Гражданский кодекс часть 1

истца – Администрация сельского поселения Кинель-Черкассы муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области – ФИО1, удостоверение № 1 от 01.11.2005, ФИО2, доверенность от 29.07.2008,

ответчиков: Администрация Кинель-Черкасского района Самарской области – ФИО3, доверенность № 1697 от 08.09.2008;

Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области – ФИО3, доверенность № 4 от 12.03.2009,

третьего лица – ООО «Жилье» - ФИО4, решение от 14.12.2007, паспорт серии <...> от 29.05.2007,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Жилье», с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасский район, Самарская область, администрации сельского поселения Кинель-Черкассы муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области, с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасский район, Самарская область, Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области, с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасский район, Самарская область,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2008 (судья – Плотникова Н.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 (председательствующий – Балакирева Е.М., судьи: Демина Е.Г., Шадрина О.Е.),

по делу № А55-3247/2008,

по исковому заявлению администрации сельского поселения Кинель-Черкассы муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области, с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасский район, Самарская область, к Комитету по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области, с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасский район, Самарская область, администрации Кинель-Черкасского района Самарской области, с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасский район, Самарская область, обществу с ограниченной ответственностью «Жилье», с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасский район, Самарская область,

о расторжении сделки по приватизации и обязании передать имущество

по докладу судьи Петрова В.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация сельского поселения Кинель-Черкассы муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области (далее - Истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области (далее – Комитет), администрации Кинель-Черкасского района Самарской области (далее Администрация района), обществу с ограниченной ответственностью «Жилье» (далее ООО «Жилье») о расторжении сделки по приватизации здания котельной № 2 по ул. Московская, д. 13а в с.Кинель-Черкасы, Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 623,8 кв.м, 1967 года постройки и помещения котельной по ул. Алферова, д.8 в с.Кинель-Черкассы, Кинельчеркасского района Самарской области, площадью 203 кв.м, 1973 года постройки, совершенную в результате проведенного ответчиком открытого аукциона 20.12.2007 и обязании Администрацию района в лице Комитета безвозмездно передать имущество, указанное в пункте 1 данного заявления в муниципальную собственность сельского поселения Кинель-Черкассы для решения вопросов местного значения.

В обоснование заявленных требований Истец сослался на нарушение Администрацией района Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ от 21.12.2001 (далее ФЗ о приватизации), и просил в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» № 131-ФЗ от 06.10.2003, Законом Самарской области № 106-ГД от 11.10.2007 «О порядке решения вопросов местного значения поселений на территории Самарской области в 2008 году», Уставом сельского поселения Кинель-Черкассы, удовлетворить заявленные требования.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2008 заявленные требования удовлетворены в части.

Признан незаконным аукцион по продаже недвижимого имущества: здания котельной №2 по ул. Московское шоссе, д.13а в с.Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 623,8 кв.м. и помещение котельной по ул.Алферова, д.8 в с.Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 203 кв.м., состоявшегося 20.12.2007. Признаны недействительными сделка купли-продажи недвижимого имущества - здания котельной №2 по ул.Московская, д.13а в с.Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 623,8 кв.м., 1967 года постройки на основании договора №55-Н от 21.12.2007; сделка купли-продажи недвижимого имущества - помещения котельной по ул.Алферова, д.8 в с.Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 203 кв.м. 1973 года постройки, на основании договора №56-Н от 21.12.2007.

Применены последствия недействительности сделок. Суд обязал Комитет по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области возвратить ООО «Жилье» денежные средства в сумме 508240 (пятьсот восемь тысяч двести сорок рублей), а ООО «Жилье» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области по акту приема-передачи здание котельной №2 по ул.Московская, д.13а в с.Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 623,8 кв.м., 1967 года постройки и помещение котельной по ул.Алферова, д.8 в с.Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 203 кв.м. 1973 года постройки.

В части обязания Администрации Кинель-Черкасского района Самарской области и Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района передать в муниципальную собственность сельского поселения Кинель-Черкассы на безвозмездной основе имущество, указанное в иске, для решения вопросов местного значения поселения, иск оставить без рассмотрения.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что Комитет был не вправе, опубликовав изменения о существенных условиях информационного сообщения, через 8 дней провести аукцион, не соблюдая законодательно ограниченный срок в 25 дней. Решение о предоставлении рассрочки принят в день проведения торгов, т.е не заблаговременно и не опубликовано в соответствии со статьей 35 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».. Срок действии лицензии ООО «Жилье» на момент проведения аукциона истек. Истец признан заинтересованным лицом.

В части оставления иска без рассмотрения, суд сослался на статью 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статью 154 Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 вышеуказанное решение отменено в части оставления иска без рассмотрения об обязании администрации Кинель-Черкасского района Самарской области передать истцу на безвозмездной основе имущество, указанное в иске для решения вопросов местного значения. В этой части в иске отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2008 по делу № А55-3247/2008 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Жилье», Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области, администрации сельского поселения Кинель-Черкассы муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области, обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых:

- ООО «Жилье» предлагает Решение Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2008 в части признания незаконным аукциона от 20.12.2007 по продаже зданий котельных № 2 по ул. Московское шоссе, 13а, площадью 623,8 кв.м. и по ул. Алферова, 8 площадью 203 кв.м., в с. Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, признания недействительными сделок купли-продажи недвижимого имущества - здания котельной № 2 по ул. Московской, 13 а в с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкассского района, площадью 263,8 кв.м., 1967 года постройки на основании договора № 55-Н от 21.12.2007, и помещения котельной по ул. Алферова, 8 в с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасского района, площадью 203 кв.м., 1973 года постройки, на основании договора № 56-Н от 21.12.2007, применения последствий недействительности сделок, обязании Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области возвратить ООО «Жилье» денежные средства в сумме 508240 (пятьсот восемь тысяч двести сорок рублей), обязании ООО «Жилье» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области по акту приема-передачи здание котельной по ул. Алферова, 8 в с. Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 203 кв.м. 1973 года постройки, а также Постановление Одиннадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 24.12.2008 в части оставления решения Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2008 в силе отменить, в удовлетворении требований Администрации сельского поселения Кинель-Черкассы муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области отказать.

- Комитет по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области предлагает Решение Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2008 в части признания незаконным аукциона по продаже недвижимого имущества: здания котельной № 2 по ул. Московское шоссе, 13а в с. Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 623,8 кв.м. и помещение котельной по ул. Алферова, 8 в с. Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 203 кв.м., состоявшегося 20.12.2007, признания недействительными: сделки купли-продажи недвижимого имущества - здания котельной № 2 по ул. Московской, 13 а в с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкассского района, площадью 263,8 кв.м., 1967 года постройки на основании договора № 55-Н от 21.12.2007, сделки купли-продажи недвижимого имущества - помещения котельной по ул. Алферова, 8 в с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасского района, площадью 203 кв.м., 1973 года постройки, на основании договора № 56-Н от 21.12.2007, применения последствий недействительности сделок, обязании Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области возвратить ООО «Жилье» денежные средства в сумме 508240 (пятьсот восемь тысяч двести сорок рублей), обязании ООО «Жилье» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области по акту приема-передачи здание котельной по ул. Алферова, 8 в с. Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 203 кв.м. 1973 года постройки, а также Постановление Одиннадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 24.12.2008 в части оставления без изменения решения Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2008 о признании незаконным аукциона по продаже недвижимого имущества: здания котельной № 2 по ул. Московское шоссе, 13а в с. Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 623,8 кв.м. и помещение котельной по ул. Алферова, 8 в с. Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 203 кв.м., состоявшегося 20.12.2007, признании недействительными: сделки купли-продажи недвижимого имущества -здания котельной № 2 по ул. Московской, 13 а в с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкассского района, площадью 263,8 кв.м., 1967 года постройки на основании договора № 55-Н от 21.12.2007, сделки купли-продажи недвижимого имущества - помещения котельной по ул. Алферова, 8 в с. Кинель-Черкассы, Кинель-Черкасского района, площадью 203 кв.м., 1973 года постройки, на основании договора № 56-Н от 21.12.2007, применении последствий недействительности сделок, обязании Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области возвратить ООО «Жилье» денежные средства в сумме 508240 (пятьсот восемь тысяч двести сорок рублей), обязании ООО «Жилье» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области по акту приема-передачи здание котельной по ул. Алферова, 8 в с. Кинель-Черкассы Кинель-Черкасского района Самарской области, площадью 203 кв.м. 1973 года постройки, отменить, в удовлетворении требований в данной части иска отказать;

- администрация сельского поселения Кинель-Черкассы муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области Постановление Одиннадцатого Арбитражное Апелляционного суда Самарской области от 24.12.2008 отменить в части отмены решение Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2008 по оставлению иска без рассмотрения.

В частности податели кассационных жалоб ссылаются на то, что иск заявлен незаинтересованным лицом, применение последствий недействительности сделки нарушит права граждан, проживающих в домах поселения, приведет к социально-коммунальному кризису. Рассмотрен спор без привлечения Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области. Отменяя решение суда первой инстанции в части оставления иска без рассмотрения, суд апелляционной инстанции неправильно применил статью 154 Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ.

Представители ООО «Жилье», Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района Самарской области, Администрации Кинель-Черкасского района Самарской области поддержали доводы кассационных жалоб.

Представитель Истца с кассационной жалобой не согласился.

Проверив законность обжалованных судебных актов, рассмотрев и оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 отмене не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельствам о о государственной регистрации права собственности (т.1 л.д117, 140) Муниципальному образованию Кинель-Черкасский район Самарской области на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимости: здание котельной №2, площадью 623,80 кв.м., расположенной по адресу: <...> помещение котельной площадью 203 кв.м. по адресу: <...>.

Решением Собрания представителей Кинель-Черкасского района Самарской области от 06.09.2007 № 319-5 утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области на 2 полугодие 2007 года, в котором обозначены, в том числе, указанные в иске объекты недвижимости (т.1 л.д.60, т.2 л.д.12).

Администрацией Кинель-Черкасского района Самарской области принято постановление № 547 от 12.11.2007 о реализации с торгов спорного имущества (т.2 л.д.14).

В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость выставленных на продажу объектов составила соответственно 998000руб. и 502000руб. (т.1 л.д.99-143).

Распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района от 13.11.2007 принято решение о реализации на торгах посредством открытого аукциона спорного имущества, а также о создании комиссии по организации торгов (т.2 л.д.13).

В связи с этим 14.11.2007 в газете «Трудовая жизнь» №89 (10194) опубликовано сообщение о том, что 14.12.2007 Комитет проводит открытый аукцион по продаже спорных котельных (т.2 л.д.43). Установлена форма платежа, обременения в виде обеспечения сохранности целевого использования объектов в течение пяти лет. Указано, что для участия в торгах допускаются лица, имеющие лицензию на эксплуатацию взрывоопасных объектов. Шаг аукциона по котельной № 2 - 2020 руб., по котельной по ул.Алферова, д.8, - 1020 руб. Кроме этого установлено, что акт приема-передачи имущества подписывается сторонами после полной оплаты приобретенного имущества, а также выполнения покупателем условий по ремонту объектов.

Согласно протоколу заседания конкурсной комиссии по продаже с торгов посредством открытого аукциона имущества от 12.12.2007 комиссия в связи с допущенной ошибкой при подсчете шага аукциона решила установить шаг аукциона для здания котельной № 2 - 10000 руб., для помещения котельной по ул.Алферова, д.8, - 5040 руб. (т.2 л.д.5), назначена дата проведения аукциона – 20.12.2007. Срок приема заявок на участие в аукционе установлен до 18.12.2007.

В газете «Трудовая жизнь» 15.12.2007 опубликовано сообщение «О внесении изменений в объявление», согласно которому в объявлении, опубликованном в № 89 газеты «Трудовая жизнь» 14.11.2007 «О проведении открытого аукциона по продаже недвижимого имущества» изменен шаг аукциона, который составил соответственно 10000 руб. и 5040 руб. Установлено, что заявки на участие принимаются до 18.12.2007 проведение открытого аукциона назначено на 20.12.2007 (т.2 л.д.45).

19.12.2008 в газете «Трудовая жизнь» опубликовано сообщение, в котором Комитет информирует о том, что 20.12.2007 проведены торги, по результатам которых реализовано указанное в иске имущество (т.2 л.д.47).

Согласно протоколам заседаний конкурсной комиссии от 20.12.2007 победителем торгов признано ООО «Жилье», покупателю предоставлена рассрочка платежа до 20.12.2008, возложена обязанность по обеспечению сохранности целевого использования имущества в течение пяти лет (т.2 л.д.15, 80).

По результатам аукциона 21.12.2007 между Комитетом и ООО «Жилье» заключен договор №55-Н купли-продажи здания котельной №2, площадью 623,80 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский раойн, <...>, по цене 1009200 рублей (т.2 л.д.7-8) с отсрочкой платежа до 20.12.2008 и договор №56-Н купли-продажи помещения котельной, площадью 203,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по цене 508240 рублей (т.2 л.д.9-10) с отсрочкой платежа до 20.12.2008.

В качестве условия договоров стороны определили обязанность покупателя обеспечить сохранность целевого использования имущества в течение пяти лет в соответствии со статьей 30 пункт 4 Федерального Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001, а также обязанность до 31.12.2007 осуществить ремонтные работы, направленные на модернизацию имущества.

Покупатель внес выкупную стоимость, что подтверждается платежным поручением № 267 от 28.02.2008 (т.2 л.д.81). Переход права собственности на данное нежилое помещение зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.2 л.д.75).

Полагая, что интересы сельского поселения Кинель-Черкассы муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области затронуты, а проведенные торги и заключенный по их итогам договор купли-продажи спорного имущества не соответствуют статьям 167,168,181 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» Аадминистрации сельского поселения обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно установил грубые нарушения законодательства при проведении аукциона и обоснованно применил статью 18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которой продолжительность приема заявок должна быть не менее чем 25 дней (пункт 4). В соответствии с пунктом 5 названной статьи, в информационном сообщении должна указываться величина повышения начальной цены (шаг аукциона). Следовательно, данное условие является обязательным для опубликования и необходимым для потенциальных покупателей.

Таким образом, изменив, в том числе, и с допущенной ошибкой, величину повышения начальной цены, Комитет был не вправе, опубликовав изменения о существенных условиях информационного сообщения, через 8 дней проводить аукцион, не соблюдая ограниченный срок в 25 дней.

Согласно статье 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год. Решение о предоставлении рассрочки может быть принято в случае приватизации государственного или муниципального имущества в соответствии со статьей 24 настоящего Федерального закона (то есть, в случае продажи муниципального имущества без объявления цены).

При этом срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей подлежат опубликованию посредством информационного сообщения о приватизации государственного или муниципального имущества, заранее, до проведения аукциона, и является одним из его условий.

Передача имущества, проданного в рассрочку, осуществляется не позднее чем через 30 дней с даты заключения договора, с момента передачи покупателю имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество признается находящимся в залоге.

При проведении аукциона Комитет нарушил и данное условие, поскольку решение о предоставлении рассрочки принято в день проведения торгов, а не заблаговременно. Кроме этого, не было опубликовано в соответствии со статьей 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Одним из условий участия в аукционе в информационном сообщении указано наличие лицензии на эксплуатацию взрывоопасных объектов. Вместе с этим срок действия лицензии ООО «Жилье» на момент проведения аукциона истек.

Учитывая допущенные нарушения при проведении торгов, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что торги являются недействительными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, оспариваемые договоры купли-продажи котельных также являются недействительными в силу прямого указания закона.

Статья 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, суд первой инстанции правомерно по собственной инициативе применил последствия недействительности сделок.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что истец не является заинтересованным лицом, указанным в статье 449 ГК РФ несостоятельные, поскольку согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 к компетенции местного значения поселения относятся: организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом.

Кроме того, спорное имущество реализовано незаконно, поскольку в соответствии со статьей 30 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Материалами дела спорное имущество отнесено к указанной категории имущества не подлежащего приватизации.

Истец прямо заинтересован в обеспечении жилищной-коммунальной и социальной сферы в обеспечении теплоэнергией, поэтому доводы заявителей кассационных жалоб о ненадлежащем истце не обоснован.

Между тем решение суда первой инстанции в части оставления иска без рассмотрения отменено правильно, поскольку законом не предусмотрен досудебный порядок разрешения возникшего спора.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего дела и не влияют на законность принятого судом решения.

Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах дела, судебные акты первой и апелляционной инстанций отмене не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 по делу № А55-3247/2008 оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Г. Гильманова

Судьи В.Г. Петров

Е.П. Герасимова