Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующего в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде представителя:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 21.01.2022),

в отсутствие:

Департамента управления имуществом городского округа Самара – извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021

по делу №А55-5406/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Самара, к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 5 367,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0415005:636, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, изложив пункты договора в следующей редакции: «пункт 1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка на условиях настоящего договора земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 63:01:0415005:636, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а (далее - участок), с видом разрешенного использования «производственная деятельность, для размещения промышленных объектов», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5 367,00 кв.м»; «пункт 2.1. Цена участка составляет 141 688,80 руб. (сто сорок одна тысяча шестьсот восемьдесят восемь рублей 80 копеек) без учета НДС в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации»; «пункт 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме путем перевода установленной пунктом 2.1 договора суммы в размере 141 688,80 руб. (сто сорок одна тысяча шестьсот восемьдесят восемь рублей 80 копеек) на счет Управления Федерального казначейства по Самарской области (Департамент управления имуществом городского округа Самара, ИНН <***>, КПП 631501001), расчетный счет в ОТДЕЛЕНИИ САМАРА 40101810822020012001, БИК 043601001, код бюджетной классификации 91711406012110000430 (доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов с внутригородским делением), ОКТМО 36701000»; «Приложение № 2 к договору. Расчет цены выкупа земельного участка площадью 5 367,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0415005:636, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО1, произведен следующим образом: 5 667 552 руб. * 2,5 % = 141 688,80 руб., где: 5 667 552 руб. -кадастровая стоимость земельного участка; 2,5 % - процент от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренный пунктом 1 статьи 2, пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; 141 688,80 руб. (сто сорок одна тысяча шестьсот восемьдесят восемь рублей 80 копеек) - цена выкупа земельного участка без учета НДС».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.09.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021, урегулированы разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Департаментом при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 5 367,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0415005:636, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, в следующей редакции: «пункт 1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене 80 % кадастровой стоимости земельного участка на условиях настоящего договора земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 63:01:0415005:636, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а (далее - участок), с видом разрешенного использования «производственная деятельность, для размещения промышленных объектов», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5 367,00 кв.м»; «пункт 2.1. Цена участка составляет 4 534 041,60 руб. (четыре миллиона пятьсот тридцать четыре тысячи сорок один рубль 60 копеек) без учета НДС в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.»; «пункт 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме путем перевода установленной пунктом 2.1 договора суммы в размере 4 534 041,60 руб. (четыре миллиона пятьсот тридцать четыре тысячи сорок один рубль 60 копеек) на счет Управление Федерального казначейства по Самарской области (Департамент управления имуществом городского округа Самара, ИНН <***>, КПП 631501001), расчетный счет в ОТДЕЛЕНИЕ САМАРА 40101810822020012001, БИК 043601001, код бюджетной классификации 91711406012110000430 (доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов с внутригородским делением), ОКТМО 36701000»; «Приложение № 2 к договору. Расчет цены выкупа земельного участка площадью 5 367,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0415005:636, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО1, произведен следующим образом: 5 667 552 руб. * 80 % = 4 534 041,60 руб., где: 5 667 552 руб. -кадастровая стоимость земельного участка; 80 % - процент от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренный пунктом 1 статьи 2, пунктом 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; 4 534 041,60 руб. (четыре миллиона пятьсот тридцать четыре тысячи сорок один рубль 60 копеек) - цена выкупа земельного участка без учета НДС.».

ИП ФИО1, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 5 367,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0415005:636, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, в редакции предпринимателя.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.03.2022 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В. на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы ИП ФИО1 отложено на 28.03.2022 на 14 часов 00 минут.

После отложения судебное заседание продолжено 28.03.2022 в 14 часов 00 минут в том же составе.

Представитель ИП ФИО1, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Департамент о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание (моторного цеха) площадью 1 308,8 кв.м с кадастровым номером 63:01:0408021:583, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, о чем 30.10.2013 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП ФИО1 обратилась в Департамент с заявлением от 02.09.2019 о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка площадью 5 367,00 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, с видом разрешенного использования: «производственная деятельность, для размещения промышленных объектов», который должен быть образован из земельного участка, ранее предоставленного в аренду открытому акционерному обществу «Самарская автотранспортная компания».

Департамент письмом от 08.10.2019 возвратил представленный пакет документов, поскольку предприниматель не указал перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом участке с указанием их кадастровых номеров, а также ввиду необходимости предоставления градостроительного заключения, обосновывающего размер и вид использования земельного участка.

ИП ФИО1 повторно обратилась в Департамент с заявлением от 25.10.2019 о предварительном согласовании предоставления в собственность за выкуп земельного участка площадью 5 367,00 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, приложив к нему технико-экономическое обоснование размера и вида использования земельного участка, сообщение о зданиях, сооружениях, расположенных на данном земельном участке, а также указала предполагаемый вид разрешенного использования земельного участка.

Распоряжением Департамента от 13.12.2019 № 953 ИП ФИО1 отказано в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 05.02.2020 по административному делу № 2а-466/2020, вступившим в законную силу, распоряжение Департамента от 13.12.2019 № 953 признано недействительным, на Департамент возложена обязанность возобновить работу по рассмотрению заявления ИП ФИО1 от 25.10.2019.

Распоряжением Департамента от 06.05.2020 утверждена схема расположения земельного участка площадью 5 367,00 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а.

Данный земельный участок 17.06.2020 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:01:0415005:636.

ИП ФИО1 обратилась в Департамент с заявлением от 17.07.2020 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 5 367,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0415005:636 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Департамент письмом от 10.12.2020 № 15-07-10/43671 направил в адрес истца проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, в пункте 1.1, 2.1, 2.4, Приложении № 2 которого указал выкупную цену данного земельного участка в сумме 4 534 041,60 руб., рассчитанную исходя из 80% кадастровой стоимости спорного земельного участка, как предусмотрено подпунктом3 пункта 2 постановления Правительства Самарской области от 30.09.2015 № 618 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и признании утратившим силу отдельных Постановлений Правительства Самарской области».

ИП ФИО1 направила в адрес ответчика протокол разногласий к вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка, указав, что выкупная цена спорного земельного участка должна быть определена в сумме 141 688,80 руб., исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2, пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», так как испрашиваемый истцом земельный участок был образован из земельного участка площадью 8,38 га по ул. Утесовской в Куйбышевском районе, который был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования акционерному обществу открытого типа «Самарская автотранспортная компания» (далее – АООТ «САК») и до 01.07.2012 в отношении данного земельного участка осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Поскольку Департамент отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415005:636, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 8,38 га по ул. Утесовской в Куйбышевском районе, из которого был образован испрашиваемый земельный участок, к ИП ФИО1 не перешло, так как указанное право открытого акционерного общества ««Самарская автотранспортная компания» (далее – ОАО «САК») на основании постановления главы г.Самары от 29.09.1999 № 694 было прекращено и земельный участок площадью 8,38 га по ул. Утесовской в Куйбышевском районе был предоставлен ОАО «САК» в аренду сроком на три года по договору аренды от 26.09.2000 № 003954з, пришли к выводу об отсутствии у предпринимателя права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415005:636 по льготной цене.

Принимая во внимание, что правоотношения по предоставлению спорного земельного участка в собственность предпринимателю возникли в связи с подачей заявления о предоставлении данного земельного участка в собственность от 25.10.2019, суды пришли к выводу о том, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи указанного заявления с приложением к нему необходимых документов, предусмотренных Перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 № 1, действующим в спорный период, в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415005:636, как предусмотрено подпунктом 3 пункта 2 постановления Правительства Самарской области от 30.09.2015 № 618 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и признании утратившим силу отдельных Постановлений Правительства Самарской области», в связи с чем урегулировали разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, в редакции ответчика.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по цене в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Федерального закона» любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 18.01.2021 № 306-ЭС20-21074 сформулирована правовая позиция, согласно которой исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена недвижимость, на льготных условиях, предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 25.03.1992 № 87 государственное предприятие «Куйбышевский автотранспортный комбинат №2» преобразовано в АООТ «САК»).

В соответствии с актом оценки стоимости зданий и сооружений приватизированного предприятия на 01.02.1992, договора о передаче имущества от 25.11.1992 и приложения к нему нежилое здание (моторного цеха) площадью 1 308,8 кв.м с кадастровым номером 63:01:0408021:583 вошло в состав приватизированного имущества.

На основании постановления администрации г. Самары от 17.06.1992 № 401 АООТ «САК» на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 8,38 га по ул. Утесовской в Куйбышевском районе, о чем было выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю от 28.07.1992 № 610.

Постановлением главы г. Самары от 29.09.1999 № 694 ОАО «САК» в аренду сроком на три года без права выкупа в собственность был предоставлен земельный участок площадью 8,639 га в <...> фактически занимаемый автотранспортным предприятием, в границах в соответствии с актом от 18.10.1999 № 8973, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю от 28.07.1992 № 610 аннулировано.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ОАО «САК» заключен договор аренды от 26.09.2000 №003954з, по условиям которого ОАО «САК» в аренду предоставлен земельный участок площадью 86 393 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский р-н, ул. Утевская, д. 30а, с видом разрешенного использования: под автотранспортное предприятие.

Таким образом, ОАО «САК» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 86 393 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, на право аренды до 01.07.2012.

На указанном земельном участке находилось нежилое здание (моторного цеха) площадью 1 308,8 кв.м с кадастровым номером 63:01:0408021:583, которое выбыло из государственной собственности в процессе приватизации государственного предприятия «Куйбышевский автотранспортный комбинат № 2».

В результате последовательных сделок право собственности на вышеуказанное нежилое здание приобрела ИП ФИО1, к которой в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости перешло и право пользования соответствующей частью вышеуказанного земельного участка, находящегося в публичной собственности, на том же самом праве, что и предыдущему собственнику объекта недвижимости.

Земельный участок площадью 5 367,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0415005:636 был образован из земельного участка, который ранее был предоставлен АООТ «САК» на праве постоянного (бессрочного) пользования и в отношении которого до 01.07.2012 было переоформлено указанное право на право аренды.

Между тем, судами данным обстоятельствам оценки не дано и не рассмотрен вопрос о праве предпринимателя на выкуп испрашиваемого земельного участка по льготной цене на основании пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что в соответствии с пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта недвижимого имущества с 01.07.2012 имеет право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, по цене по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 указанного Федерального закона, в случае если земельный участок был образован из земельного участка, в отношении которого в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (10.11.2001) и до 01.07.2012 осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 86 393 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, из которого был образован спорный земельный участок, было переоформлено на право аренды до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Вместе с тем судами не дано оценки доводам истца о том, что указанное ограничение круга лиц, имеющих право на приобретение земельных участков, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, и которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», по льготной цене, противоречат Конституции Российской Федерации, в частности принципу равенства всех перед законом, закрепленному в статье 19 Конституции Российской Федерации.

В определении от 01.10.2009 № 1129-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации указал, что критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости и отметил, что из содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

При этом ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О).

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609 по делу № А14-987/2015.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что по смыслу статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения по предоставлению земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, в связи с чем выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 30.09.2015 № 618 утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов (далее – Порядок от 30.09.2015 № 618).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка от 30.09.2015 № 618 цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), при их продаже определяется: в размере пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период до 01.01.2020, в размере восьмидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период с 01 января по 31 декабря 2020 года собственникам зданий, сооружений или помещений в них, не указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 2 настоящего Порядка.

В силу пункта 4 Порядка от 30.09.2015 № 618 в иных случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, цена земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов определяется: в размере пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка на период до 31.12.2019; в размере восьмидесяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка на период с 01 января по 31 декабря 2020 года.

Таким образом, вышеуказанным нормативным актом предусмотрено, что цена земельных участков, на которых расположены здания строения сооружения, при их продаже определяется в зависимости от даты подачи заявления о предоставлении в собственность такого земельного участка без проведении торгов.

Как указывалось выше, ИП ФИО1 обратилась в Департамент с заявлением от 17.07.2020 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 5 367,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0415005:636 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает необходимость: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Пунктом 7 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа.

Согласно пунктам 14-16 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года. Лицо, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 9 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются: реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения.

Таким образом, в случае если земельный участок предстоит образовать, заявитель должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, которое должно быть рассмотрено уполномоченным органом в срок не более 30 дней, при условии отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации для возврата такого заявления, и при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, уполномоченный орган в указанный тридцатидневный срок должен принять решение о предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка, после чего лицо, в отношении которого принято такое решение, должен осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а после постановки земельного участка на государственный кадастровый учет вправе обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в порядке, предусмотренном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указывалось выше, ИП ФИО1 обратилась в Департамент с заявлением от 25.10.2019 о предварительном согласовании предоставления в собственность за выкуп земельного участка площадью 5 367,00 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, который должен быть образован из земельного участка, ранее предоставленного в аренду ОАО «САК», приложив к нему необходимые документы, предусмотренные Перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 № 1, действующим в спорный период.

Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что правоотношения по предоставлению спорного земельного участка в собственность предпринимателю возникли в связи с подачей заявления о предоставлении данного земельного участка в собственность, пришли к выводу о том, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи указанного заявления с приложением к нему необходимых документов, предусмотренных действующим законодательством, в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415005:636, как предусмотрено подпунктом 3 пункта 2 Порядка от 30.09.2015 № 618.

При этом судами не дано оценки доводам истца о том, что в случае если бы уполномоченный орган незаконного не отказал в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность за выкуп без проведения торгов, что установлено вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Самары от 05.02.2020 по административному делу № 2а-466/2020, а принял решение о предварительном согласовании предоставления в собственность за выкуп без проведения торгов испрашиваемого земельного участка в срок, предусмотренный пунктом 7 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, ИП ФИО1 подала бы заявление о предоставлении данного земельного участка в собственность до 01.01.2020 и имела бы право на выкуп земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415005:636 по цене в размере пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Между тем, данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, поскольку в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 03.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021 по делу № А55-5406/2021 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело по делу по делу № А55-5406/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021по делу №А55-5406/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина