Гражданский кодекс часть 1

по иску общества с ограниченной ответственностью «Станичники», Самарская область, к администрации муниципального района Камышлинский Самарской области, о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Станичники» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, к администрации муниципального района Камышлинский Самарской области (далее – администрация) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2007 № 01-п/п состоявшимся, о признании права собственности на объект недвижимости – Бригадный дом бр2, общая площадь 62,6 кв. м, 1969 года постройки, расположенный по адресу: <...>.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление), Министерство имущественных отношений Самарской области (далее – минимущество), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее – теруправление).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2020, в иске отказано.

Общество, обжалуя судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество ссылалось на то, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2007 № 01-п/п является покупателем нежилого объекта недвижимости - Бригадный дом бр2, общая площадь которого 62,6 кв. м, 1969 года постройки, расположенного по адресу: <...>.

Продавцом по договору купли-продажи является СхПК «Мир» в лице конкурсного управляющего ФИО1, действующего на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2006 по делу № А55-19132/2004-33.

Оплата за приобретаемое имущество произведена квитанцией от 01.10.2007 № 28 к приходному кассовому ордеру.

По акту приема-передачи к договору спорное имущество передано обществу, которое пользуется и владеет им.

После заключения сделки 16.06.2008 СхПК «Мир» (продавец) прекратил деятельность в связи с ликвидацией.

Из постановления администрации от 29.07.1999 № 149 «О регистрации сельскохозяйственного производственного кооператива «Мир» следует, что СхПК «Мир» образован путем реорганизации колхоза «Мир» в форме преобразования. Единственным документом, подтверждающим принадлежность спорного здания колхозу «Мир», является акт переоценки основных фондов колхоза «Мир» по состоянию на 01.01.1999 года (составлен ОАО ИТЦ «Агрострой»).

СхПК «Мир» в порядке правопреемства приобретает все имущество колхоза «Мир», в том числе - Бригадный дом бр2, общая площадь которого 62,6 кв. м, 1969 года постройки, расположенного по вышеуказанному адресу.

Согласно извещениям минимущества от 17.01.2018 № 12/327 объект недвижимого имущества в реестре имущества Самарской области, теруправления от 22.12.2017 № 14235 в реестре федерального имущества, комитета от 11.01.2018 № 06 в реестре муниципального имущества муниципального района Камышлинский Самарской области по состоянию на текущую дату не числится.

ООО «Станичники» обратилось в управление с заявлением от 09.07.2019 о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на нежилое здание.

Решением управления от 18.10.2019 № 63/020/301/2019-556, № 63-0-1-156/3001/2019-228 обществу отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; содержание технического плана, представленного для осуществления государственного кадастрового учета, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимости.

По утверждению общества причины, послужившие основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются неустранимыми, так как у истца отсутствуют документы, запрашиваемые государственным регистратором, а именно: проектная документация на вышеуказанное здание, акт о приемке в эксплуатацию, технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013, в реестре отсутствует запись о праве СхПК «Мир» на заявленный Бригадный дом бр2.

Поскольку данная сельскохозяйственная организация ликвидирована, невозможно осуществление каких-либо регистрационных действий от ее имени; в представленном договоре, отсутствуют характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи; что на государственную регистрацию права не представлены документы о соблюдении порядка продажи имущества должника, предусмотренного статьей 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ).

Земельный участок, на котором расположено нежилое здание является неразграниченным, поставлен на кадастровый учет и имеет следующие характеристики: кадастровый номер 63:20:0306019:255, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения коммунальных, складских объектов, хранилищ сельскохозяйственных продуктов, объектов, используемых в сельскохозяйственном производстве.

Органам местного самоуправления предоставлено право распоряжения неразграниченной государственной собственностью на землю, в связи с чем истец обратился в комитет по вопросу передачи в собственность вышеуказанного земельного участка.

На данное обращение органом местного самоуправления сообщено, что передача в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:20:0306019:255 невозможна, так как у общества отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на бригадный дом № 2, и что в случае предъявления документов, подтверждающих право собственности на указанное нежилое здание, комитет не возражает передать в собственность указанный земельный участок.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представленные обществом в подтверждение заявленных требований, пришли к выводу об отсутствии достаточных оснований для признания права собственности истца на указанное строение.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным, такой договор не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Проанализировав условия спорного договора купли-продажи, суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что из содержания договора купли-продажи от 01.10.2007 невозможно установить предмет купли-продажи, а иные доказательства, подтверждающие, что стороны достигли договоренности об индивидуальных характеристиках продаваемого объекта недвижимого имущества, не представлены.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 постановления № 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).

При оценке доказательств суды исходили из того, что представленные истцом договор от 01.10.2007 № 01-п/п купли-продажи недвижимого имущества, акт приема-передачи к договору, квитанция от 01.10.2007 № 28 к приходному кассовому ордеру не свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на спорное имущество.

Поскольку переход права собственности от продавца к покупателю не зарегистрирован (не представлены доказательства обращения истца к продавцу за регистрацией перехода права собственности до его ликвидации), право на спорный объект за истцом не возникало в силу закона, вследствие чего, руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 59 постановления № 10/22, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что право собственности на объект у истца не возникло.

Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на спорный объект, истец не привел каких-либо доводов относительно того, как ответчиками нарушается или оспаривается его право собственности на спорный объект недвижимости, которое подлежит судебной защите на основании статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчики право собственности на объект, не оспаривают, доказательств обратного суду не представлено.

При указанных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что между истцом и ответчиком отсутствует спор о праве.

Истец представленными документами не доказал нарушения или оспаривания своих прав ответчиком, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора о праве.

Согласно пункту 62 постановления № 10/22 при ликвидации продавца - юридического лица, судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доказательств обжалования обществом отказа регистрирующего органа в осуществлении регистрационных действий в отношении спорного имущества в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Указанные выводы судов кассатором, со ссылкой на доказательства, имеющиеся в материалах дела, не опровергнуты.

Отсутствуют в материалах дела доказательства, свидетельствующие о безопасности, вводимого в гражданский оборот здания.

К установленным судами обстоятельствам нормы права применены правильно.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию кассатора в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2020 по делу № А55-36780/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин