Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй» (далее – ООО «Юниверс-Строй», общество) о задолженности по договору аренды за период с 11.08.2017 по 31.12.2019 в сумме 6 013 553 руб. 71 коп., пени за период с 11.08.2017 по 30.09.2019 в сумме 1 368 758 руб. 61 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО «Юниверс-Строй», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что оснований для применения в методике исчисления арендной платы 3,5% от кадастровой стоимости земельных участков не имелось.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 28.09.2021 был объявлен перерыв до 05.10.2021 до 15 часов 30 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 05.10.2021 судебное заседание отложено на 02.11.2021 на 09 часов 40 минут.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.10.2021 судебное заседание отложено на 23.11.2021 на 16 часов 20 минут.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 23.11.2021 объявлен перерыв до 30.11.2021 14 часов 00 минут.

В судебном заседании 30.11.2021 представитель ООО «Юниверс-Строй» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления Главы города Самары от 26.09.2005 № 2569 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и закрытым акционерным обществом ПФСК «Эл-Гранд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2006 № 027383з, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:01:0904002:0013 площадью 9997,50 кв. м, расположенный по адресу г. Самара, Советский район, улица Ставропольская/улица Запорожская, для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанцией, подземной автомобильной стоянки.

Срок действия договора установлен пункте 3.2 договора до 25.09.2010. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязуется вносить арендную плату согласно расчету не позднее 10 числа текущего месяца, размер пени за несвоевременное перечисление арендной платы установлен в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

На основании приказа Министерства строительства Самарском области от 11.06.2013 № 128-п заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.07.2013 № 1, в соответствии с которым срок действия договора продлен на 5 лет до 25.09.2015 и изменен порядок и срок оплаты арендной платы, а также размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы - пунктом 5 соглашения установлено, что арендная плата подлежит уплате ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала. Размер пени снижен до 0,05 % от размера задолженности за каждый день просрочки.

По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Решением Арбитражного суда Самарской области суда от 03.08.2012 по делу № А55-5075/2009, ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство.

В свою очередь на основании протокола оценки заявок от 26.01.2015 на участие в конкурсе по отбору организации, в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области удовлетворения прав требований участников долевого строительства, ООО «Юниверс-Строй» признан победителем конкурса по лоту № 2 - удовлетворение прав требований 120 дольщиков на получении ими 101 жилого помещения обшей площадью 5581 кв. м проблемного объекта, расположенного в объекте незавершенного строительства «<...> застройщиком которого являлось общество ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

Впоследствии по результатам торгов 18.04.2017 между ЗАО ПСФК «Эл-Гранд» в лице конкурсного управляющего и ООО «Юниверс-Строй» подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 027383з, согласно которому к новому арендатору переходят все права и обязанности прежнего арендатора, начиная с момента государственной регистрации данного соглашения (пункт 5.2).

Соглашение о перенайме зарегистрировано в установленном законом порядке 10.08.2017.

В целях завершения строительства проблемных объектов ООО «Юниверс-Строй» 12.09.2019 выдано разрешение на строительство двух жилых домов со встроенными помещениями и эксплуатируемым подвалом, сроком действия до 18.05.2023.

Жилые дома введены в эксплуатацию, в соответствии с разрешением на ввод от 30.12.2020 № 63-301000-177-2019.

Департамент направил в адрес общества претензию от 04.12.2019 № Д05-01/3168 с требованием оплатить задолженность в размере 6 013 553 руб. 71 коп. за период с 11.07.2017 по 31.12.2019 и пени за период просрочки уплаты арендной платы с 11.08.2017 по 30.09.2019 в сумме 1 368 758 руб. 61 коп.

Неисполнение обществом требований, изложенных в претензии, послужило Департаменту основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.6, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктами 73, 75, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», установив ненадлежащее исполнения обществом обязательств по договору аренды, удовлетворили требование о взыскании задолженности за спорный период применив положения Методики определения арендной платы и процент от кадастровой стоимости – 3,5%, при этом, не усмотрев и оснований для снижении размера неустойки.

Содержащиеся в судебных актах выводы не основаны на правильном применении норм материального права, применительно к установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок площадью 9997,50 кв. м с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, расположенный по адресу г. Самара, Советский район, улица Ставропольская/улица Запорожская, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Самарской области.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок № 308).

В соответствии с пунктом 4 Порядка № 308 определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для строительства осуществляется в соответствии с Методикой, содержащейся в приложении № 2 к настоящему Порядку, за исключением арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых по результатам торгов.

Пунктом 1 приложения № 2 Методики определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 методики. Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в данных таблицах, утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования.

При расчете арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирного жилого дома, уполномоченный орган применил показатель коэффициента 3,5% от кадастровой стоимости, установленный для строительства многоквартирных жилых домов, осуществляемого юридическими и физическими лицами (пункт 1 таблицы № 1 Методики), исключив право застройщика применения к нему понижающего коэффициента (0,075), поскольку такое лицо не относится к категории пользователей, установленных в пункте 9 таблицы 3 Методики определения платы, а именно, не является собственником незавершенного строительства объекта, объект незавершенного строительства не изымался у прежнего собственника и договор аренды заключен по результатам аукциона.

Между тем при применении нормативных актов, принятых органом власти субъекта РФ в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена не были учтены основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582, Правила № 582) (в редакции изменений от 07.09.2020), в том числе принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В рамках установленной федеральным законом дискреции (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ) Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утвержден Порядок № 308, который постановлением Правительства Самарской области от 10.11.2011 № 728 был дополнен пунктом 9 (в редакции постановления от 17.12.2013) предусматривающим возможность списания задолженности по арендной плате, пеням, начисленных юридическим и физическим лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов, перечень которых определен органом власти субъекта РФ, при этом на срок исполнения обязательств по аренде таким лицам устанавливались отлагательные условия.

Списание задолженности по арендной плате, пеням, начисленных арендных платежей в отношении арендаторов, принявших на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов и удовлетворению прав требования обманутых дольщиков, производится по результатам завершения строительства.

Впоследствии постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 № 569, вступившим в силу с 15.09.2015, был отменен пункт 9 Порядка № 308.

Между тем только 19.07.2019 был принят Закон Самарской области от 08.07.2019 № 84-ГД «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области», который в качестве меры государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства, предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности либо право собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами, при этом положения закона не содержат условий о его применении к правоотношениям, возникшим до его принятия.

Судебные инстанции на обеспечили проверку наличия правового регулирования органом власти субъекта РФ в период с 15.09.2015 по 19.07.2019 и в части установления понижающих коэффициентов, с целью поддержки лиц, обеспечивающих завершение строительства проблемных объектов.

Вместе с тем Порядком № 308 (пунктом 9 таблицы 3 Методики), предусмотрены преференции для определенной категории арендаторов, использующих земельный участок на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в частности исключительно для собственника объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и собственников объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ (в редакции от 13.07.2020) введен подпункт 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому без проведения торгов осуществляется предоставление земельного участка лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако спецификой данного спора являются те обстоятельства, что ООО «Юниверс-Строй» также передан незавершенный строительством объект (жилой дом) и заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, для цели завершения строительства в установленные сроки, и эти обязательства указанным застройщиком были выполнены.

Таким образом, при схожем правовом положении арендаторов земельного участка, находящегося в публичной собственности одним из них предоставлен льготный коэффициент (0,075), применяемый при исчислении регулируемой арендной платы, тогда как для иных арендаторов таких участков, которые обеспечивали завершение проблемных жилых домов, с целью защиты интересов дольщиков, после 15.09.2015 (отменен пункт 9 Порядка) применяется повышенный коэффициент – 3,5% от кадастровой стоимости для строительства многоэтажных жилых домов.

Пункт 8 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» определяет дискриминационные условия как условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.

Из приведенных норм права следует, что акт соответствующего уполномоченного органа, предусматривающий различные методики определения регулируемой арендной платы за публичные земли, приводящий к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, свидетельствует о создании дискриминационных условий и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и Постановлению № 582.

Данная правовая позиция была отмечена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 9767/13 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558.

При этом уполномоченный орган указанным Порядком исчисления № 308 устанавливает понижающий коэффициент для одной группы арендаторов и не обеспечивает поддержку социально значимых видов деятельности других арендаторов, находящихся в схожем положении в период спорных правоотношений (впоследствии принят Закон Самарской области от 08.07.2019 № 84-ГД «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области»).

ООО «Юниверс-Строй» приведены данные доводы при рассмотрении в суде апелляционной инстанции, однако надлежащей правовой оценки они не получили.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Правил, утвержденных Постановлением Правительства № 582, пунктами 1 и 2 Методики, утвержденной Постановлением № 308 расчет размера арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых отдельным категориям субъектов, имеющим право получения земельных участков в аренду без проведения торгов, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в год и рассчитывается в процентах.

Из представленного уполномоченным органом расчета задолженности за период с 11.08.2017 по 31.12.2019, приложенного к исковому заявлению, следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 81 998 195 руб. 33 коп. (Постановление Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610).

Согласно выписке из ЕГРН от 08.04.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0904002:0013 составляет 48 747 810 руб.

В связи с чем судебные инстанции не обеспечили проверку показателя кадастровой стоимости земельного участка, для цели определения размера платы, в судебных актах оценка представленной выписки не содержится.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для решения вопроса о правомерности исковых требований, однако, они не были исследованы судами и оценка их в их взаимосвязи не дана, что является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021 по делу № А55-33275/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина