Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление 914», Самарская область, г. Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти, общества с ограниченной ответственностью «ГеоСтрой», Самарская область, г. Тольятти, о признании незаконным отказа и обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление 914» (далее – заявитель, ООО «СУ 914», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра, ответчик) о признании недействительным уведомление Управления Росреестра от 19.09.2018 № 63‑0‑1‑174/3303/2018-711, № 63/009/340/2018-2640, которым обществу отказано в осуществлении действий по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, здание 23А, а также об обязании Управление Росреестра осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности заявителя на объект незавершенного строительства «Закрытая стоянка строительной техники с ремонтной мастерской», площадью 826,7 кв. м, расположенный по указанному выше адресу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее‑АПК РФ), привлечены Администрация городского округа Тольятти (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «ГеоСтрой».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «СУ 914» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102157:531, площадью 13 351 кв. м был предоставлен заявителю в аренду на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 13.11.2008 № 2816-п/1 для строительства производственной базы с инженерно-техническим обеспечением.

Во исполнение данного постановления между мэрией городского округа Тольятти и ООО «СУ 914» 11.12.2008 был заключен договор № 1849 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:531, площадью 13 351 кв. м, сроком на 42 месяца (с 13.11.2008 по 13.04.2012), который был зарегистрирован в Росреестре по Самарской области.

Поскольку срок договора аренды истек, а заявитель продолжал пользоваться этим земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то указанный договор аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

28.09.2017 Администрацией в регистрирующий орган было представлено заявление № 63/009/341/2017‑9220 о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) на указанный земельный участок с приложением уведомления от 20.06.2017 № 5823/5.2 об отказе от договорных отношений Администрации.

09.10.2017 в ЕГРН запись о регистрации договора аренды № 1849 от 11.12.2008 прекращена.

При этом в период действия договора аренды Администрацией заявителю было выдано разрешение на строительство № 63-302-1167-2017 от 18.07.2017 производственной базы в границах земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0102157:531 и 63:09:0102157:19. Срок действия разрешения установлен до 18.08.2018.

Между заявителем и ООО «Сфера Бетона» 18.07.2017 был заключен договор подряда на строительство здания весовой с автовесами и крытой стоянки строительной техники.

30.09.2017 между ООО «СУ 914» и ООО «Сфера Бетона» подписан Акт, которым зафиксирована временная приостановка строительства объекта в связи с расторжением договора аренды земельного участка.

19.01.2018 ООО «СУ 914» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0102157:531, 63:09:0102157:19 в аренду для завершения строительства производственной базы и закрытой стоянки строительной техники без проведения торгов сроком на три года, ссылаясь на пункт 21 статьи 8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Постановлением от 15.02.2018 № 453-П/1 Администрация отказала ООО «СУ 914» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:531.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2018 по делу № А55-11863/2018 в удовлетворении требований ООО «СУ 914» признании названного отказа недействительным было отказано.

05.03.2018 ООО «СУ 914» обратилось в Управление Росреестра с заявлением № 63‑0‑1-174/2203/2018-711, № 63/009/340/2018-2640 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 826,7 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, здание 23А.

Уведомлением от 19.03.2018 № 63‑0‑1-174/2203/2018-711, № 63/009/340/2018-2640 Управление Росреестра приостановило осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в соответствии с пунктами 5, 7, 9, 23 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218‑ФЗ).

Уведомлением от 19.09.2018 № 63‑0‑1-174/2203/2018-711, № 63/009/340/2018-2640 отказано в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации права собственности послужили следующие причины: объект расположен за пределами границ Самарской области, отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102157:531, не представлено заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102157:531 в соответствии с частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, технический план по содержанию не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

ООО «СУ 914», полагая, что принятое Управлением Росреестра решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что обществом на государственную регистрацию не были представлены все предусмотренные законом документы, необходимые для осуществления соответствующих регистрационных действий.

Суды указали, что заявителя отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102157:531. Кроме того, заявитель на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства не представил заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на указанный выше земельный участок.

Суды пришли к выводу, что поскольку в рассматриваемом случае заявителю было выдано разрешение на строительство производственной базы, представляющей собой имущественный комплекс, состоящий из «Закрытой стоянки строительной техники с ремонтной мастерской» и «Весовой ВА 20.19, КПП1», то общество может регистрировать за собой только право на незавершенный строительством объект производственной базы, а не на отдельные объекты недвижимости, не предусмотренные разрешением на строительство, в связи с чем представленный в регистрирующий орган технический план спорного объекта не соответствует требованиям законодательства.

Также одним из оснований для отказа в осуществлении регистрационных действий послужил тот факт, что при сопоставлении координат характерных точек контура объекта незавершенного строительства, содержащихся в техническом плане и координат характерных точек границ земельного участка, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, было выявлено, что объект расположен за пределами границ Самарской области.

Суды установили, что данное обстоятельство связано с переходом Самарского кадастрового округа на местную систему координат МСК-63 с 18.06.2018. При этом регистрирующий орган в письме от 18.05.2018 № 12/1-1923 указал, что если контракт на выполнение кадастровых и землеустроительных работ был заключен до даты перехода на использование местной системы координат и подготовленные документы поступят в Управление, то соответствующий пересчет в МСК-63 будет исполнен, при осуществлении учетно-регистрационных процедур и не будет препятствием для совершения регистрационных процедур.

Вместе с тем судами не принято во внимание следующее.

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 стать 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 18 этого Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В силу статьи27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 46 Закона N 218-ФЗ единый недвижимый комплекс может быть образован в следующих случаях:

завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве единого недвижимого комплекса;

объединение по заявлению собственника поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически, либо расположены на одном земельном участке в единый недвижимый комплекс.

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В соответствии с пунктами 20,50 Требований к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее - Требования):

сведения о едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении входящих в состав такого единого недвижимого комплекса зданий, сооружений на земельном участке их площади и площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого единого недвижимого комплекса, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 46 Закона N 218-ФЗ;

в случае подготовки технического плана единого недвижимого комплекса в разделе "Заключение кадастрового инженера" такого технического плана указываются сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений неразрывно связана технологически, указываются сведения о содержании такой технологической связи.

Из изложенного следует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут быть осуществлены в отношении единого недвижимого комплекса, представляющего собой совокупность нескольких объединенных единым назначением и (или) расположенных на одном земельном участке зданий, сооружений, исключительно в случае завершения их строительства.

Принимая во внимание, что разрешением на строительство в составе производственной базы предусмотрено строительство спорного объекта, в настоящее время строительные работы не ведутся, срок действия разрешения истек, комплекс не создан, наличие разрешения на строительство производственной базы как единого объекта не исключает возможности регистрации незавершенного строительством спорного объекта в качестве самостоятельного объекта права, Закон N 218-ФЗ не ограничивает возможность такой регистрации.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Частью 2 этой же предусмотрено, что государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Как разъяснено в пункте 24 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Выводы судов о том, что после вступления в силу Закона N 218-ФЗ пункт 24 постановления от 17.11.2011 N 73 неприменим в настоящей ситуации, следует признать ошибочным ввиду того, что указанная правовая позиция является действующей.

Суды не проверили доводы заявителя, что в рассматриваемом случае объект незавершенного строительства был возведен в период действия договора аренды на основании выданного разрешения.

Суды не учли, что Администрация, направив заявителю уведомление от 20.06.2017 № 5823/5.2 об отказе от договорных отношений, 18.08.2017 выдала разрешение на строительство сроком действия до 18.08.2018, что может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны Администрации.

Поскольку данные конкретные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, суды надлежащим образом не исследовали, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить изложенные недостатки, исследовать все доказательства, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясьпунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 по делу № А55-38206/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина