Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021

по делу № А55-34487/2020

по заявлению акционерного общества «Красный Ключ» (ИНН 6381030531, ОГРН 1136381000535) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, третьи лица: федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, администрация муниципального района Исаклинский Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Красный Ключ» (далее - заявитель, общество «Красный ключ», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области, Управление), с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности, изложенного в уведомлениях от 10.08.2020 № 63/031/450/2020-317, № 63/031/450/2020-318, № 63/031/450/2020-320, № 63/031/450/2020-321, № 63/031/450/2020-322, № 63/031/450/2020-323 и от 24.10.2020 № 63/031/450/2020-515/1, в отношении следующих объектов недвижимости:

земельный участок, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: под размещение молочно-товарной фермы, общей площадью 73 536 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:32; расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, 60 метров восточнее населенного пункта с. Малое Ишуткино;

коровник с молочным блоком, площадью 978,3 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:30, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино;

коровник двухрядный, площадью 739,9 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:27, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино;

коровник двухрядный, площадью 564,4 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:28, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино;

телятник профилакторий, площадью 788,3 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:29, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино;

дом животновода, площадью 179 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:31, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино;

кормокухня, площадью 198,1 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:26, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино; и обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права в отношении указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области (далее ? ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области) и администрация муниципального района Исаклинский Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.08.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать обществу в удовлетворении заявленных требований, ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей121 АПКРФ.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд кассационной инстанции считает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции законными и обоснованными, а жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.04.2014 между закрытым акционерным обществом «Красный Ключ» (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тафко» (продавец, общество «Тафко») был заключен договор купли-продажи недвижимости № 24Т-14 следующих объектов: земельный участок, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для размещения молочно-товарной фермы № 2, общей площадью 73 536 кв.м., кадастровый номер 63:19:1701004:25; расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино; а также расположенные по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино: коровник с молочным блоком, площадью 978,3 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:30; коровник двухрядный, площадью 739,9 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:27; коровник двухрядный, площадью 564,4 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:28; телятник профилакторий, площадью 788,3 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:29; дом животновода, площадью 179 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:31; кормокухня, площадью 198,1 кв.м., кадастровый номер: 63:19:1701004:26.

Между тем, стороны договора купли-продажи в 2014 году не обращались за регистрацией права собственности и перехода этого права к обществу на спорные объекты по настоящему делу, в связи с тем, что сторона по договору – продавец – общество «Тафко» было ликвидировано в октябре 2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Как следует из объяснений заявителя, несмотря на отсутствие регистрации права за продавцом, договор купли-продажи недвижимости заключен в соответствии с требованиями действующего на момент заключения законодательства, все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества исполнены сторонами полностью (продавцом исполнена обязанность по передаче, а покупателем – обязанность по оплате приобретаемого имущества), вопрос о признании сделки недействительной и применений последствий недействительности сделки правообладателем по договору, а также его правопреемниками, не ставился, после покупки имущества общество «Красный Ключ» фактическим собственником имущества, владеет, пользуется им в соответствии с целевым назначением, несет всю ответственность по налоговым платежам и сборам, обслуживает и благоустраивает имущество за свой счет, поэтому единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности является отсутствие ликвидированного продавца.

Заявитель ссылается на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации права, за период пользования земельным участком с кадастровым номером 63:19:1701004:25, кадастровый учет которого был осуществлен 13.12.2011, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для размещения молочно-товарной фермы № 2, общей площадью 73 536 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Малое Ишуткино, сведения о нем были переведены в статус архивные.

Однако на основании постановления администрации муниципального района Исаклинский Самарской области от 20.06.2019 № 459 была утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 63:19:1701004:25, с кадастровым номером 63:19:1701004:25, а также в соответствии с регламентом и нормами правил застройки и землепользования внесены изменения в части вида разрешенного использования, а 10.07.2019 границы земельного участка были восстановлены в сведениях Управления Росреестра по Самарской области и был присвоен новый кадастровый номер земельного участка 63:19:1701004:32.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлениями от 10.08.2020 № 63/031/450/2020-317, № 63/031/450/2020-318, № 63/031/450/2020-320, № 63/031/450/2020-321, № 63/031/450/2020-322, № 63/031/450/2020-323, от 24.10.2020 № 63/031/450/2020-515/1 отказало в государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорных объектов. Управление указало, что общество в соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218?ФЗ) не устранило обстоятельства приостановления и не представило документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5) и для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектами недвижимого имущества (пункт 44).

В оспариваемом отказе Управление указало, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимости от 10.04.2014 № 24Т?14, в соответствии с которым общество «Тафко» продает, а общество «Красный Ключ» покупает в собственность здания с кадастровыми номерами 63:19:1701004:26, 63:19:1701004:27, 63:19:1701004:28, 63:19:1701004:29, 63:19:1701004:30, 63:19:1701004:31, земельный участок с кадастровым номером 63:19:1701004:25, находящиеся по адресу: Самарская область, р-н Исаклинский, с. Малое Ишуткино, однако право собственности общества «Тафко» на указанные объекты не зарегистрировано, заявление о государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости, не подано.

Управление указало на возможность нарушения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, указав на то, что поданное заявление на государственную регистрацию права собственности на земельный участок от 28.04.2020 № 63/031/450/2020-319 оставлено без рассмотрения, а заявление № 63/031/450/2020-515 приостановлено. В связи с тем, что на момент истечения срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не устранены, обществу отказано в осуществлении действий по регистрации перехода права, права собственности в отношении объектов (пункты 5, 44 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Не согласившись с отказами в государственной регистрации, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных обществом требований, исходя из следующего.

В обоснование возражений Управление, ссылаясь на пункт 2 статьи 8.1, статьи 131 ГК РФ, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, указывало на отсутствие в реестре прав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) информация о зарегистрированных правах общество «Тафко» на вышеуказанные объекты недвижимости, на требование закона о представлении подлинника правоустанавливающего договора - договора купли-продажи от 10.04.2014 в необходимом количестве экземпляров в орган регистрации прав.

Учитывая, что в период рассмотрения заявления общества «Красный Ключ» о государственной регистрации права собственности иного Законом № 218-ФЗ установлено не было, Управление Росреестра считает требование государственного регистратора о представлении заявления о государственной регистрации перехода права собственности обеими сторонами договора купли-продажи соответствующим закону.

Кроме того, Управление Росреестра, ссылаясь на данные кадастра недвижимости ЕГРН, указывает, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 63:19:1701004:25, поставленном на государственный кадастровый учет 07.09.2011, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости 11.09.2013 в соответствии с пунктом 4 статьи 24 Закона № 218-ФЗ, поскольку носили временный характер и по истечение двух лет со дня постановки на учет земельного участка не была осуществлена государственная регистрация права и/или правопритязания на него.

Тогда как кадастровый номер земельного участка, указанный в просительной части искового заявления (63:19:1701004:32), не соответствует кадастровому номеру земельного участка, указанному в договоре купли-продажи (63:19:1701004:25) и земельные участки идентифицируются как самостоятельные объекты недвижимости отличные друг от друга.

При этом, согласно данным ЕГРН у земельного участка, с кадастровыми номерами 63:19:1701004:32 отсутствует связь с кадастровыми номерами объектов недвижимости, указанными в представленном договоре купле-продаже.

Ссылаясь на пункт 4 статьи 35, статьи 1 ЗК РФ, подпункт 3 пункт 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, Управление отмечает, что государственная регистрация прав включает в себя, в том числе и проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для государственной регистрации прав либо для отказа государственной регистрации прав.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 168 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278), государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки.

При правовой экспертизе документов, проверки законности сделки устанавливается, в том числе соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН (подпункт 7 пункта 216 Административного регламента).

Согласно подпункту 6 пункта 223 Административного регламента, в случае если правоустанавливающим документом является договор, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью. Так как в договор купли-продажи недвижимости № 24Т-14 от 10.04.2014 был включен земельный участок, сведения о котором в государственном кадастре недвижимости были аннулированы еще 11.09.2013, то, по мнению Управления указанный договор составлен с нарушением действующего законодательства и не может рассматриваться в качестве документа - основания для государственной регистрации.

Управление Росреестра по Самарской области считает, что в рассматриваемой ситуации нормы законодательства, регулирующие вопрос регистрации перехода права на недвижимость при уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности, не подлежат применению, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В данном случае Управление Росреестра считает препятствием для государственной регистрации не только отсутствие передающей стороны, но и отсутствие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости предыдущего правообладателя - общества «Тафко». В подтверждение позиции относительно необходимости государственной регистрации (возникновения, в том числе по прежнему порядку) права собственности продавца перед отчуждением спорных объектов управление ссылается на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.03.2007 № 2738/07, определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.07.2016 № 307-ЭС16-8610, от 10.03.2015 № 305-ЭС-879.

В анализируемой ситуации надлежащим способом защиты права Управление Росреестра считает требование о признании права собственности на указанные объекты недвижимости и в случае удовлетворения требования о признании права, такое решение при обращении в управление с соответствующим заявлением в установленном Законом о регистрации порядке Управление Росреестра считает основанием для регистрации права собственности.

Из материалов дела следует, что согласно постановлению Администрации муниципального района Исаклинский Самарской области от 28.09.2011 № 855 предоставлен в собственность за плату обществу «Тафко» в том числе земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, 60 м. восточнее населенного пункта с. Малое Ишуткино, площадью 73 536 кв.м. (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения), с кадастровым номером 63:19:1701004:25, для размещения молочно-товарной фермы № 2.

Постановлением Администрации муниципального района Исаклинский Самарской области от 20.06.2019 № 459 в соответствии со статьей 11.10 ЗК РФ, Административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в целях образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального района Исаклинский Самарской области»: 1. Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, общей площадью 73 536 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Исаклинский район, 60 м. восточнее населенного пункта Малое Ишуткино с кадастровым номером 63:19:1701004:25, в территориальной зоне СХ2 -предназначена для размещения объектов, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: животноводство; цель использования: под размещение молочно-товарной фермы. 2. Установлены границы земельного участка с кадастровым номером 63:19:1701004:25 в соответствии с прилагаемой схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, территориальная зона СХ-2, в системе координат МСК-63, квартал 63:19:1701004. Таким образом, материалами дела подтверждается, что земельный участок, указанный в просительной части заявления с кадастровым номером 63:19:1701004:32, и земельный участок, указанный в договоре купли-продажи с кадастровым номером 63:19:1701004:25, один и тот же земельный участок.

Доводы Управления судом правильно отклонены по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктами 2, 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно требованиям части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 2 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный регистратор, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав. В качестве оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, перечень которых содержится в статье 26 упомянутого Закона, указаны, в том числе следующие случаи: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона № 122-ФЗ, перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44).

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, в силу статей 8, 131, 223, 551 ГК РФ, статьи 16 Закона № 122-ФЗ переход к покупателю права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора и право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление пленума № 10/22), при ликвидации продавца - юридического лица - покупатель, которому было передано владение недвижимым имуществом во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. При рассмотрении такого требования суд проверяет исполнение сторонами своих обязанностей по договору. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Следовательно, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 АПК РФ путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

По смыслу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо

Проанализировав приведенные правовые положения, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что общество «Красный Ключ» избрало надлежащий способ защиты своих прав, обратившись первоначально в регистрирующий орган за государственной регистрацией, и впоследствии обжаловав его отказ в суд и о наличии оснований для удовлетворения требований общества и для признания незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в регистрации перехода к обществу права собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку установили, что, несмотря на отсутствие регистрации права за продавцом, договор купли-продажи недвижимости заключен в соответствии с требованиями действующего на момент заключения законодательства, все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества исполнены сторонами полностью (продавцом исполнена обязанность по передаче, а покупателем – обязанность по оплате приобретаемого имущества), вопрос о признании сделки недействительной и применений последствий недействительности сделки правообладателем по договору, а также его правопреемниками, не ставился, единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности является отсутствие ликвидированного продавца.

Позиция суда подтверждается судебной практикой, изложенной по делам в постановлениях ФАС ПО от 11.04.2012 № А12-12924/2011, ФАС Дальневосточного округа от 30.04.2013 № Ф03-1446/2013, АС Центрального округа от 02.02.2017 № А35-3128/2016.

При этом ссылку Управления Росреестра на определения ВАС РФ от 07.03.2007 № 2738/07, Верховного Суда Российской Федерации от 29.07.2016 № 307-ЭС16-8610, от 10.03.2015 № 305-ЭС-879, суды признали необоснованной в рассматриваемом случае, поскольку обстоятельства, рассмотренные в рамках указанных судебных дел, не являются идентичными рассматриваемым по данному делу.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к правильному выводу о несоответствии закону отказа Управления Росреестра, изложенного в уведомлениях от 10.08.2020 № 63/031/450/2020-317, № 63/031/450/2020-318, № 63/031/450/2020-320, № 63/031/450/2020-321, № 63/031/450/2020-322, № 63/031/450/2020-323 и от 24.10.2020 № 63/031/450/2020-515/1, в государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанного земельного участка, и обязал ответчика устранить допущенные нарушения и прав и законных интересов заявителя, поскольку выводы судов по настоящему делу соответствуют сформированной постановлением пленума № 10/22 правовой позиции, восполняющей отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца, а соответствуют судебной практике, основанной на применении указанных положений пленума.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суды правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021 по делу № А55-34487/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

В.А. Карпова