Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства строительства Самарской области и закрытого акционерного общества «Электрон – Авто»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2014 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А55-504/2013

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области к закрытому акционерному обществу «Электрон – Авто» о взыскании 70 963 352 руб. 02 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу «Электрон-Авто» (далее – ЗАО «Электрон-Авто», ответчик) о взыскании долга по арендной плате за период с 19.04.2009 по 31.12.2011 в размере 28 817 804 руб. 26 коп., а также пени за период с 19.04.2009 по 31.12.2011 в размере 42 147 547 руб. 76 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2013 иск был удовлетворен частично.

С ЗАО «Электрон-Авто» в пользу Министерства строительства Самарской области было взыскано 1 752 594 руб. 14 коп. долга и 3 898 545 руб. 38 коп. неустойки.

В остальной части в удовлетворении иска – отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт.

С ЗАО «Электрон-Авто» в пользу Министерства строительства Самарской области взыскан долг по арендной плате за период с 15.01.2010 по 31.12.2011 в сумме 22 089 143 руб. 31 коп., пени за просрочку арендных платежей за период с 15.01.2010 по 31.12.2011 в сумме 7 000 000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.12.2013 решение Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области в связи с неполнотой исследования фактических обстоятельств дела.

При новом рассмотрении дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца о взыскании арендной платы и неустойки за период с 19.04.2009 по 15.01.2010.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2014 иск удовлетворен частично. С ЗАО «Электрон-Авто» в пользу Министерства строительства Самарской области взыскан долг 1 752 594 руб. 14 коп. и неустойка в размере 1 752 594 руб. 14 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 решение Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2014 отменено. По делу принят новый судебный акт.

Исковые требования Министерства строительства Самарской области удовлетворены частично.

С ЗАО «Электрон-Авто» в пользу Министерства строительства Самарской области взыскано 10 407 749 руб. 99 коп., в том числе долг по арендной плате 8 853 783 руб. 63 коп., неустойка - 1 553 966 руб. 36 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права.

Ответчик также обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части применения при расчетах методики, установленной постановлением Правительства Самарской области № 308 и принять по делу новый судебный акт, рассчитав задолженность согласно Постановлению Правительства РФ № 582.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 63:01:06 43 005:0002, находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, улица Советской Армии, ул. Проспект Карла Маркса, площадью 12 991,30 кв. м относится к числу государственных земель, права на которые не разграничены.

Постановлением Главы города Самары от 22.01.2003 № 08 был утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Советской Армии/проспекту Карла Маркса в Октябрьском районе г. Самары.

Актом № 9512 от 04.02.2003 об отводе границ земельного участка, подготовленным на основании постановления Администрации г. Самары от 22.01.2003 № 08 ЗАО «Электрон-Авто» отведен земельный участок площадью 12 991,3 кв. м, в т.ч. 4 093,9 кв. м за красной линией – под строительство многоэтажного паркинга, с гаражами, станцией технического обслуживания, офисными помещениями, магазина и автомойки замкнутого цикла.

Комитет по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ЗАО «Электрон-Авто» (арендатор) 20.08.2003 на основании Постановления Главы города Самары от 22.01.2003 № 08, соглашения о прекращении действия договора аренды от 10.04.2000 № 0048 заключили договор аренды земельного участка № 002633з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на правах аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер 63:01:06 43 005:0002, находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, ул. Проспект Карла Маркса, площадью 12 991,30 кв. м.

Земельный участок был предоставлен ответчику под строительство многоэтажного паркинга с гаражами, станцией технического обслуживания, автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла.

Срок действия договора с 01.08.2003 по 31.07.2006.

Размер арендной платы определен расчетом (приложение № 3) и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменения в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

За просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением стороны согласовали изменения в договор в части определения размера переданного по договору земельного участка – 8 590 кв. м, а также уточнили его кадастровый номер 63:01:06 43 005:0007.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка от 13.05.2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:06 43 005:0007 на 17.04.2009 составляла 91 439 691 руб., на 13.05.2013 – 60 558 812,80 руб.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2006 ЗАО «Электрон-Авто» разрешен ввод в эксплуатацию офисных помещений (по генплану 3 и 4), расположенных по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, 180, строения 1, 3, общая площадь строений соответственно строение № 1 – 5 930,9 кв. м, строение № 3 – 8 772,6 кв. м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права за Самарской областью 11.07.2007 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 537,50 кв. м, находящиеся по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 180, строение 1.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права за ООО «Базис» 11.09.2009 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 462,90 кв. м, находящиеся по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 180, стр. 3.

Согласно схеме расположения земельного участка с кадастровым номером 63:01:06 43 005:0007 площадью 8 590 кв. м площадь земельного участка под офисным центром (строение 1) – 1 330 кв. м, площадь земельного участка под офисным центром (строение 3) – 965 кв. м, площадь земельного участка под строящимся строением 2 – 6 295 кв. м.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что общая площадь строений, находящихся на спорном земельном участке (в спорном периоде) составляла 24440,80 кв.м., в том числе:

- общая площадь нежилых помещений в строении № 1 – 5 930,90 кв. м,

- общая площадь нежилых помещений в строении № 2 – 9 737,30 кв. м,

- общая площадь нежилых помещений в строении № 3 – 8 772,60 кв. м.

При этом ЗАО «Электрон-Авто» является владельцем строения № 2 общей площадью 9737,30 кв.м. (в т.ч. подвал 4931,7 кв. м и строение 2 литера ББ1 4 805,6 кв. м), а также собственником нежилых помещений площадью 156 кв. м (в строении № 1), площадью 10,20 кв. м (в строении № 3), площадью 43,10 кв. м (в строении № 1), всего площадь принадлежащих ЗАО «Электрон-Авто» помещений в спорном периоде составляла 9 946,6 кв. м, что составляет 41% от общей площади нежилых помещений.

Ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате арендных платежей, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался установленным статьями 1, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом платности землепользования, согласно условий договора аренды, положений соответствующих актов Правительства Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, местного самоуправления в отношении земель, не принадлежащих хозяйствующим субъектам на праве частной собственности.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», полномочия по распоряжению указанными земельными участками, предоставленными для целей строительства отнесены к компетенции Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне Министерство строительства Самарской области).

Заявляя иск, Министерство строительства Самарской области исчисляло размер арендной платы на основании методики, установленной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, при этом в спорном периоде размер арендной платы истцом определен:

- с 17.04.2009 по 31.12.2009 – 741 445,85 руб. в месяц, всего 6 277 574,86 руб.;

- с 01.01.2010 по 31.12.2010 – 902 172,18 руб. в месяц, всего 10 826 066,16 руб.;

- с 01.01.2011 по 31.12.2011 – 976 180,27 руб. в месяц, всего 11 714 163,24 руб.

Ответчиком заявлено о применении в деле исковой давности.

Руководствуясь положениями статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что исковое заявление подано Министерством в Арбитражный суд Самарской области 15.01.2013, судебными инстанциями правомерно установлено, что срок исковой давности по требованиям истца за период с 19.04.2009 по 14.01.2010 к моменту обращения истца в суд первой инстанции с иском истек и в рамках рассматриваемого дела с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за пользование земельным участком в период с 15.01.2010 по 30.12.2011.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что доказательств оплаты за пользование землей в спорном периоде ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено и, исходя из положений постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, установил что общий размер задолженности по арендной плате в спорном периоде составляет 22 101 307 руб. 11 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки.

Начисленная на сумму долга неустойка в спорном периоде (15.01.2010 – 31.12.2011) составила 23 274 583 руб. 58 коп.

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 г. №13), по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что с момента регистрации прав собственников соответствующие собственники нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке в строениях №№ 1 и 3, указанные собственники приобретают права арендаторов спорного земельного участка на условиях договора аренды земельного участка № 002633з от 20.08.2003, а сам договор приобретает вид договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, принадлежащее на праве собственности нескольким лицам, может сдаваться в аренду этим лицам только по договору со множественностью лиц на стороне арендатора, либо одному из них, при условии наличия потенциальной возможности вступления в указанный договор иных лиц на стороне арендатора.

Оплата арендной платы в спорном периоде каждый из арендаторов в связи с этим должен производить пропорционально площадям занимаемых им помещений в зданиях, находящихся на спорном земельном участке.

Таким образом, исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки подлежат удовлетворению пропорционально площади нежилых помещений, которые находятся в собственности и владении у ответчика – ЗАО «Электрон-Авто».

В связи с этим размер арендной платы, подлежащий взысканию с ЗАО «Электрон-Авто» за пользование спорным земельным участком в спорном периоде, составляет 8 853 783 руб. 63 коп. (41% от общего размера арендной платы).

Соответственно и размер неустойки, начисленный на сумму долга в спорном периоде в отношении ЗАО «Электрон-Авто» составил 9 323 798 руб. 18 коп. (41% от общей суммы неустойки).

Ответчиком в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации было заявлено о снижении неустойки.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд апелляционной инстанции снизил размер взыскиваемой с ответчика неустойки до двукратной учетной ставки Банка России (16,5% годовых) – до 1 553 966 руб. 36 коп.

В остальной части требования истца правомерно оставлены без удовлетворения.

Доводы кассационной жалобы ответчика о неправомерном применении судом апелляционной инстанции для расчета арендной платы Методики, установленной постановлением Правительства Самарской области № 308, отклонены судом кассационной инстанции в силу следующего.

Постановление № 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558.

Ссылка кассационной жалобы истца о том, что суд апелляционной инстанции изменил размер земельного участка при исчислении задолженности по арендной плате, также признана несостоятельной.

Исходя из постановления суда апелляционной инстанции, не усматривается, что размер земельного участка был самовольно изменен судом.

При исчислении размера задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции руководствовался размером площади нежилых помещений фактически принадлежащих ответчику на праве собственности.

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

При указанных обстоятельствах обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу № А55-504/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Н. Смоленский

Судьи И.Р. Нагимуллин

В.В. Александров