Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.05.2017 (судья Кулешова Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 (председательствующий судья Драгоценнова И.С., судьи Юдкин А.А., Семушкин В.С.)

по делу № А55-4313/2017

по заявлению администрации городского округа Сызрань Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием в деле третьих лиц: Будниковой О.Н., Храмовой О.В., Рогачева В.А., о признании недействительным отказа от 09.01.2017 № 08/301/2016-2281 в регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу г. Сызрань ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж № 40,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Сызрань Самарской области (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области), с заявлением о признании недействительным отказа Управления от 09.01.2017 № 08/301/2016-2281 в регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу г. Сызрань ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж № 40, ссылаясь на смену собственника объекта недвижимости, расположенного на одном земельном участке, и невозможность регистрации его прав на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.05.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе администрация городского округа Сызрань Самарской области просит решение и постановление отменить, Удовлетворить заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 25.04.2002 зарегистрировано право собственности Кузнецова Н.И. на гараж с кадастровым номером 63:08:0112015:327, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж № 40.

Муниципальным образованием г. Сызрань с Кузнецовым Н.И. был заключен договор аренды от 28.06.2002 № 2846 на земельный участок с кадастровым номером 63:08:0112015:62, площадью 26 кв. м, отнесенный к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под гараж, с местоположением: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж №40. (л.д. 78-82). 15 июля 2002 года была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного между Кузнецовым Н.И. и Муниципальным образованием городом Сызрань Самарской области на срок с 24.05.2002 по 24.05.2017.

Согласно свидетельству о смерти Кузнецов Н.И. умер 14.07.2003 (т.1, л.д. 9).

16 ноября 2016 года администрация городского округа Сызрань вынесла постановление № 3321 «О прекращении действия договора аренды земельного участка от 28.06.2002 № 2846 заключенного с Кузнецовым Николаем Ивановичем», из которого следует, что основанием прекращения договора является смерть арендатора. (л.д. 8).

Полагая, что арендатор утратил правоспособность, в соответствии со статьей 49 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области за государственной регистрацией прекращения ограничения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 63:08:0112015:62, расположенного по адресу Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж №40.

09 января 2017 года Управление Росреестра по Самарской области отказало администрации городского округа Сызрань Самарской области в государственной регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж №40, кадастровый номер 63:08:0112015:62 ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Заявитель, полагая, что отказ противоречит закону и нарушает его права, обратился в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении спора суды правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации).

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права (статья 18 Закона о государственной регистрации).

Пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В соответствии со статьей 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное.

В силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Судом установлено, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 08.06.2004 нотариусом г. Сызрани Самарской области Храмушевой Л.В., на указанный гараж 09.06.2004 зарегистрировано право собственности Будниковой О.Н. (л.д. 10).

Следовательно, в силу статьи 617 ГК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка под гаражом перешли к наследнику Кузнецова Н.И. – Будниковой О.Н.

Будникова О.Н. по договору купли-продажи от 10.09.2004 продала принадлежащий ей на праве собственности гараж №40, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Тамбовская, ГСК-37, площадью 22 кв. м Храмовой О.В. При этом в договоре указано, что земельный участок под гаражом площадью 25,5 кв. м. находится в аренде по договору аренды земельного участка от 05.08.2004 № 3250 заключенного с Муниципальным образованием г. Сызрань Самарской области (т.1, л.д. 11-15).

В настоящее время правообладателем гаража является Рогачев В.А., который приобрел указанный объект по договору купли-продажи от 24.10.2016. На основании указанных договоров была осуществлена регистрация перехода права собственности на гараж, что подтверждается выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект от 11.04.2017 (л.д. 30-31).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом, установленных по делу обстоятельств, руководствуясь названными нормами права, суды пришли к правильному выводу, что при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, произошла замена прежнего арендатора данного земельного участка на нового арендатора. Смерть арендатора земельного участка, являющегося собственником расположенного на участке объекта недвижимости, не влечет прекращения договора аренды. С момента государственной регистрации права нового собственника на гараж к нему переходит право аренды на соответствующий земельный участок, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Данные вывод соответствует основному принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Судами сделан правомерный вывод о том, что у администрации отсутствовали законные основания для обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении действия договора аренды на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж №40, кадастровый номер 63:08:0112015:62.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.05.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 по делу № А55-4313/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев