Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест» в лице участника общества ФИО2 к ФИО3; к ФИО4 о признании недействительными сделок,третьи лица: ФИО5; ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – ФИО2) в интересах общества с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест» (далее ООО «Маяк-Стройинвест») обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, в котором просила признать недействительными сделки: договор о долевом участии в строительстве № 98-ЖД/4.2 от 28.02.2019, заключенный между ООО фирма «Маяк-Стройинвест» и ФИО3; договор о долевом участии в строительстве № 118-ЖД/4.2 от 24.07.2019, заключенный между ООО фирма «Маяк-Стройинвест» и ФИО4; договор о долевом участии в строительстве от 24.07.2019, заключенный между ООО фирма «Маяк-Стройинвест» и ФИО4, а также применить последствия недействительности сделок путем возврата полученных в счет исполнения договоров жилых помещений в собственность ООО фирма «МаякСтройинвест».

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО5, ФИО6

Иск заявлен в интересах общества, которое является процессуальным истцом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020, исковые требования удовлетворены частично, признан недействительным договор № 98-ЖД/4.2 о долевом участии в строительстве от 28.02.2019, заключенный между ООО «Маяк-Стройинвест» и ФИО3 В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о недействительности договора долевого участия, Управление Росреестра дважды проводило его правовую экспертизу, и пришло к выводу о его соответствии требованиям закона, оснований для признания его недействительным не имеется; кроме того, полагает, что спорная сделка не выходила за пределы обычной хозяйственной деятельности общества.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной, проверив в соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является учредителем ООО фирма «Маяк-Стройинвест» (общество) с долей участия в размере 50% от уставного капитала. Общество ведет деятельность по строительству многоквартирных жилых домов в г. Самаре.

Вторым учредителем с долей участия в размере 50% от уставного капитала и одновременно генеральным директором общества является ФИО5

Общество заключило договор о долевом участии в строительстве от 28.02.2019 № 98-ЖД/4.2 с ФИО3, договоры о долевом участии в строительстве от 24.06.2019 № 118-ЖД/4.2 и от 24.07.2019 с ФИО4, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительств.

ФИО5 является учредителем, генеральным директором общества, отцом ответчиков, в связи с чем в силу ст. 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» являлся лицом, заинтересованным в совершении указанных сделок.

Оспариваемые сделки истцом не одобрялись.

Обосновывая заявленные требования, ФИО2 указала, что ФИО5, выполняя функции единоличного исполнительного органа, до ее сведения как второго участника информацию об оспариваемых сделках не доводил, отчет о заключенных обществом сделках, в совершении которых имеется заинтересованность, не предоставлял.

О заключении оспариваемых договоров ФИО2 узнала, ознакомившись с выпиской из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

С целью получения информации, подтверждающей, что сделки не нарушают интересов общества, 09.09.2019 ФИО2 направила обществу требование о предоставлении договоров и касающихся их документов.

В ответе от 18.09.2019 на указанное требование общество сообщило, что есть сомнения в подписании участником требования и что запрашиваемая информация будет направлена после его переподписания с расшифровкой фамилии, имени и отчества.

24 сентября 2019 года представитель ФИО2 по доверенности повторно направил в адрес общества требование о предоставлении договоров и касающихся их документов.

Ответ также получен не был.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим требованием за судебной защитой нарушенных прав.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались положениями статей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, 45 Федерального закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», и исходили из следующего.

Поскольку другой стороной оспариваемого договора является сын генерального директора общества, а также учитывая, что оспариваемый договор участником не согласовывался и в последующем не одобрялся, и что информация по запросу участника предоставлена не была, суды пришли к выводу, что в настоящем деле подлежит применению презумпция ущерба.

Удовлетворяя требование о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве от 28.02.2019 № 98-ЖД/4.2, суды указали, что согласно представленным ООО фирма «Маяк-Стройинвест» в проектной декларации № 63-000173 от 02.07.2020 данным, планируемая стоимость строительства секции 4/2 составляет 700 414 000 руб. (разд. 18.1 проектной декларации), общая площадь жилых и нежилых помещений - 11 719,80 кв.м (разд. 9.3 проектной декларации). Следовательно, минимальная стоимость реализации ООО фирма «МаякСтройинвест» одного квадратного метра помещений секции 4/2 равна 59 763 руб. 30 коп. (700 414 000 разделить на 11 719,80 кв.м ≈ 59 763,30).

Учитывая, что основным видом деятельности ООО фирма «Маяк-Стройинвест» является строительство, а целью - извлечение прибыли, суды пришли к выводу, что реализация помещений секции 4/ .по договору от 28.02.2019, заключенному с ФИО3 по цене 50 000 руб. за 1 кв.м совершена в ущерб интересам общества.

Ссылка ответчика на положения о свободе договора отклонена судами предыдущих инстанций, поскольку основания недействительности сделки определены судами на основании специальных норм Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Довод о несогласии заявителя с примененным методом определения минимальной стоимости реализации одного квадратного метра также отклонен, поскольку доказательств того, договор был заключен на условиях, отвечающим интересам общества, в дело не представлено.

Довод о том, что квартира по договору от 28.02.2019 была реализована по цене не ниже указанной в постановлении Правительства Самарской области от 26.10.2018 № 610 «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 12.02.2018 № 70 об утверждении Методики определения показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, которая составляла в г.о. Самара 48 883 руб., также не свидетельствует о том, что спорный договор был заключен на рыночных условиях и не принес обществу убытки.

Выводы судов о том, что стоимость квартиры площадью 41,3 кв.м, реализованной по спорному договору, не соответствовала цене, установленной обществом в проектной декларации, подтверждается представленными в дело документами.

Более того, истцом в материалы дела представлены протоколы осмотра сайта ООО фирмы «Маяк-Стройинвест» 2020 года, из которых следует, что ООО фирма «МаякСтройинвест» осуществляло реализацию объектов долевого строительства по ценам выше 80000 руб. за 1 кв.м, в связи с чем средняя стоимость реализуемых объектов превышает 60 000 руб. за 1 кв.м.

Также являлся предметом исследования судов предыдущих инстанций и довод ответчика о том, что оспариваемый договор № 98-ЖД/4.2 не выходил за пределы обычной хозяйственной деятельности ООО фирмы «Маяк-Стройинвест», поскольку между ООО фирмой «Маяк-Стройинвест» и дольщиками систематически заключались аналогичные договоры, в которых не было заинтересованности.

В материалы дела были представлены договор № 116-ЖД/4.2 о долевом участии в строительстве от 28.12.2018, договор № 115-ЖД/4.2 о долевом участии в строительстве от 30.01.2019, договор № 114-ЖД/4.2 о долевом участии в строительстве от 30.01.2019, заключенные на аналогичных условиях с оспариваемым, а также платежные документы, подтверждающие оплату по ним.

Из представленных в дело документов следует, что по условиям договора № 98- ЖД/4.2 от 28.02.2019 цена 1 кв.м жилого помещения составляет 50 000 руб., в то время как по условиям представленных в дело договоров о долевом участии от 28.12.2018 и от 28.01.2019 цена 1 кв.м жилого помещения составляла 55 000 руб., а по условиям представленных в дело договоров о долевом участии от 30.01.2019 № 114-ЖД/4.2 и от 30.01.2019 № 115-ЖД/4.2 цена 1 кв.м жилого помещения составляла 47 000 руб.

С учетом положений статьи 65 АПК РФ обязанность по представлению доказательств того, что оспариваемая сделка относилась к обычным хозяйственным сделкам общества, возлагается на само общество.

В отличие от прежнего регулирования сделок с заинтересованностью, когда обществу по иску об оспаривании сделки надо было представить доказательства совершения аналогичных сделок с одним контрагентом, то с 1.01.2017 условия заключаемой сделки необходимо сопоставить со всеми аналогичными сделками общества, в совершении которых нет заинтересованности.

Схожесть условий совершаемых сделок является оценочным понятием. При этом пункт 7 статьи 45 Закона об обществах требует, чтобы аналогичные сделки, в совершении которых отсутствует заинтересованность, совершались неоднократно и в течение длительного периода времени.

Смысл этого ограничения состоит в том, чтобы за счет разовых и искусственных сделок общество не могло создать базу для сопоставления с ним сделок с заинтересованностью.

В определении от 22.05.2020 суд первой инстанции предложил обществу представить сведения о стоимости квартир, аналогичных квартире, указанной в спорном договоре от 28.02.2019.

Согласно представленной в дело выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.08.2019 следует, что в период с 28.12.2018 по 28.02.2019 обществом было заключено 13 договоров долевого участия в строительстве, из них четыре договора с ФИО7, два договора с ФИО8 и один договор – с ФИО3

Из указанных договоров общество представило в материалы дела только один договор с ФИО9 от 28.12.2018, два договора с ФИО8 от 30.01.2019 и один договор с ФИО7 от 28.02.2019.

Другие договоры, заключенные в период, предшествующий заключению спорного договора, в дело не представлены.

Кроме того, судами установлено, что оспариваемая сделка совершена на заведомо невыгодных условиях, поскольку предоставляет дольщику рассрочку платежа на срок до окончания строительства.

Согласно пункту 17 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) сделка общества может быть признана недействительной по иску участника и в том случае, когда она хотя и не причиняет убытков обществу, тем не менее не является разумно необходимой для хозяйствующего субъекта, совершена в интересах только части участников и причиняет неоправданный вред остальным участникам общества, которые не выразили согласие на совершение соответствующей сделки.

Проанализировав условия договора № 98-ЖД/4.2 о долевом участии в строительстве от 28.02.2019, суды установили, что кроме заниженной стоимости, п. 2.2. позволяет дольщику производить оплату после государственной регистрации договора в срок до окончания строительства, т.е. содержит ничем не обусловленную рассрочку платежа.

Фактически оплата произведена дольщиком 10.10.2020, спустя почти 8 месяцев после заключения договора, после получения от участника требования о предоставлении документов об оплате сделки.

Принимая во внимание наличие у общества финансовых трудностей в период ее заключения, на что само общество указывало в отзыве на иск и в апелляционной жалобе, и что следует из факта нарушения срока ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства более чем на 6 месяцев, на что указано в письме Министерства строительства Самарской области от 27.05.2020, предоставление рассрочки до окончания строительства нельзя отнести к обычным условиям заключаемых обществом договоров.

Из представленных в дело документов следует, что из 13 договоров долевого участия, заключенных в период с 28.12.2018 по 28.02.2019, только спорный договор от 28.02.2019, заключенный с ФИО3, предоставлял рассрочку до окончания строительства.

Два договора долевого участия, заключенные с ФИО8, содержали условие о предоставлении рассрочки до 01.08.2019.

Договор от 28.12.2018, заключенный с ФИО9, предусматривал оплату в течение месяца с момента государственной регистрации договора.

По договору от 28.01.2019, заключенному с Бэр А.О., оплата производится в течение трех дней с момента государственной регистрации договора.

При этом условиями договоров предусмотрено, что в случае просрочки оплаты более чем на 30 дней стоимость 1 кв.м подлежит пересмотру и устанавливается в размере, равной цене предложения, публикуемой застройщиком в СМИ.

С учетом изложенного, суды пришли к выводу, что общество не представило достаточных доказательств, подтверждающих, что общество неоднократно в течение длительного периода времени заключало договоры долевого участия на условиях, аналогичных спорному договору.

Выводы судов об отказе в удовлетворении остальной части заявленных требований заявителями не оспариваются.

Суд кассационной инстанции считает указанные выводы судов не противоречащими фактическим обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Таким образом, доводам, изложенным в кассационной жалобе, была дана надлежащая правовая оценка, они не свидетельствуют о нарушении судами норм права, а выражают лишь несогласие с оценкой доказательств, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Нарушений судами положений части 4 статьи 288 АПК РФ, при наличии которых судебные акты подлежат безусловной отмене, судом кассационной инстанции не выявлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 по делу № А55-36598/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Р.А. Вильданов

Судьи Э.Г. Гильманова

М.М. Сабиров