Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, г. Тольятти, к обществу с ограниченной ответственностью «Волжский камень», г. Тольятти, о взыскании, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального района Ставропольский Самарской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Волжский камень» (далее – ООО «Волжский камень») о взыскании 233 090 руб. 22 коп., в том числе 177 610 руб. 43 коп. – задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.03.2014 № 144 за период 01.01.2020 по 30.09.2020, 55 479 руб. 79 коп. – пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 05.04.2014 по 06.04.2021, расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2014 № 144 и обязании освободить земельный участок от хранения строительных и бытовых отходов и привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования (с учетом уменьшения размера исковых требований в части основного долга и увеличения размера пени, а также уточнения предмета иска, принятых судом первой инстанции как соответствующее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2021, иск удовлетворен, расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 19 662 руб. отнесены на ответчика.

В кассационной жалобе ООО «Волжский камень» просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между администрацией (Арендодатель) и ООО «Волжский камень» (Арендатор) на основании распоряжения администрации муниципального района Ставропольский был заключен договор аренды от 17.03.2014 № 144 земельного участка (далее – договор аренды), расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ташелка, 650 м автодороги Тольятти-Верхний Сускан.

В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости – аренда в пользу ООО «Волжский камень».

Согласно договору аренды земельный участок площадью 75 900 кв. м отнесенный к категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющий кадастровый номер 63:32:0401008:214, местоположение: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ташелка, 650 м автодороги Тольятти-Верхний Сускан (далее земельный участок), предоставлен Арендатору в аренду сроком на 25 лет с 17.03.2014 по 16.03.2039 под строительство завода по сортировке и обезвреживанию твердых бытовых отходов.

Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду указанный земельный участок по акту приема-передачи земельного участка от 17.03.2014 (приложение №2 к договору аренды).

В соответствии с разделом 2 договора аренды арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально не позднее 16 числа 3 месяца от начала следующего (квартала) включительно.

Истец указал, что ответчик не исполнял свои обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 в размере с учетом уменьшения – 177 610 руб. 43 коп.

Расчет арендной платы осуществлен в соответствии с нормативными актами: постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 и решением Собрания Представителей муниципального района Ставропольский от 25.12.2008 № 211 и является приложением № 2 к договору арены.

В адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 09.10.2020, врученная 19.10.2020, о взыскании арендной платы за земельный участок и необходимости погашения задолженности вместе с актом сверки и предложением заключения соглашения о расторжении договора аренды.

Отделом муниципального земельного контроля администрации муниципального района Ставропольский Самарской области 16.11.2020 проведено обследование (осмотр) указанного земельного участка, в результате установлено, что площадь осматриваемого земельного участка 75 900 кв. м; с северной, южной и восточной сторон на территории участка осуществлено открытое складирование, хранение строительных и бытовых отходов; территория не огорожена; объекты, строения и сооружения отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2.5. договора аренды условия договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений или изменения вида деятельности Арендатора.

В случае получения Арендатором уведомления, указанного в пункте 2.4. Договора, позднее срока, с которого размер арендной платы считается измененным, Арендатор производит доплату за предыдущий период в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения уведомления.

Указанные условия договора аренды нарушены Арендатором, в связи с чем, 09.10.2020 в адрес ООО «Волжский камень» направлена претензия за исх. № 10937 с предложением оплатить задолженность по договору аренды за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 в размере 182 610,43 руб., а также пени в размере 16 972,60 руб. в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии.

Данная претензия получена ООО «Волжский камень» 19.10.2020.

Однако задолженность по арендной плате и пени ответчиком не погашена в установленный срок, в связи с чем, 18.11.2020 администрация муниципального района Ставропольский Самарской области обратилась в суд с данным иском.

Поскольку требования истца, изложенные в претензии, были оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. В соответствии с частью 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» указано следующее: по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Частью 1 статьи 622 ГК РФ, установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В статье 655 ГК РФ определено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, и при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Из содержания статьи 60 ЗК РФ следует, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, и действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Пунктами 2 и 3 статьи 76 ЗК РФ предусмотрено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения и мотивировал судебные акты тем, что в заявленном истцом периоде, ответчик осуществлял использование спорного земельного участка, у него возникла обязанность уплатить денежную сумму, возникшую вследствие такого использования в силу статьи 65 ЗК РФ.

Пунктом 4.2. договора аренды земельного участка от 17.03.2014 № 144 предусмотрено изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления в случае изменения нормативных актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области, установлен постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области». Уведомление об изменении размера арендной платы с 01.01.2020 (л.д.52) направлено ответчику во исполнение постановления Правительства Самарской области от 06.11.2019 № 797, постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, решения Собрания Представителей муниципального района Ставропольский от 19.12.2019 № 412/66.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Истец указал, что в нарушение норм права регулирующий арендные отношения и условий договора ответчиком не выполнялись обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком, в результате неисполнения арендатором условий договора аренды в части оплаты образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 в размере 177 610 руб. 43 коп.

При этом платежи, указанные ответчиком в отзыве на исковое заявление, были учтены истцом при обращении с настоящим иском и при заявлении ходатайства об уменьшении размера исковых требований.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, процента от кадастровой стоимости земельных участков, применяемый при определении размера арендной платы за использование земельных участков, администрацией в адрес ООО «Волжский камень» направлено уведомление о перерасчете арендной платы по договору аренды от 17.03.2014 № 144, которая с 01.01.2020 составляет в размере 246 963 руб. 42 коп. в год, исходя из расчета: А = Скад х %, где: Скад -кадастровая стоимость земельного участка; % - процент от кадастровой стоимости земельного участка (7 263 630 х 3,4% = 246 963 руб. 42 коп. в год).

Указанное уведомление получено ООО «Волжский камень» в конце марта 2020 года, что ответчиком не оспорено.

Требование ответчика об обязании администрации внести изменения в Решение Собрание представителей муниципального района Ставропольский Самарской области от 19.12.2019 №412/66 о применении коэффициента и процентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении договора аренды земельного участка от 17.03.2014 № 144, на что ответчик указал в отзыве на исковое заявление, не может быть рассмотрено судом при рассмотрении настоящего дела по иску администрации, поскольку правом на заявление исковых требований обладают истцы, порядок предъявления встречного иска установлен статьей 132 АПК РФ.

Определением от 09.04.2021 суд предлагал ответчику обосновать со ссылками на норма права ходатайство, изложенное в пункте 3 просительной части отзыва на исковое заявление, об обязании внести изменения в Решение Собрания представителей муниципального района Ставропольский Самарской области от 19.12.2019 № 412/66 о применении коэффициента и процентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении договора аренды земельного участка от 17.03.2014 № 144.

Однако требование суда в указанной части исполнено не было. Поскольку встречное исковое заявление ответчиком в рамках дела №А55-33897/2020 подано не было, оснований для рассмотрения требований ответчика, изложенных в пункте 3 просительной части отзыва, не имеется.

При этом как пояснил истец в письменных возражениях на доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации установлены максимальные ставки налога на землю, тогда как размер арендной платы в год по договору аренды от 17.03.2014 №144 рассчитывается исходя из расчета: А = Скад х %. Процент от кадастровой стоимости земельного участка, применяемый при определении размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального района Ставропольский Самарской области установлен пунктом 3 приложения № 3 к Решению Собрания Представителей муниципального района Ставропольский от 19.12.2019 № 412/66 и не является ставкой налога на землю.

В ходе рассмотрения дела ответчик наличие непогашенной задолженности перед истцом в заявленной в иске сумме в размере 177 610 руб. 43 коп. надлежащим образом не опроверг, доказательств погашения долга в материалы дела не представил, мотивированных возражений против предъявленных требований не заявил, в связи с чем, оценка требований истца была осуществлена судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому, риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 того же Кодекса).

Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды, начислены пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, размер которой по расчету истца составил сумму 55 479 руб. 79 коп. за период с 05.04.2014 по 06.04.2021.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Определенные договором, требование о взыскании пени в размере 55 479 руб. 79 коп. – пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 05.04.2014 по 06.04.2021, судом удовлетворено, как и требования истца о взыскании с ответчика 177 610 руб. 43 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.03.2014 № 144 за период 01.01.2020 по 30.09.2020.

Суды посчитали в силу статей 450-452 ГК РФ исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2014 № 144, подлежащими удовлетворению, так как факт просрочки в оплате подтверждается материалами дела, доказательств оплаты задолженности за спорный период в полном объеме, ответчиком в материалы дела не представлено. Между тем истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности, неустойки и расторжении спорного договора в связи с нарушением последним условий в части своевременной оплаты арендных платежей, что также не противоречит статье 452 ГК РФ.

ООО «Волжский камень» продолжает пользоваться спорным земельным участком, доказательства, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлены. Не представлены также доказательства какого либо освоения земельного участка, предоставленного в аренду для строительства завода по сортировке и обезвреживанию твердых бытовых отходов по договору от 17.03.2014.

Довод ответчика о том, что переданный по договору земельный участок представлял собой несанкционированную свалку площадью 25 000 кв. м, мусор занимал треть от площади участка судом не принят, поскольку опровергается подписанным сторонами (и ответчиком) актом приема-передачи от 17.03.2014, в котором сказано, что земельный участок имеет площадь 75 900 кв. м, земельный участок соответствует условиям договора, пригоден для использования с учетом вида разрешенного использования. Кроме того ответчик с 17.03.2014 правом на расторжение договора по указанным выше основаниям не воспользовался.

Ходатайство об изменении предмета иска было удовлетворено судом на основании части 5 статьи 49 АПК РФ.

Уточнение исковых требований было направлено истцом ответчику 12.04.2021 (л.д.106-108) и не было вручено по независящим от истца обстоятельствам.

Документы были направлены по адресу регистрации ответчика в качестве юридического лица, указанному в ЕГРЮЛ. О времени и месте судебного разбирательства ответчик был извещен судом надлежащим образом, о судебном заседании ответчику было известно, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.111).

В силу положений части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, ответчик не был лишен права на судебную защиту имел возможность обеспечить явку полномочного представителя в судебное заседание, однако своим правом не воспользовался и риск такого поведения не может быть возложен на процессуального оппонента в силу положений статей 8, 9 АПК РФ.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов суда не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой суда относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Другие доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, доказательств в опровержение выводов суда заявителем кассационной жалобы не предоставлено в материалы дела, в том числе и по заявленным доводам.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2021 по делу № 55-33897/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волжский камень» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей за подачу кассационной жалобы.

Поручить Арбитражному суду Самарской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина