Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Легмаш», г. Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Самара (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Самара Девеломпент», Управления Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Легмаш» (далее – ООО «Легмаш», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик), в котором с учетом принятых судом уточнений исковых требований, просит:

1. Признать ипотеку прекращенной в отношении следующего недвижимого имущества:

- нежилое помещение, площадью 66,1 кв. м, на 1-м этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: <...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

- нежилое помещение, площадью 75,9 кв. м, на 1-м этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: <...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

- нежилое помещение, площадью 100,2 кв. м, на 1-м этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: <...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

- нежилое помещение, площадью 2744,7 кв. м, на 1, 2 , 3 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968, находящееся по адресу: <...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

- земельный участок, площадью 2548,00 кв. м, назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: <...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области).

2. Погасить соответствующие регистрационные записи об ипотеке в
отношении следующего недвижимого имущества:

Определениями Арбитражного суда Самарской области от 29.11.2021, 27.12.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Самара Девеломпент» и Управление Росреестра по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.02.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2022, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Легмаш» просит отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что отказ судов в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты является ошибочным. Основное обязательство полностью исполнено истцом, следовательно, обеспечительное (акцессорное) обязательство по ипотеке также прекратило существование. Суд первой инстанции, не исследовав условия основного и обеспечивающего договоров, при принятии решения не учёл, что с 01.01.2022 спорная ипотека прекратилась в силу закона.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа оснований для её удовлетворения не находит.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.07.2018 между ФИО1 (дольщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Самара Девелопмент» (застройщик) (далее –ООО «Самара Девелопмент») заключены следующие договоры:

- № 1NM-1-2/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М. Горького и yл. Л. Толстого, секции 1, 2 от 03.07.2018;

- № 2NM-2-3/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М. Горького и ул. Л. Толстого, секции 2, 3 от 03.07.2018.

В соответствии с пунктом 1.2 указанных договоров по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию застройщик предоставляет дольщику соответствующее нежилое помещение.

Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию IV квартал 2019 года (пункт 1.3 договоров).

Пунктом 1.4 договоров предусмотрена обязанность застройщика передать дольщику нежилое помещение по акту приема-передачи в течение 12-ти месяцев с момента окончания срока, указанного в пункте 1.3 договоров.

Пунктом 1.6.1 договоров предусмотрено обеспечение обязательств застройщика путем заключения договора залога с ООО «Легмаш».

Между ООО «Легмаш» (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель) 16.08.2018 заключен договор залога недвижимости (далее – договор залога), в соответствии с пунктом 1.2 которого предметом залога является принадлежащие залогодателю объекты недвижимости:

- нежилое помещение, площадью 66,1 кв. м, на 1-м этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: <...>, на праве собственности;

- нежилое помещение, площадью 75,9 кв. м, на 1-м этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: <...>, на праве собственности;

- нежилое помещение, площадью 100,2 кв. м, на 1-м этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: <...>, на праве собственности;

- нежилое помещение, площадью 2744,7 кв. м, на 1, 2 , 3 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968, находящееся по адресу: <...>, на праве собственности;

Предмет залога в целом оценивается сторонами в 50 000 000 руб. (пункт 1.3 договора залога).

Согласно пункту 2.1 договора залога предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Самара Девелопмент» (застройщик) перед залогодержателем (дольщик) по следующим договорам:

- договор № 1NM-1-2/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М. Горького и ул. Л. Толстого, секция 1, 2 от 03.07.2018, согласно условиям которого застройщик по окончании строительства жилого дома передает ответчику нежилое помещение № 1 площадью 818,6 кв. м (состоящее из помещений № 16-37, 85-89).

- договор № 2NM-2-3/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М. Горького и ул. Л. Толстого, секция 2, 3 от 03.07.2018, согласно условиям которого по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию застройщик предоставляет дольщику нежилое помещение № 2 (строительный) площадью 619,2 кв. м (состоящее из помещений № 90-93, 152-162) на 1-м этаже жилого дома.

В силу пункта 1.7 договоров долевого участия при достижении стадии строительства в 30% готовности жилого дома к договору долевого участия заключается дополнительное соглашение об уменьшении залоговой массы, и залог остается на сумму в размере 30 000 000 руб. При достижении стадии строительства в 60% готовности жилого дома (готовности коробки жилого дома без коммуникаций) настоящий договор расторгается, и залогодержатель обязан совместно с залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с предмета залога.

В адрес ответчика 16.03.2021 направлено письмо, в котором застройщик сообщает о 60% готовности жилого дома и направляет соглашение о расторжении договора залога недвижимости от 16.08.2018, которое было получено ответчиком 18.03.2021, однако соглашение о расторжении договора залога ответчиком подписано не было.

Досудебная претензия с требованием о подписании соглашения о расторжении договора ипотеки и обращении в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога, направленная 24.04.2021 в адрес ответчика, оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастра и права» по вопросу расчета степени готовности конструктивных элементов проекта готовность жилого дома со встроенными нежилыми помещениям и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М. Горького и ул. Л. Толстого по состоянию на 13.04.2021 составляет 65,9%.

Суды первой инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 352, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая условия договора залога, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты права, которое он считает нарушенным.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Целью заявленного по делу требования является прекращение обременения в виде ипотеки, возникшей на основании договора, в отношении принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости, в связи с наличием оснований для расторжения договора залога.

В четвертом абзаце пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такой правовой способ защиты как признание обременения на объект недвижимости отсутствующим предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 2.1 договора залога определено, что при достижении стадии строительства в 60% готовности жилого дома (готовности коробки жилого дома без коммуникаций) настоящий договор расторгается, и залогодержатель обязан совместно с залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с предмета залога.

Судами установлено, что буквальное содержание (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) условия данного договора залога содержит предельно точно сформулированное условие не о прекращении залога как обременения, а о прекращении обязательств по договору путем его расторжения.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что соглашение по вопросу расторжения договора залога сторонами не достигнуто.

Требование о расторжении договора в судебном порядке истцом не заявлялось. При этом действительность сделки, на основании которой в ЕГРН внесены записи о регистрации ипотеки, истцом не оспаривается.

При таких обстоятельствах судами сделан правомерный вывод о том, что удовлетворение требований о прекращении ипотеки, возникшей на основании договора, невозможно без прекращения в установленном данным договором порядке обязательства, на основании которого она возникла.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права, заявитель не учел указанные выше условия заключенного сторонами договора.

Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, которые были предметом рассмотрения в судах двух инстанций, что нашло свое отражение в судебных актах.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и переоценке, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2022 по делу № А55-33521/2021 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Э.Р. Галиуллин

Н.Н. Королёва