Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению администрации муниципального района Волжский Самарской области, г. Самара, к акционерному обществу «Самарская региональная энергетическая корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Самара, о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора аренды земельного участка, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, Федерального государственного бюджетного учреждения «Национальный парк «Самарская Лука», г. Жигулевск Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального района Волжский Самарской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Самарская региональная энергетическая корпорация» (далее - АО «СамРЭК», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.07.2015 № 53/15 за период с 29.05.2015 по 30.11.2020 в сумме 55 118,60 руб., неустойки за период с 10.06.2015 по 09.12.2020 в размере 150 123,28 руб.; расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2015 № 53/15.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.04.2021 исковое заявление принято судом первой инстанции к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель администрации, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель АО «СамРЭК», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и АО «СамРЭК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.07.2015 № 53/15, по условиям которого обществу в аренду сроком с 29.05.2015 по 28.05.2018 предоставлен земельный участок площадью 327 кв.м с кадастровым номером 63:17:0000000:5479, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Рождествено, участок б/н, для строительства объекта: «Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения ул. Ново-Набарежной, Луговая, Островского, Песочная, Лесная, Родниковая, пер. Овражный, берег Воложки с. Рождествено муниципального района Волжский. Первая очередь».

Договор аренды от 06.07.2015 № 53/15 зарегистрирован, о чем 16.12.2015 в Едином государственном реестре сделана запись регистрации.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 06.07.2015 № 53/15 арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере 6 425,60 руб. ежегодно, первые 2 года использования, 10 050,29 руб. за третий год использования, согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.7 договора аренды от 06.07.2015 № 53/15 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 3.8 договора аренды от 06.07.2015 № 53/15 арендная плата исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка согласно пункту 8.1 настоящего договора. Участок считается переданным арендодателем в пользование арендатору с момента (даты) начала срока действия договора, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленном разделов 3 договора порядке и сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,3% от суммы задолженности. Началом применения данной санкции считается день, следующий за днем срока внесения платежа (пункт 6.2 договора аренды от 06.07.2015 № 53/15).

Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжской Самарской области», указывая, что общество надлежащим образом не исполняло обязанности по оплате арендной платы по договору аренды от 06.07.2015 № 53/15, направило в адрес ответчика уведомление от 01.11.2019 № 63 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 36 324,01 руб., пени в размере 78 347,63 руб.

Поскольку АО «СамРЭК» в добровольном порядке не оплатило задолженность по арендной плате, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный земельный участок находится на территории национального парка «Самарская Лука», который постановлением Правительства Российской Федерации от 09.10.1995 № 990 отнесен к особо охраняемой природной территории федерального значения, в соответствии с пунктом 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» относится исключительно к федеральной собственности, в связи с чем администрация не имела полномочий по распоряжению данным земельным участком, учитывая, что в силу подпункта 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок изъят из оборота, пришли к выводу о том, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 06.07.2015 № 53/15 является ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований о расторжении данного договора.

Поскольку в соответствии Положением о национальном парке «Самарская Лука», утвержденным приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 25.02.2015 № 69, на территории национального парка «Самарская Лука» запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам и которая противоречит целям и задачам национального парка, в том числе строительство трубопроводов, учитывая, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.01.2018 по делу № А40-200304/2017, вступившим в законную силу, АО «СамРЭК» отказано в удовлетворении требований о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов: «Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения ул. Ново-Набарежной, Луговая, Островского, Песочная, Лесная, Родниковая, пер. Овражный, берег Воложки с. Рождествено муниципального района Волжский. Первая очередь», расположенного, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 63:17:0000000:5479, поскольку возведенные объекты не соответствуют виду разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены, пришли к выводу о том, что администрацией не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка в аренду для целей строительства, в связи с чем у общества отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы за пользование данным земельным участком, ввиду невозможности его использования для целей, для которых он был предоставлен, в связи с чем, руководствуясь статьями 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъясненными, изложенными в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, отказали в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы и неустойки по договору аренды от 06.07.2015 № 53/15.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебной коллегией отклоняется.

Как указывалось выше, между администрацией (арендодатель) и АО «СамРЭК» (арендатор) заключен договор аренды от 06.07.2015 № 53/15, по условиям которого обществу в аренду сроком с 29.05.2015 по 28.05.2018 предоставлен земельный участок площадью 327 кв.м с кадастровым номером 63:17:0000000:5479, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Рождествено, участок б/н, для строительства объекта: «Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения ул. Ново-Набарежной, Луговая, Островского, Песочная, Лесная, Родниковая, пер. Овражный, берег Воложки с. Рождествено муниципального района Волжский. Первая очередь».

Спорный земельный участок находится на территории национального парка «Самарская Лука», который постановлением Правительства Российской Федерации от 09.10.1995 № 990 отнесен к особо охраняемой природной территории федерального значения и в соответствии с пунктом 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» относится исключительно к федеральной собственности, в связи с чем администрация не имела полномочий по распоряжению данным земельным участком.

Действительно, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Таким образом, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности оплачивать арендную плату, в случае если он не мог по независящим от него причинам использовать земельный участок в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Спорный земельный участок, расположенный на территории национального парка «Самарская Лука» в силу подпункта 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации изъят из оборота.

В соответствии с разделом III Положения о национальном парке «Самарская Лука», утвержденным приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 25.02.2015 № 69, на территории национального парка «Самарская Лука» запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам и которая противоречит целям и задачам национального парка, в том числе строительство трубопроводов.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.01.2018 по делу № А40-200304/2017, вступившим в законную силу, которым АО «СамРЭК» отказано в удовлетворении требований о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов: «Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения ул. Ново-Набарежной, Луговая, Островского, Песочная, Лесная, Родниковая, пер. Овражный, берег Воложки с. Рождествено муниципального района Волжский. Первая очередь», расположенного, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 63:17:0000000:5479, установлено, что данный земельный участок не мог быть предоставлен для строительства указанного объекта, поскольку возведенные объекты не соответствуют виду разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к верному выводу о том, что общество не могло использовать спорный земельный участок в соответствии с условиями договора аренды от 06.07.2015 № 53/15 и целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:5479 для строительства объекта: «Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения ул. Ново-Набарежной, Луговая, Островского, Песочная, Лесная, Родниковая, пер. Овражный, берег Воложки с. Рождествено муниципального района Волжский. Первая очередь» по причине, за которую ответчик не отвечает, в связи с чем у АО «СамРЭК» отсутствует встречная обязанность по внесению арендной платы за пользование данным земельным участком.

При этом, поскольку договор аренды от 06.07.2015 № 53/15 является ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, что также установлено решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.01.2018 по делу № А40-200304/2017, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения данного договора аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2022 по делу № А55-5416/2021.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 по делу № А55-5417/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина