Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) п. Новоспасский Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об оспаривании решений, с участием заинтересованных лиц, – филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, общества с ограниченной ответственностью «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1», ФИО38, ФИО41 Гамаля Рафаилевича,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Союз» (далее – ООО «Союз», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконными решения о возврате документов от 26.09.2020 №63/012/450/2020-2095, уведомления о возврате без рассмотрения представленных на государственную регистрацию документов от 01.10.2020 №63/012/450/2020-2095, решения о возврате без рассмотрения прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав документов от 23.10.2020 №КУВД-001/2020-20965089, уведомлений о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения от 02.11.2020 №КУВД-001/2020-20965089/1, КУВД001/2020-20965089/2, КУВД-001/2020-20965089/3, КУВД-001/2020-20965089/4, КУВД001/2020-20965089/5, КУВД-001/2020-20965089/6, КУВД-001/2020-20965089/7, КУВД001/2020-20965089/8, КУВД-001/2020-20965089/9, КУВД-001/2020-20965089/10, КУВД001/2020-20965089/11, КУВД-001/2020-20965089/12, КУВД-001/2020-20965089/13, КУВД001/2020-20965089/14, КУВД-001/2020-20965089/15, КУВД-001/2020-20965089/16, КУВД001/2020-20965089/17, КУВД-001/2020-20965089/18, КУВД-001/2020-20965089/19, КУВД001/2020-20965089/20, КУВД-001/2020-20965089/21, КУВД-001/2020-20965089/22, КУВД001/2020-20965089/23, КУВД-001/2020-20965089/24, КУВД-001/2020-20965089/25, КУВД001/2020-20965089/26, КУВД-001/2020-20965089/27, КУВД-001/2020-20965089/28, КУВД001/2020-20965089/29, КУВД-001/2020-20965089/30, КУВД-001/2020-20965089/31, КУВД001/2020-20965089/32, КУВД-001/2020-20965089/33, КУВД-001/2020-20965089/34; об обязании принять заявление от 26.09.2020 №63/012/450/2020- 2095 о государственной регистрации договора аренды земельного участка, и прилагаемые документы к рассмотрению.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32 (далее – ФИО32), ФИО33 (далее – ФИО33), ФИО34 (далее – ФИО34), ФИО35, ФИО39, ФИО40 Архиповна, ФИО37 (далее – ФИО37), общество с ограниченной ответственностью «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1» (далее – ООО Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1»), ФИО38, Замальдинов Гамаль Рафаилевич (далее – ФИО41).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Союз», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты, считает, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось.

В отзывах на кассационную жалобу ФИО41 и ООО «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1» возражают против изложенных в ней доводов, и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Союз» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1» возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзывах на нее и в выступлении представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 15.09.2020 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18, в том числе и по вопросу согласования условий и заключения договора аренды в отношении названного земельного участка.

По результатам проведения общего собрания собственники приняли решение о заключении с ООО «Союз» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18 на условиях, предложенных обществом и согласованных общим собранием собственников.

ООО «Союз» в лице директора ФИО42 и участники общей долевой собственности в лице ФИО37 на земельный участок заключили договор от 25.09.2020 №25/09/2020 аренды земельного участка общей площадью 3 285 934 кв. м с кадастровым номером 63:30:0205007:18, расположенного в Приволжском районе Самарской области, вблизи п.Новоспасский, для сельскохозяйственного производства, сроком действия на 10 лет с момента регистрации.

ФИО33 обратился в регистрирующий орган с заявлением 18.09.2020 о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя).

Впоследствии ООО «Союз» обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 26.09.2020 о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 01.10.2020 № 63/012/450/2020-2095 представленные на государственную регистрацию документы возвращены без рассмотрения.

Представитель собственников земельного участка - ФИО37 обратился в регистрирующий орган с заявлениями от 23.10.2020 о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлениями от 02.11.2020 №№КУВД-001/2020-20965089/1 - КУВД-001/2020- 20965089/34 регистрирующий орган возвратил представленные на государственную регистрацию документы без рассмотрения, ссылаясь на невозможность государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

ООО «Союз», полагая, что действия регистрирующего органа по отказу в принятии к рассмотрению документов не соответствуют требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), а также нарушают его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, положениями Закона № 218-ФЗ, установив, что в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18 содержится запись о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта, в связи с чем регистрирующий орган обязан в силу прямого указания закона обязан возвратить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, отказали в удовлетворении заявленных требований, в качестве другого основания для отказа послужил и факт раздела земельного участка по инициативе участников долевой собственности, которые голосовали против передачи земельного участка в аренду.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктами 3 и 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

Из анализа материалов дела следует, что согласно протоколу от 15.09.2020 общим собранием участников общей долевой собственности принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18 площадью 3 285 934 кв. м в аренду ООО «Союз» (против голосовали ФИО32 - 2 голоса, ФИО3 - 1 голос, ФИО34 - 1 голос).

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 25.09.2020 № 25/09/2020, подписанный лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности в лице ФИО37 и ООО «Союз» был представлен в Управление Росреестра по Самарской области на государственную регистрацию, с целью обременения объекта недвижимости, уведомлением от 01.10.2020 Управление возвратило документы без рассмотрения на основании части 4 статьи 25 Закона № 218-ФЗ.

Впоследствии по заявлению лица, уполномоченного на его подачу, общим собранием собственников, о государственной регистрации договора аренды от 25.09.2020 № 25/09/2020 Управлением также принято решение от 02.11.2020 о возврате представленных на государственную регистрацию документов, в связи с наличием отметки о невозможности государственной регистрации обременения без личного участия одного из собственников земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18.

В свою очередь согласно сведениям государственного регистратора в Управление 10.11.2020 были представлены документы, в целях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права общей долевой собственности, в отношении земельного участка, сформированного путем выдела в счет доли ФИО33 (1/36) и ФИО32 (4/36), в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:30:0205007:18.

В целях соблюдения процедуры выдела земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности, обеспечена подготовка проекта межевания, утвержденного 10.11.2020 который не содержал возражений относительно размера и местоположения границ, выделенного в счет земельной доли земельного участка, такие замечания не были направлены и кадастровому инженеру.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка, образованного путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18, было опубликовано в газетном издании «Приволжские вести».

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 63:30:0205007:243 поставлен на кадастровый учет 25.11.2020, который образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18.

Собственниками земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:243 являются ФИО41 (1/5), ООО «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1» (4/5), зарегистрировано обременение до 10.12.2035 в виде аренды в пользу ООО «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1» (выписка из ЕГРН от 29.04.2021 № КУВИ-002/2022-48852913).

Принимая решение о постановке земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:243 и регистрации права, Управление исходило из того, что в разделе ЕГРН открытого в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18 отсутствовали какие-либо сведения о государственной регистрации обременения (аренды), не имелось и возражений относительно проекта межевания земельного участка, утвержденного 10.11.2020.

Вместе с тем при принятии Управлением оспариваемых решений о возврате заявления о государственной регистрации договора аренды без рассмотрения, в связи с наличием отметки о невозможности государственной регистрации без личного участия ФИО33, непринимавшего участие в общем собрании от 15.09.2020, где принималось решение о передаче земельного участка в аренду ООО «Союз», регистрирующим органом должны были учитываться следующие обстоятельства.

В соответствии с частью 4 статьи 25 Закона № 218-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан возвратить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 19 данного Закона.

Согласно правовому подходу, отмеченному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 № 308-ЭС15-15531, по смыслу статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101‑ФЗ), поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом, данное судом толкование пункта 2 статьи 28.1 Закона № 122-ФЗ, согласно которому на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, сделано без учета положений статьи 14 Закона № 101-ФЗ, поскольку создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

Таким образом, наличие записи, сделанной в реестре на основании заявления правообладателя земельной доли (ФИО33), который не принимал участия в общем собрании 15.09.2020 не могло служить основанием для возврата заявления о государственной регистрации права аренды без рассмотрения по основанию, предусмотренному пунктом 4 статьи 25 Закона № 218-ФЗ.

При проведении собрания 15.09.2020 против предоставления участка голосовали – ФИО32, ФИО3, ФИО34

Указанные лица вправе выделить земельные участки в счет принадлежащих им долей по правилам пункта 4 статьи 13 Закона № 101-ФЗ и распорядится образованными земельными участками без согласия арендатора земельного участка (пункт 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).

Необходимо учитывать, что положения пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ не предусматривают запрета на выделение земельного участка в счет принадлежащей доли и собственникам, которые не участвовали на собрании, где принималось решение о передаче исходного земельного участка в аренду, поскольку самим образованием (выделом) земельного участка таким участникам долевой собственности не затрагиваются права арендатора, на такой земельный участок сохраняется право аренды, тем самым в этом случае и обеспечивается защита интересов арендатора.

Следует отметить, что обременение в отношении выделенного земельного участка осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Согласно правовой позиции, отмеченной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 реализация участником долевой собственности, который не возражал против заключения договора аренды, права на выдел земельного участка в счет доли не приведет к прекращению ранее заключенного по решению общего собрания договора аренды в отношении выделенного участка, а поскольку у арендатора сохраняется право аренды в силу преемственности арендных отношений, в том числе на выделенный участок, законные интересы арендатора не могут быть признаны нарушенными.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что после проведения собрания 15.09.2020 осуществлен выдел доли большей, чем, имелась у их участников на момент голосования, а также участники не принимавшие участие в собрании, имели право выделиться только при наличии согласия арендатора, не могут быть приняты во внимание.

Отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения всех участников долевой собственности не является препятствием для регистрации договора аренды на этот участок.

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участники долевой собственности даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности и лично пользоваться (иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей, в целях изменения договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельных участков в счет земельных долей, проведение общего собрания не требуется, от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Судебные инстанции установили, что участник долевой собственности, голосовавший на общем собрании, проведенном 15.09.2020, против заключения договора аренды, обеспечил выдел земельного участка, соблюдая порядок, установленный пунктом 4 статьи 13 Закона № 101-ФЗ при отсутствии возражений относительно раздела, впоследствии выделенный участок поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 63:30:0205007:243), собственниками земельного участка являются ФИО41 и ООО «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1».

В связи с осуществлением выдела земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:243 площадью 456380 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18, который был предоставлен в аренду ООО «Союз», регистрация договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 25.09.2020 № 25/09/2020 не допускается.

Следует отметить, что совершение регистрационных записей об обременении в виде аренды всего земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:18 общей площадью 3 285 934 кв. м нарушит права участников общей долевой собственности, которые выразили свое несогласие на передачу участка в аренду и в установленном законом порядке уже выделили из него участок (кадастровый номер 63:30:0205007:243), обеспечив проведение всех процедур.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:30:0205007:18 в результате выдела из него земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:243 имеет иную (меньшую) площадь, такой договора аренды может служить основанием для внесения записи об обременении, только при условии заключения с уполномоченным лицом, действующим от собственников дополнительного соглашения в части уменьшения площади, предоставленного в аренду объекта.

ООО «Союз» не представлено доказательств исключающих право ФИО32 как участника долевой собственности, которая голосовала против передачи участка в аренду, на выдел земельного участка, не имеется и документов, подтверждающих нарушения при соблюдении процедуры выдела, а также формировании земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:243.

В связи с чем, поскольку на момент разрешения спора земельный участок с кадастровым номером 63:30:0205007:18 имеет иные характеристики, при этом стороны не вносили изменений в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, оснований для совершения регистрационных действий не имеется.

Также не могут быть учтены и ссылки заявителя о том, что в результате заключенных сделок собственники долей, голосовавших за предоставление участка в аренду, осуществили выдел и их продажу другим собственникам долей, которые имели право выделиться без согласия арендатора, поскольку такие действия могут быть предметом самостоятельного спора.

Согласно части 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.

При обращении с требованиями о признании незаконными решений Управления ООО «Союз» преследовало материально-правовую цель, направленную на принятие документов к рассмотрению, и регистрации обременения.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора изменились юридические обстоятельства, в связи с чем стало невозможным восстановление нарушенных прав, а именно, регистрация обременения на весь земельный участок с кадастровым номером 63:30:0205007:18, общей площадью 3 285 934 кв. м в удовлетворении требований отказано правомерно.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 198, 200, 21 АПК РФ, статьей 25 Закона №2 18-ФЗ установив, что при наличии в ЕГРН содержится запись о невозможности государственной регистрации обременения объекта недвижимости без личного участия собственника, что в силу пункта 4 статьи 25 Закона №218-ФЗ является основанием для возврата заявлений, правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2021 по делу № А55-34698/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина