Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, к частному общеобразовательному учреждению Школа «Творчество», г. Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности, расторжении договора и об обязании освободить и передать имущество, при участии третьего лица – ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее –Департамент управления имуществом) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к частному общеобразовательному учреждению школа «Творчество» о взыскании 131 744 руб. 49 коп., в том числе 14 129 руб. 57 коп. задолженности по договору аренды от 27.05.2002 № 963900А за период с 01.06.2019 по 31.08.2019, 117 614 руб. 92 коп. пени за период с 11.07.2019 по 31.08.2019; о расторжении договора аренды от 27.05.2002 № 963900А; об обязании освободить и передать представителю Департамента управления имуществом по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 1671,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, <...> этаж: комнаты № 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 144, 146-164.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.02.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Учитывая, что судебные акты по настоящему делу могут повлиять на права и обязанности ФИО3, суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 30.03.2020 Арбитражный суд Самарской области перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ.

Определением от 28.05.2020 Арбитражный суд Самарской области принял уменьшение размера исковых требований. Суд определил считать иск заявленным о взыскании 43 630 руб. 19 коп., в том числе 14 129 руб. 57 коп. задолженности по договору аренды от 27.05.2002 № 963900А за период с 01.06.2019 по 31.08.2019, 29 500 руб. пени за период с 11.07.2019 по 31.08.2019; о расторжении договора аренды от 27.05.2002 № 963900А; об обязании освободить и передать представителю Департамента управления имуществом по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 1671,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, <...> этаж: комнаты № 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 144, 146-164.

Определением от 16.06.2020 суд принял отказ истца от иска к ответчику в части взыскания 14 129 руб. 57 коп. задолженности по договору аренды от 27.05.2002 № 963900А за период с 01.06.2019 по 31.08.2019 с прекращением производства по делу в указанной части требований.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Департамент управления имуществом просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что вывод судов о нарушении арендодателем условий пункта 4.2 об извещении арендатора об изменении арендной платы является необоснованным, так как в данном случае изменение арендной платы связано с отменой ранее существовавшей льготы по арендной плате в отношении ответчика, установленной постановлением главы города Самары от 15.04.2005 № 651 «Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школа «Творчество» (далее – постановление от 15.04.2005 № 651), следовательно, изменение размера арендной платы произошло автоматически и изменения договора аренды не требовалось.

Постановление администрации городского округа Самара от 24.04.2019 № 259, которым было отменено постановление от 15.04.2005 № 651, было оспорено ответчиком, и решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2019 по делу № А55-23348/2019, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований школе «Творчество» было отказано.

В дополнении к кассационной жалобе Департамент управления имуществом утверждает, что судами на спорные отношения неправомерно распространено действие Методики определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением администрации городского округа Самара от 30.09.2015 № 1080.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, 27.05.2002 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (в настоящее время – Департамент управления имуществом) и негосударственным образовательным учреждением школой «Творчество» (в настоящее время – частное общеобразовательное учреждение школа «Творчество») (далее – школа «Творчество») заключен договор № 963900А аренды нежилого помещения, общей площадью 1671,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, д. 14 АА1, 1-й этаж: комнаты № 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 144, 146-164, в целях размещения школы «Творчество».

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок его действия установлен с 01.04.2002 по 28.02.2003.

Сторонами договора 01.04.2002 подписан акт передачи объекта недвижимости, на основании которого вышеуказанный объект был передан ответчику в пользование.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата по настоящему договору составляет 47 787 руб. 05 коп. в месяц без учета налога на добавленную стоимость (НДС). НДС начисляется арендатором самостоятельно и перечисляется в бюджет по месту учета в налоговой инспекции.

Департамент управления имуществом претензией от 10.12.2019 № 15‑07-21/45428 предложил расторгнуть договор аренды с 13.01.2020 и передать объект аренды по акту приема-передачи со ссылкой на то, что за ответчиком числится задолженность в размере 131 744 руб. 49 коп., из них 14 129 руб. 57 коп. – долг по арендной плате за период с 01.06.2019 по 31.08.2019; 117 614 руб. 92 коп. – пени за просрочку платежа за период с 11.07.2019 по 31.08.2019.

Полагая, что нарушение условий по оплате арендной платы является основанием для расторжения договора аренды от 27.05.2002 № 963900А и обязания освободить и передать представителю Департамента управления имуществом по акту приема-передачи нежилое помещение, Департамент управления имуществом обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Методикой определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением администрации городского округа Самара от 30.09.2015 № 1080, исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что хотя согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления, однако какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арбитражный суд согласился с доводами школы «Творчество» о том, что к договору аренды нежилого помещения от 27.05.2002 № 963900А были заключены дополнительные соглашения от 08.06.2005 и 21.07.2006, на основании которых были внесены изменения в пункт 4.1 договора аренды, определены сумма и механизм определения арендной платы. Настоящие соглашения являются неотъемлемой частью договора аренды.

Дополнительным соглашением от 20.06.2008 срок действия договора продлён до 30.04.2033 в части определения арендной платы на условиях дополнительных соглашений от 08.06.2005 и 21.07.2006, что было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 09.07.2008 № 63-63-01/146-2008-077.

Последние изменения арендной ставки были внесены дополнительным соглашением от 21.07.2006, в соответствии с которым в пункте 4.1 договора указано, что арендная плата (без НДС) составляет 27 853,35 руб.

Постановлением главы города Самары от 15.04.2005 № 651 «Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школа «Творчество» (далее – постановление от 15.04.2005 № 651) была установлена льгота по арендной плате в отношении ответчика.

