Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 апреля 2018 года по делу № А55-33490/2017 (судья Филатов М.В.),

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, город Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,

с участием третьих лиц:

Министерства строительства Самарской области, город Самара,

Умарова Рамазана Насруддин Оглы, город Самара,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - заявитель, департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление), с привлечением третьих лиц Министерства строительства Самарской области и Умарова Рамазана Насруддин Оглы, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения ограничений (обременении) - аренда от 08.09.2017 г. № 63/001/340/2017-976 и обязании произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права.

Решением суда от 12.04.2018 г. заявление департамента удовлетворено полностью.

Суд признал незаконным отказ управления в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0811003:17, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 78, изложенный в уведомлении №63/001/340/2017-976 от 08.09.2017 г., и обязал управление по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда в отношении названного земельного участка.

Управление, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, о чем просил в судебном заседании и представитель управления.

Представитель департамента в судебном заседанииапелляционную жалобу отклонил, а решение суда считает законным и обоснованным.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителей департамента и управления, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Самары и Умаровым Рамазан Насруддин Оглы заключен договор № 027365з от 22.06.2006 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:08 1 1003:17 площадью 392,30 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Самарский район, улица Максима Горького, д. 78, на срок до 29.12.2008 г. для строительства пристроя к нежилому зданию (кафе «Причал») (л.д. 24 - 27).

Письмом от 16.03.2017 г. № 38-Д05-01/609 департамент уведомил Умарова Рамазана Насруддин Оглы об отказе от договора аренды № 027365з, который по истечении 3 месяцев со дня получения настоящего уведомления будет считаться расторгнутым (л.д. 10 - 11). Также в указанном письме департамент сообщил о необходимости освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 63:01:0811003:17 площадью 392,30 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Самарский район, улица Максима Горького, д. 78, в 2 недельный срок после прекращения договора аренды № 027365з, а также направил 2 экземпляра акта приема-передачи земельного участка. Факт направления данного уведомления подтверждается квитанцией организации почтовой связи от 23.03.2017 г. (л.д. 12).

Таким образом, суд посчитал, что департаментом были приняты надлежащие меры для прекращения арендных отношений, в связи с чем департаментом соблюдены требования п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Департамент обратился в управление с заявлением № 63/001/340/2017-976 от 26.05.2017 г. о прекращении ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым № 63:01:0811003:17 площадью 392,30 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Самарский район, улица Максима Горького, д. 78.

Однако 08.09.2017 г. было получено уведомление об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения - аренда), в связи с тем, что документы, подтверждающие факт получения Умаровым Рамазан Насруддин Оглы уведомления об отказе от договора аренды № 027365з, не приложены (л.д. 14 - 18).

Вместе с тем, департамент считает, что им были соблюдены требования п. 2 ст. 610 ГК РФ, поскольку были приняты надлежащие меры для прекращения арендных отношений, а отказ управления является незаконным и нарушает права и законные интересы департамента, как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 63:01:0811003:17, обременным правом аренды, в связи с чем обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные департаментом требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 и ч. 4 ст. 200 АПК РФ ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В силу ст. 621 ГК РФ вышеобозначенный договор является возобновленным на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

С учетом изложенного суд посчитал, что департаментом были приняты надлежащие меры для прекращения арендных отношений, в связи с чем департаментом соблюдены требования п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Исходя из положений ст. 610 ГК РФ в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ» юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (п. 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения) (п. 67).

В абз. 12 п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Исходя из того, что все действия арендодателя позволяют однозначно определить его волю на расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и прекращения арендных отношений, отказ от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок, соответствует требованиям ст. 610 ГК РФ.

В рассматриваемом случае в ходе рассмотрения дела судом были получены сведения о смерти Умарова Рамазана Насруддин Оглы 15.05.2016 г., а также об отсутствии сведений Единой информационной системы нотариата об открытии наследственных дел после его смерти (л.д. 91, 101, 103), и указанные сведения являются общедоступными и могли быть испрошены регистрирующим органом самостоятельно.

Таким образом, из оспариваемого отказа следует, что он вызван непредставлением на государственную регистрацию уведомления арендатора о прекращении договора аренды. Однако направление такого уведомления не представляется возможным в связи со смертью арендатора, следовательно, отказ по такому основанию недопустим в силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом указано, что ведение единого государственного реестра недвижимости предполагает отражение в нем достоверных и фактических сведений, и в данном случае, с учетом смерти арендатора, наличие записи об ограничении (обременении) - аренде и соответственно прав, вытекающих из арендных отношений, ведет к затруднению распоряжения данным участком, а также может ввести в заблуждение иных лиц в части наличия (отсутствия) прав в отношении земельного участка.

Таким образом, заявление департамента направлено на внесение в ЕГРН достоверных сведений.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды является незаконным, а заявленные департаментом требования подлежат удовлетворению.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством РФ случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством РФ должностных лиц.

При этом в силу п. 3. ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен на срок с 22.06.2006 г. по 29.12.2008 г.

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом.

В рассматриваемом случае суд исходил из того, что департаментом были приняты надлежащие меры для прекращения арендных отношений, в связи с чем департаментом соблюдены требования п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Однако, суд апелляционной инстанции считает, что само по себе направление письменного уведомления об отказе от исполнения договора не является основанием для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.

Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п. 3 ст. 450 ГК ГФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 12.02.2013 г. по делу № А60-57120/2011.

Кроме того, судом первой инстанции также не учтено, что в соответствии с п. 2 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.

В то же время ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

С учетом этой правовой нормы следует признать договор аренды действующим и на дату смерти арендатора.

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Возможность направления межведомственных запросов действительно предусмотрена Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», их состав и порядок направления в период рассмотрения документов по оспариваемому решению был определен в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 09.12.2014 г. № 789 «Об утверждении Административного регламента Росреестра по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так согласно п. 111 Административного регламента в случае если заявителем по собственной инициативе не представлены документы, указанные в п. 110 Административного регламента, такие документы или необходимые сведения, содержащиеся в таких документах, запрашиваются органом, осуществляющим регистрацию прав, в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта РФ, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ (в распоряжении которых находится такой документ).

В рассматриваемом случае информация о смерти арендатора была получена в ходе судебного разбирательства, а из документов, представленных департаментом в управление не следовало, что данное лицо умерло.

Более того, само уведомление департамента также адресовано Умарову Рамазан Насруддин Оглы, который, как оказалось, на дату отправления письма уже 10 месяцев как умер, и соответственно сам арендодатель не владел актуальной информацией.

Вывод суда об общедоступности сведений о смерти арендатора никоим образом не подтверждает обязанность государственного регистратора получать эту информацию и направлять какой бы то ни было запрос.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

При этом управление указало, что согласно сведениям официального сайта ФНП notariat.ru онлайн сервис поиска наследственных дел в ЕИС нотариата был запущен в работу в мае 2018 г., т.е. до принятия оспариваемого решения об отказе.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции, учитывая, что уведомление не было получено третьим лицом, как было установлено судом уже умершем на дату его направления, приходит к выводу, что судом первой инстанции не было учтено, что право на аренду земельного участка могло перейти в порядке наследования. При этом представленные на государственную регистрацию уведомление об отказе от договора аренды и доказательство его направления в адрес арендатора, не могут служить основанием, для вывода о прекращении договора аренды в рассматриваемом случае.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что недостаточно волеизъявления арендодателя для расторжения договора, необходимо еще и предпринять действия, обеспечивающие получение арендатором соответствующей информации. В рассматриваемом случае на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие доставку и получение арендатором письма департамента.

Таким образом, в данном случае порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, департаментом не соблюден, в связи с чем, на дату обращения департамента в управление с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения ограничений (обременении) - аренда от 08.09.2017 г. № 63/001/340/2017-976 спорный договор аренды не прекратил свое действие, а доказательств обратного департаментом ни в регистрирующий орган, ни в суд не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как следует из положений ст. 198 АПК РФ и разъяснено п. 6 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах применения ч. 1 ГК РФ», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действия (бездействия) органа государственной власти недействительным является одновременное наличие двух условий - незаконности правового акта, действия (бездействия) государственного органа и нарушение прав и законных интересов или создание препятствий к осуществлению прав и свобод, обратившегося в суд с соответствующим требованием юридического лица.

В соответствии с п. 56 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении заявления об оспаривании действий государственного регистратора суд проверяет наличие либо отсутствие нарушений, допущенных государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки, не затрагивая вопросов о правах на недвижимое имущество.

В данном случае отказ в совершении регистрационных действий основан на непредставлении заявителем при государственной регистрации всех документов, подтверждающих прекращение договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 610 ГК РФ, а именно - доказательств вручения арендатору уведомления арендодателя об отказе от договора.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ односторонний отказ от договора аренды возможен при условии предупреждения другой стороны договора об отказе, и, таким образом, факт предупреждения другой стороны имеет юридическое значение.

Таким образом, решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка приняты государственным регистратором с соблюдением требований ГК РФ, и Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем основания для признания незаконным решения об отказе от 08.09.2017 г. № 63/001/340/2017-976 отсутствовали.

Ссылка суда на разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ» о том, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, неправомерна в рассматриваемом случае, поскольку на момент направления спорного уведомления адресат был мертв, что исключает возможность применения к данной ситуации п. 63 указанного постановления Пленума ВС РФ и п. 1 ст. 165.1 ГК РФ.

Следует отметить, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», департамент не лишен возможности защитить свои права путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Довод заявителя о смерти арендатора не может быть принят во внимание при разрешении вопроса о прекращении права, поскольку не представлено документов подтверждающих прекращения обременения в надлежащей форме.

При указанных обстоятельствах регистрирующий орган обоснованно отказал департаменту в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на спорный земельный участок.

На основании вышеизложенного и в соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований департамента подлежит отмене, а апелляционная жалоба управления удовлетворению, в связи с чем принимает по делу новый судебный акт об отказе департаменту в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 апреля 2018 года по делу №А55-33490/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований Департаменту градостроительства городского округа Самара отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий П.В. Бажан

Судьи Е.М. Рогалева

Т.С. Засыпкина