Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Департамента градостроительства городского округа Самара, администрации городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2017 (судья Кулешова Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Юдкин А.А., Драгоценнова И.С.)

по делу № А55-3401/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Влана», п. Смышляевка Самарской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту градостроительства городского округа Самара, г. Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: открытого акционерного общества «Самарская компания авиации специального применения», г.Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерства строительства Самарской области, г.Самара, администрации городского округа Самара, г.Самара, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г.Самара, об оспаривании распоряжения об отказе в проведении аукциона,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Влана» (далее – ООО «Влана», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным распоряжения Департамента градостроительства городского округа Самара (далее – Департамент) от 20.01.2017 № РД-267 об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также об обязании Департамента возобновить работу по заявлению ООО «Влана» о предоставлении в аренду путем проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253014:1740 площадью 683 кв. м, относящегося по категории к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства гаражного сооружения», расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, Аэропорт 2, и в срок не позднее двух месяцев с момента вступления решения в законную силу принять решение о проведении аукциона по заявлению общества.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют открытое акционерное общество «Самарская компания авиации специального применения» (далее – АО «Самарская компания авиации специального применения»), Министерство строительства Самарской области, администрация городского округа Самара (далее – Администрация), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее – ТУ Росимущества в Самарской области).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017, распоряжение Департамента от 20.01.2017 № РД-267 об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253014:1740, площадью 683 кв. м, относящегося по категории к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства гаражного сооружения», расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, Аэропорт 2, государственная собственность на который не разграничена, признано недействительным; на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Влана» путем подготовки и организации по заявлению общества от 03.06.2016 аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка в порядке, установленном статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), с принятием решения о проведении аукциона и размещением на официальном сайте в сети Интернет извещения о проведении аукциона в двухмесячный срок с даты вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

В кассационных жалобах Департамент, Администрация, ТУ Росимущества в Самарской области просят решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в жалобах.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и ООО «Влана» был заключен договор от 14.12.2015 № 30а об аренде земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Указанный договор был заключен во исполнении приказа Министерства строительства Самарской области от 23.09.2015 № 321-П «О предоставлении ООО «Влана» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, Аэропорт 2, для строительства гаражного сооружения».

В свою очередь, данный приказ был вынесен на основании распоряжения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 25.07.2014 № РД-969 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Аэропорт 2 для строительства гаражного сооружения», приказа Министерства строительства Самарской области от 03.10.2014 № 400-П «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании ООО «Влана» места размещения гаражного сооружения на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, Аэропорт 2».

Согласно акту о выборе земельного участка, утвержденному упомянутым приказом от 03.10.2014 №400-П, испрашиваемый земельный участок был рекомендован к дальнейшему оформлению.

ООО «Влана» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) за государственной регистрацией договора аренды от 14.12.2015 № 30а.

Сообщением от 20.02.2016 № 63/001/701/2016-25 Управление Росреестра по Самарской области отказало обществу в государственной регистрации договора аренды, сославшись на несоблюдение процедуры предоставления земельных участков, предусмотренной постановлением Правительства Самарской области от 09.11.2012 № 639 «Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах»; документы, подтверждающие предоставление земельного участка путем проведения торгов, то есть с учетом требований данного нормативного правового акта, обществом не представлены.

03 июня 2016 года ООО «Влана» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253014:1740, площадью 683 кв. м, относящегося по категории к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства гаражного сооружения», расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, Аэропорт 2, путем проведения торгов.

Распоряжением Департамента от 20.01.2017 № РД-267 обществу отказано в проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка со ссылкой на подпункт 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, согласно которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если этот земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Заявитель, посчитав Распоряжение Департамента градостроительства городского округа Самара от 20.01.2017 № РД-267 не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его законные права и интересы, обратился с соответствующими требованиями в арбитражный суд.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения ввиду следующих обстоятельств.

Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка регламентировано статьей 38 ЗК РФ и предполагает приобретение права на торгах (аукцион, конкурс).

Согласно части 2 статьи 38 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 4 статьи 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

В пункте 1 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 30 ЗК РФ, введенным Федеральным законом от 27.12.2009 № 365-ФЗ и вступившим в силу с 01.01.2010, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Перечень случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара исключительно на торгах установлен постановлением Правительства Самарской области от 09.11.2012 № 639 «Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах».

В силу подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Судом первой инстанции установлено, что в свидетельстве от 28.07.1997 № 209033 о праве постоянного пользования АО «Самарская компания авиации специального применения» земельным участком с местонахождением: Аэропорт-2 (т. 1, л.д. 112) указан участок площадью 216,29 га, тогда как площадь спорного земельного участка составляет 683 кв. м; при этом к свидетельству не приложены схема или план земельного участка.

Суд первой инстанции также учел, что 26.11.2004 АО «Самарская компания авиации специального применения» исключено из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией и, таким образом, данная организация не может быть владельцем каких-либо объектов недвижимости.

Кроме того, распоряжением Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 25.07.2014 № РД-969 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, Аэропорт 2 для строительства гаражного сооружения» и приказом Министерства строительства Самарской области от 03.10.2014 № 400-П «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании ООО «Влана» места размещения гаражного сооружения на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, Аэропорт 2» утверждены акт о выборе земельного участка и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Из схемы расположения поставленного на кадастровый учет земельного участка площадью 683 кв. м с кадастровым номером 63:01:0253014:1740 усматривается, что данный участок расположен автономно рядом с дорогой без наложения его границ на иные земельные участки.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок, на котором расположен аэродром, имеет кадастровый номер 63:01:00000:27278, его площадь составляет 3 193 617 кв. м и он не пересекает границы земельного участка площадью 683 кв. м с кадастровым номером 63:01:0253014:1740.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела Департаментом не представлено доказательств наличия ограничений в использовании земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253014:1740, в том числе обременений, сервитутов и арестов, а также доказательств нахождения данного земельного участка в собственности, владении или пользовании каких-либо лиц. Согласно уведомлению от 07.06.2016 № 63/01/01/2016-35945, представленному Управлением Росреестра по Самарской области (т. 1, л.д. 153), в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о правопритязаниях на этот земельный участок.

Довод Департамента о том, что проведение торгов возможно только после расторжения договора аренды от 14.12.2015 № 30а и возврата земельного участка арендодателю правомерно отклонен, поскольку указанный договор аренды не прошел государственную регистрацию, а в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам; в частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды от 14.12.2015 № 30а, не прошедший государственную регистрацию, не может каким-либо образом препятствовать организации и проведению торгов по продаже права аренды в отношении указанного земельного участка, поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:01:0253014:1740 не может считаться предоставленным в соответствии с публичной процедурой, предусмотренной земельным законодательством. Если по результатам торгов право аренды будет приобретено третьим лицом, его права не будут нарушены ввиду непротивопоставимости прав ООО «Влана» третьим лицам.

Положения подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, на которые Департамент сослался в оспариваемом распоряжении, направлены на защиту правообладателя земельного участка от повторного предоставления этого земельного участка третьим лицам на торгах и, соответственно, не могут быть применены в рассматриваемом случае.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационных жалобах доводы, о несогласии с выводами судов, по существу направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств дела, аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в судах, которым дана соответствующая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения. Иное толкование заявителями положений закона не свидетельствует о неправильном применении судами норм права. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в части 1 статьи 288 АПК РФ.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017по делу № А55-3401/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин