Гражданский кодекс часть 1

по заявлению ФИО1, ФИО3, ФИО11, ФИО7, ФИО12 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка; о признании недействительным разрешения на строительство, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Инвестиционная Строительная Корпорация «Средневолжскстрой», ОГРН <***>, ИНН <***>,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Инвестиционная Строительная Корпорация «Средневолжскстрой» (далее - ЗАО ИСК «Средневолжскстрой», должник) ФИО1, ФИО3, ФИО11, ФИО7, ФИО12 обратились в суд с заявлением о признании договора аренды земельного участка №94а от 06.08.2018, заключенного между Департаментом градостроительства т.о. Самара и ООО «Стройпроектсервис» недействительным (ничтожным), признании недействительным разрешения на строительство № 63-301000-275-2017 от 15.12.2017, выданного ООО «Стройпроектсервис».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2020 в удовлетворении ходатайства ФИО3 об отложении судебного разбирательства отказано. В принятии уточнений заявленных требований от 26.02.2020 и от 22.05.2020 отказано.

Производство по заявлению в части признания недействительным разрешения на строительство от 15.12.2017, выданного ООО «Стройпроектсервис», прекращено.

В удовлетворении заявления ФИО1, ФИО3, ФИО11, ФИО7, ФИО13 в оставшейся части о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2021 определение суда от 16.12.2020 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1, ФИО3, ФИО11, ФИО7, ФИО13 (далее – заявители) просят отменить принятые судебные акты, направить спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявители указывают, что договор аренды заключен с нарушением норм закона, наличие договора аренды на земельный участок препятствует его передаче на праве аренды застройщику ЗАО ИСК «Средневолжскстрой», подготовки документации для передачи в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в целях завершения строительства объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, квартал 96, ул. Вилоновская угол ул. Садовая.

ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО5, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34 представили в суд отзывы, в которых поддержали кассационную жалобу заявителей.

ООО «Стройпроектсервис», Департамент градостроительства городского округа Самара, арбитражный управляющий ФИО35, Министерство строительства Самарской области, ФИО36 ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО6, ФИО54, ФИО55 представили отзывы, в которых возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 15.06.2021 объявлен перерыв до 22.06.2021.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы (с учетом представленных дополнений), отзывов на нее, заслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Постановлением Главы города Самара от 22.05.2002 № 250 утвержден проект границ земельного участка, ЗАО «ЭДС» предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,21494 га на срок три года и разрешено строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей в Ленинском районе г. Самары.

Постановлением Главы города Самара № 250 также продлен срок аренды ранее предоставленного участка площадью 1571,60 кв.м. на срок 5 (пять) лет по улице Вилоновской/Самарской в Ленинском районе г. Самары для организации строительной площадки.

Между ЗАО «ЭДС» и Комитетом по управлению имуществом г. Самары заключен договор аренды земельного участка № 011937з от 22.08.2002.

26.06.2003 ЗАО «ЭДС» с ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» заключен договор № 5 «О передаче функций Заказчика по строительству жилого дома по адресу: <...> Самарская», в соответствии с которым были переданы функции заказчика по строительству 5-ти секционного жилого дома, расположенного по указанному адресу.

Во исполнение условий данного договора ЗАО «ЭДС» произведен раздел земельного участка на двух арендаторов ЗАО «ЭДС» и ЗАО ИСК «Средневолжскстрой».

В соответствии с актом приема-передачи от 26.06.2003 ЗАО «ЭДС» передало, а ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» приняло строительную площадку площадью 3002,6 кв.м.

10.03.2010 между ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» и ТСЖ «Квартал 96» заключен договор б/н «О передаче части функций заказчика», предметом договора является передача части функций «Заказчика» на строительство многоэтажного четырех секционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> Вилоновская - объекта незавершенного строительства.

Вступившими в законную силу судебными актами по данному делу указанный договор признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, а именно объекта незавершенного строительства - четырехсекционного жилого дома переменной этажности, расположенного в 96 квартале в границах улиц Вилоновская, Садовая в г.Самара; различной документации.

Судами установлено, что данный объект входит в перечень проблемных объектов согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.07.2011 № 329 «Об утверждении перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области и порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области».

Министерством строительства Самарской области 31.10.2014 проведен конкурс в рамках постановления Правительства Самарской области от 26.02.2013 № 54 «Об утверждении порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства».