Постановлением администрации городского округа Самара от 24.04.2019 № 259 было отменено постановление от 15.04.2005 № 651.

Судом апелляционной инстанции проверен и признан необоснованным довод заявителя о том, что сама по себе отмена постановления главы города Самары от 15.04.2005 № 651 «Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе «Творчество» является достаточным основанием для изменения предусмотренной договором арендной платы.

В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 по делу № А55-23348/2019 на стр. 6 абзаце 5 указано: «Само по себе постановление администрации городского округа Самара от 24.04.2019 № 259 «О признании утратившим силу постановления главы города Самары от 15.04.2005 № 651 «Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе «Творчество» не является изменением или прекращением возникших правоотношений по аренде имущества».

Кроме того, суды установили, что уведомление от 20.06.2019 № 15‑07‑04/21631 об изменении размера арендной платы получено ответчиком без ссылки на постановление администрации городского округа Самара от 24.04.2019 № 259, в связи с чем ответчиком в адрес истца были направлены соответствующие запросы.

К уведомлению от 20.06.2019 не приложен расчет арендной платы в размере 69 293,40 руб. При этом, как следует из материалов дела, при подписании всех дополнительных соглашений к договору такой расчет прилагался.

Довод заявителя жалобы о том, что судами на спорные отношения неправомерно распространено действие Методики определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением администрации городского округа Самара от 30.09.2015 № 1080, является необоснованным.

В постановлении администрации городского округа Самара от 24.04.2019 № 259, которым признано утратившим силу постановление от 15.04.2005 № 651, указано, что оно принято на основании Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Гражданского кодекса Российской Федерации, Устава городского округа Самара, Методики определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением администрации городского округа Самара от 30.09.2015 № 1080.

Следовательно, администрацией городского округа Самара к отношениям, основанным на договоре аренды от 27.05.2002 № 963900А, распространено действие Методики определения арендной платы, утвержденной постановлением администрации городского округа Самара от 30.09.2015 № 1080.

В судебных актах по делу № А55-23348/2019 по заявлению школы «Творчество» к администрации городского округа Самара о признании недействительным постановления от 24.04.2019 № 259 «О признании утратившим силу постановления главы города Самары от 15.04.2005 № 651 «Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школа «Творчество» суды пришли к выводу, что размер минимальной арендной платы по договорам был определен постановлением от 15.04.2005 № 651, принятым на основании постановления главы города Самары от 19.11.2003 № 1334 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре» (далее – Методика).

Между тем Методика утратила силу с 03.02.2009 (постановление главы городского округа Самара от 29.01.2009 № 60 «О внесении изменений в постановление главы города Самары от 19.11.2003 № 1334 «Об утверждении методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре») и постановлением администрации городского округа Самара от 30.09.2015 № 1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, не предусматривающая определение минимального размера арендной платы и предоставление каких-либо индивидуальных льгот.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что с учетом указанных обстоятельств и в связи с принятием постановления от 24.04.2019 № 259 подлежат применению положения Методики определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением администрации городского округа Самара от 30.09.2015 № 1080.

Истец не исполнил обязательств, предусмотренных пунктом 4.2 договора, и не известил арендатора надлежащим образом с приложением расчета арендной платы об изменении арендной платы.

Суды признали, что ответчик действовал добросовестно, не допускал просрочки по оплате арендных платежей и существенных нарушений условий договора.

Факт оплаты арендных платежей в указанном размере сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам № А55-14015/2018 и А55-18745/2018, суды признали необоснованным требование истца о взыскании пени в размере 29 500,62 руб. за период с 11.07.2019 по 31.08.2019.

Поскольку истцом не доказан факт существенных нарушений условий договора, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 27.05.2002 № 963900А и об обязании освободить и передать представителю Департамента управления имуществом по акту приема-передачи спорное нежилое помещение отказано также правомерно.

Довод заявителя о том, что размер арендной платы в рассматриваемом случае не был увеличен, а рассчитан в соответствии с постановлением главы города Самары от 19.11.2003 № 1334 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре», отклонен судом апелляционной инстанции со ссылкой на то, что названная Методика утратила силу с 03.02.2009 (постановление главы городского округа Самара от 29.01.2009 № 60 «О внесении изменений в постановление главы города Самары от 19.11.2003 № 1334»), и постановлением администрации городского округа Самара от 30.09.2015 № 1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара.

На основании пункта 4.2 договора аренды от 27.05.2002 № 963900А размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления.

Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон.

Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что при продлении договора аренды в 2008 году на 25 лет (до 2033 года), прошедшего государственную регистрацию, арендная плата была согласована на 25 лет резолюцией главы городского округа Самара от 24.12.2007 на письме НОУ школы «Творчество» от 20.12.2007 № 109; письмом Департамента управления имуществом от 05.03.2008 № 15-07-04/9732; письмом администрации городского округа Самара от 04.04.2008 № 12/06-510.

На основании вышеуказанных согласований ЧОУ школа «Творчество» с участием инвестора сделало неотделимых улучшений на общую сумму более 15,0 млн. руб. и приобрело оборудования для современного образовательного процесса на сумму более 9,0 млн. руб.

Ответчиком сформирован педагогический коллектив, который ведёт непрерывный образовательный процесс ясли – детский сад - школа.

Родители для оплаты образовательных услуг использовали полные суммы материнского капитала. Поэтому расторжение договора аренды могло бы привести к нарушению законных прав и интересов сотрудников образовательного учреждения, а также детей и их родителей.

При таких обстоятельствах суд округа находит судебные акты законными и обоснованными.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2020 по делу № А55-3833/2020 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи В.В. Александров

Р.А. Нафикова