Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Твин» (ИНН 6319109758, ОГРН 1166313115650), г. Самара, к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (ИНН 6315800001, ОГРН 1026300959871), г. Самара, о признании незаконным отказа от договора, понуждении заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Твин» (далее – ООО «Твин», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 24.08.2005 № 024245з, изложенного в уведомлении от 10.11.2022 № 15-07-30/458182; понуждении Департамента заключить с обществом дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка от 24.08.2005 №024245з сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 решение Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2023 отменено, ООО «Твин» отказано в удовлетворении исковых требований.

ООО «Твин», не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.

Представить ООО «Твин», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Департамент о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО «Твин» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.08.2005 № 024245з, по условиям которого обществу в аренду сроком до 05.05.2006 предоставлен земельный участок площадью 80 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Ташкентская, д. 93, для использования под установку временного магазина «Автозапчасти» с устройством мансардного этажа.

После истечения срока действия договора аренды от 24.08.2005 № 024245з ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Департамент направил в адрес общества уведомление от 10.11.2022 № 15-07-30/45182 об одностороннем отказе от договора аренды от 24.08.2005 № 024245з с 20.02.2023 и предложил освободить арендуемый земельный участок от расположенного на нем объекта и возвратить его по акту приема-передачи.

ООО «Твин» обратилось в Департамент с заявлением от 28.12.2022 о заключении нового договора аренды в отношении вышеуказанного земельного участка, а 22.02.2023 обратилось с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды от 24.08.2005 № 024245з сроком на три года на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

ООО «Твин», указывая, что в силу частей 3, 4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имеет право потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды от 24.08.2005 № 024245з сроком на три года, полагая, что односторонний отказ от договора аренды от 24.08.2005 № 024245з противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что договор аренды от 24.08.2005 № 024245з в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, учитывая, что общество до 01.03.2022 потребовало от Департамента заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 24.08.2005 № 024245з, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды на три года, принимая во внимание, что истцом данное требование было направлено арендодателю до прекращения указанного договора аренды, а ответчиком не заявлено в суд требование о расторжении договора аренды от 24.08.2005 № 024245з и на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании арендуемого земельного участка, пришел к выводу, что Департамент в силу частей 3-5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязан заключить с ООО «Твин» дополнительное соглашение о продлении договора аренды от 24.08.2005 № 024245з сроком на три года, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, установив, что на момент обращения общества с требованием к Департаменту о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды от 24.08.2005 № 024245з сроком на три года данный договор аренды не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока, пришел к выводу о том, что ООО «Твин» не имеет право на заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия указанного договора аренды, поскольку положения части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту соответствующего обращения арендатора, и не подлежат применению к договорам аренды, возобновленным на неопределенный срок, так как действующее законодательство не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении Департамента заключить с истцом дополнительное соглашение о продлении договора аренды от 24.08.2005 № 024245з сроком на три года.

При этом суд апелляционной инстанции, установив, что Департамент на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от договора аренды от 24.08.2005 № 024245з, возобновленного на неопределенный срок, учитывая, что уведомление об отказе от данного договора аренды было получено обществом, руководствуясь статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор аренды от 24.08.2005 № 024245з прекратил действие, в связи с чем отказал ООО «Твин» в удовлетворении исковых требований о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 24.08.2005 № 024245з, изложенного в уведомлении от 10.11.2022 № 15-07-30/458182.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

Согласно статье 20 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» особенности регулирования земельных отношений в 2022, 2023 и 2024 годах устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации о сроках, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не применяются.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Из буквального толкования части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, и не подлежит применению к договорам аренды, возобновленным на неопределенный срок, поскольку увеличить возможно только определенный договором срок.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 31.10.2023 № 2896-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Инвест Ко» на нарушение его конституционных прав частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сформулирована правовая позиция, согласно которой часть 3 статьи 8 данного закона, предусматривая возможность пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, принятых, как это следует из пояснительной записки к проекту данного федерального закона, в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций. Указанная норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и, учитывая возможное негативное влияние таких действий иностранных государств и международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено, не выходит за пределы дискреции законодателя, наделенного правом определять категории лиц - получателей мер поддержки.

В данном определении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что приведенное положение не дискриминирует арендатора, который является стороной договора аренды, возобновленного на неопределенный срок после истечения его срока, поскольку правовой режим такого договора предполагает возможность его прекращения посредством одностороннего волеизъявления стороны в любое время при условии предупреждения другой стороны за три месяца, если законом или договором не закреплен иной срок, и эта возможность не зависит от чрезвычайных обстоятельств, в том числе вызванных недружественными действиями этих государств и организаций. Оспариваемая норма, обеспечивающая баланс интересов сторон договора, а также публичных интересов, не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителя, в том числе с учетом того, что срок действия договора аренды, стороной которого он являлся, истек до вступления ее в силу.

Поскольку договор аренды от 24.08.2005 № 024245з был возобновлен на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что ООО «Твин» не имеет право на заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия данного договора аренды сроком на три года на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ, так как действующее законодательство не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные арендные отношения.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.08.2023 по делу № А55-19422/2022, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.11.2023 по делу № А56-6819/2023, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 15.12.2023 по делу № А60-12950/2023, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.12.2023 по делу № А39-3054/2023, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2023 по делу № А45-495/2023.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что односторонний отказ ответчика от договора аренды от 24.08.2005 № 024245з, изложенный в уведомлении от 10.11.2022 № 15-07-30/458182, является недействительным, несостоятелен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Договор аренды от 24.08.2005 № 024245з был возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку после истечения срока действия данного договора ООО «Твин» продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Департамент на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил обществу уведомление от 10.11.2022 № 15-07-30/45182 об одностороннем отказе от договора аренды от 24.08.2005 № 024245з и прекращении данного договора с 20.02.2023, которое было получено истцом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 24.08.2005 № 024245з прекратил действие.

При этом судом апелляционной инстанции не установлено, что Департамент, направляя обществу уведомление об отказе от указанного договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовал недобросовестно с намерением причинить вред ООО «Твин».

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что требования общества необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 по делу № А55-5410/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Карпова

Р.А. Вильданов