Победителем по конкурсу признан ООО «Стройпроектсервис».

Приказом Министерства строительства Самарской области № 257-п от 29.12.2012 земельный участок площадью 2800 кв.м. по адресу: <...> Вилоновская, передан в аренду гражданке ФИО56 со множественностью лиц на стороне арендатора без выкупа в собственность.

Приказом Министерства строительства Самарской области № 120-п от 11.06.2013 отменен приказ № 257-п от 29.12.2012 и ФИО57 предоставлен земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на пять лет без выкупа в собственность.

Договор аренды земельного участка № 805 заключен 08.07.2013 и зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2013.

Впоследствии земельный участок передан участниками долевого строительства в лице ФИО57 в субаренду ООО «Стройпроектсервис» на основании договора субаренды земельного участка от 15.07.2015 № 805/С с целью завершения строительства дома.

По истечении срока аренды между Департаментом градостроительства г.о. Самара и ООО «Стройпроектсервис» заключен договор аренды земельного участка от 06.08.2018 № 94а сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

Министерством строительства Самарской области, Администрацией города Самары и ООО «Стройпроектсервис» заключено Соглашение о сотрудничестве от 23.05.2016, предметом которого является обеспечение взаимодействия сторон при решении вопросов, связанных со строительством проблемного объекта, расположенного в г. Самаре в границах ул. Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей, застройщиком которого ранее являлось ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой».

Обществу «Стройпроектсервис» 15.12.2017 выдано разрешение на строительство № 63-301000-275-2017 сроком действия до 15.06.2020.

Обращаясь с заявлением о признании недействительными договора аренды земельного участка от 06.08.2018 № 94а, разрешения на строительство № 63-301000-275-2017 от 15.12.2017, ФИО1, ФИО3, ФИО11, ФИО7, ФИО13 указали на то, заключение договора земельного участка от 06.08.2018 № 94а произошло как с существенными нарушениями процедуры передачи, предусмотренной статьями 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), так и при нарушении условий, предусмотренных подпунктами 2-6 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами и 10 статьи 201.10 Закон о банкротстве; нарушает принцип следования прав на земельный участок за правами на недвижимое имущество; посягает на права и интересы заявителей, так как при заключении оспариваемого договора не были закреплены права заявителей на получение квартир в многоквартирном доме, находящемся на данном земельном участке.

Заявители указывают, что незавершенный строительством объект - жилой дом по строительному адресу: <...> угол Вилоновская, секция 2, включен в конкурсную массу должника на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 02.05.2012 о признании недействительным договора от 10.03.2010 между ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» и ТСЖ «Квартал 96» «О передаче части функций заказчика». Таким образом, объект долевого участия существовал, возводился на денежные средства и за счет материальных ресурсов дольщиков ЗАО ИСК «Средневолжскстрой», в том числе и заявителей, оплачен заявителями в полном объеме, принадлежит им на основании названного договора долевого участия. Выдача ООО «Средневолжскстрой» разрешения на строительство жилого дома по вышеуказанному адресу, а также заключение с данной организацией договора аренды земельного участка под данным домом, в то время как данный незавершённый строительством объект находится в конкурсной массе должника - ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» означает передачу ООО «Средневолжскстрой» недостроенного объекта – 4 секционного жилого дома. В то же время, передача объекта незавершенного строительства, включенного в конкурсную массу должна была происходить в рамках процедур, предусмотренных Законом о банкротстве.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что оспариваемый договор аренды земельного участка не нарушает прав заявителей, ввиду отсутствия материально-правовых оснований для оформления прав на указанный земельный участок за должником.

Доводы заявителей о том, что заключение указанного спорного договора аренды влечет невозможность достройки проблемного объекта незавершенного строительства, были отклонены судами с указанием на отсутствие доказательств наличия согласия застройщика-инвестора или публично-правового образования Фонда осуществлять достройку объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

Кроме того, суды указали, что признание оспариваемой сделки недействительной не может повлечь восстановление нарушенных прав заявителей; из материалов дела усматривается, что за различными лицами зарегистрировано право собственности на квартиры в этом многоэтажном четырехсекционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями.

Доводы заявителей о злоупотреблении правом со стороны Департамента градостроительства г.о. Самары, поскольку постройка возведена за счет средств дольщиков, в то время как наличие действующего договора аренды с иным застройщиком препятствует завершению строительства, были отклонены судом апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции учтено, что в рамках обособленного спора по заявлению ФИО3, ФИО1 к Министерству строительства Самарской области, Управлению ФРС по Самарской области, конкурсному управляющему ЗАО «Инвестиционная. Строительная. Корпорация. «Средневолжскстрой» ФИО57 о признании сделки недействительной, суд кассационной инстанции в постановлении от 21.12.2015 указал на то, что действия Министерства строительства по предоставлению земельного участка ФИО57, а также возможность предоставления земельного участка иным лицам, кроме ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой» уже проверялись и были признаны законными Арбитражным судом Самарской области, а также апелляционной, кассационной и надзорной инстанциями в рамках дела № А55-17269/2013, а также в рамках настоящего дела при рассмотрении вопроса о применении обеспечительных мер в виде запрета на заключение договора аренды.

Суд кассационной инстанции также указал на то, что согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11. В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности на объекты долевого строительства (данное обстоятельство не оспаривается сторонами, и было установлено судами в рамках других обособленных споров), в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды Министерством строительства Самарской области и ФИО57, а также передача ФИО57 Министерству строительства Самарской области спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами. Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Министерством строительства Самарской области, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

С учетом изложенного, а также руководствуясь позицией, приведенной в определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 № 305-ЭС15-17704, суд апелляционной инстанции указал на недопустимость ситуации, при которой одни и те же документы получают диаметрально противоположное толкование судов в разных делах без указания каких-либо причин для этого.

Доводы заявителей о том, что с 01.01.2017 вступает в силу новый порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, который предусматривает регистрацию доли в праве собственности застройщика (или публичного образования) и первого (последующих) дольщиков - правообладателей помещений, были отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку сами по себе не являются основанием для изменения судебного акта суда первой инстанции, учитывая, что в пункте 139 указанных правил речь идет о регистрации долевой собственности прежнего собственника земли и дольщика, а не переходе права собственности на землю «по частям».

Ссылка заявителей на переписку с ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» отклонена судом, как не имеющая правового значения для рассмотрения данного спора.

Суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не усматривает.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам (кредиторам должника) или создающее условия для наступления вреда (требования кредиторов могут быть не удовлетворены, в частности вследствие совершения сделки по отчуждению имущества должника).

Для признания сделки недействительной по основанию статьи 10 ГК РФ в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) необходимо установить, что такая сделка направлена на нарушение прав и законных интересов кредиторов, и совершая оспариваемую сделку, стороны или одна из них намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.

Для квалификации сделки по статьям 10 и 168 ГК РФ требуется доказать умышленность действий сторон при совершения оспариваемой сделки. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо N 127) разъяснено, что для признания сделки недействительной по основаниям, изложенным в статье 10 ГК РФ, суду необходимо установить, что соответствующее лицо в сделке совершило определенные действия, направленные на получение данным лицом каких-либо имущественных прав, на нарушение прав и законных интересов кредиторов сторон сделки.

С целью квалификации спорной сделки в качестве недействительной и совершенной с намерением причинить вред другому лицу суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки (пункт 9 Информационного письма № 127).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в том числе, в постановлении от 21.12.2011 N 30-П и определении от 16.07.2013 № 1201-О, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Оценка судом доказательств по своему внутреннему убеждению не означает допустимость ситуации, при которой одни и те же документы получают диаметрально противоположное толкование судов в разных делах без указания каких-либо причин для этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 № 305-ЭС15-17704).

Принимая во внимание, что действия Министерства строительства по предоставлению спорного земельного участка иным лицам (помимо должника) были предметом оценки судов в рамках обособленных споров по настоящему делу о банкротстве, при рассмотрении вопроса о применении обеспечительных мер, в рамках дела № А55-17269/2013, суды, применив положения статьи 69 АПК РФ, правомерно отказали в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительной сделкой.

Установив, что требование о признании разрешения на строительство недействительным не подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве и подлежит рассмотрению в ином порядке, а также, принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Самара от 12.07.2018 по гражданскому делу № 2-1762/2018 заявителям отказано в признании недействительным разрешения на строительство № 63-301000-275-2017 от 15.12.2017, выданного ООО «Стройпромсервис», суды правомерно прекратили производство в данной части.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2021 по делу № А55-36158/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.Р. Гильмутдинов

Судьи Э.Г. Баширов

А.А. Минеева