Гражданский кодекс часть 1

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2014 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Александров А.И., Серова Е.А.)

по делу № А55-564/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стратус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству имущественных отношений Самарской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права общей долевой собственности на земельный участок, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, закрытого акционерного общества «Аир», федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, ФИО2, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Самарская торговая компания», открытого акционерного общества «Волжско-Уральская транспортная компания»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стратус» (далее – общество «Стратус») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Самарской области (далее – Министерство) о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0419002:533 в размере доли 49624/100000.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, закрытое акционерное общество «Аир», федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Самарская торговая компания», открытое акционерное общество «Волжско-Уральская транспортная компания».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2014 исковые требования удовлетворены.

Определением от 15.10.2014 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд на основании пункта 2 части 4 статьи 270, части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2014 решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2014 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество «Стратус» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, либо удовлетворить исковые требования, либо направить дело на новое рассмотрение, мотивируя неправильным применением апелляционным судом норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что по договору купли-продажи от 12.02.1997 № 402 АОЗТ «Конкорд-Хлдинг» у Самарского городского фонда имущества приобрел земельный участок площадью 571,47 кв.м, на котором в числе прочего имущества располагался подъездной железнодорожный путь, находящийся на основании договора купли-продажи от 01.07.1996 № 3/96 в собственности ЗАО «Электромаш», чем было нарушено исключительное право последнего на получение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости. Таким образом, при последующем переходе права собственности на подъездной железнодорожный путь к обществу «Стратус», к нему перешло и право восстановить нарушенное право на приобретение земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 12.02.2015 был объявлен перерыв до 13 час. 45 мин. 19.02.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ЗАО «Самараэлектромаш» (покупатель) и ЗАО «Конкорд-Холдинг» (продавец) был заключен договор купли-продажи производственной базы с рассрочкой оплаты от 01.07.1996 № 3/96, по условиям которого покупатель приобрел производственную базу, расположенную по адресу: <...>, в состав которой вошел подъездной путь с эстакадой длиной 186,12 п.м (в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2000).

На основании указанного договора купли-продажи производственной базы с рассрочкой оплаты от 01.07.1996 № 3/96 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.10.2001 зарегистрирован переход права собственности ЗАО «Самараэлектромаш» на сооружение – подъездной железнодорожный путь (участок «А»-«Б») протяженностью 46,12 п.м, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Грозненская, д. 35.

По договору купли-продажи земельного участка приватизированного предприятия от 12.02.1997 № 402 Самарский городской Фонд имущества (продавец) продал АОЗТ «Конкорд-Холдинг» (покупатель) земельный участок с кадастровым номером 216, находящийся в муниципальной собственности, площадью 571,47 кв.м под базой, расположенный по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул. Грозненская, д. 23-а, на основании которого АОЗТ «Конкорд-Холдинг» 20.02.1997 выдано свидетельство на право собственности на землю серии РФ-XXX САМ 01-04-00 № 0024673.

Впоследствии подъездной железнодорожный путь (участок «А»-«Б») протяженностью 46,12 п.м был перепродан в результате ряда последовательно совершенных сделок: ЗАО «Самараэлектромаш» по договору купли-продажи от 28.02.2006 продало ФИО4; ФИО4 по договору купли-продажи от 16.08.2006 продал ООО «Самарская торговая компания»; ООО «Самарская торговая компания» по договору купли-продажи от 02.11.2011 продало ФИО2; ФИО2 по договору купли-продажи от 01.12.2011 продал ½ доли в праве общей долевой собственности ФИО3; ФИО2 и ФИО3 по договору купли-продажи от 31.05.2012 продали обществу «Стратус».

Переходы права собственности на указанный объект недвижимости были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.06.2013 в отношении ЗАО «Конкорд-Холдинг» 31.01.2012 зарегистрировано прекращение деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество «Стратус» сослалось на то, что подъездной железнодорожный путь (участок «А»-«Б») протяженностью 46,12 п.м находится на земельном участке площадью 399,09 кв.м с кадастровым номером 63:01:0419002:533, который на основании свидетельства от 20.02.1997 принадлежал на праве собственности АОЗТ «Конкорд-Холдинг», а при последовательном совершении всех сделок купли-продажи подъездного железнодорожного пути право на использование земельного участка не оговаривалось, в связи с чем право собственности на часть земельного участка, занятого указанным сооружением, переходило от продавца к покупателю в силу закона. Также общество «Стратус» указало, что часть данного земельного участка занята другим объектом недвижимости – подъездным железнодорожным путем протяженностью 117 п.м, принадлежащем на праве собственности ЗАО «АИР», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.10.2002.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на дату заключения договора купли-продажи производственной базы от 01.07.1996 № 3/96 земельный участок продавцу на праве собственности не принадлежал и к покупателям, в том числе и к обществу «Стратус», не могло перейти право собственности на часть земельного участка, которая была занята железнодорожным путем.

Данный вывод суд кассационной инстанции находит соответствующим нормам права и представленным доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 № 1103-1 (действующему на дату заключения договора купли-продажи производственной базы от 01.07.1996 № 3/96) при переходе права собственности на строения, сооружения или передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям, вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что право собственности на производственную базу, в состав которой входил железнодорожный путь, было приобретено ЗАО «Самараэлектромаш» до даты выкупа АОЗТ «Конкорд-Холдинг» земельного участка, на котором находится железнодорожный путь.

Доказательства продажи земельного участка, на котором расположен подъездной железнодорожный путь, после выкупа земельного участка АОЗТ «Конкорд-Холдинг», то есть после 12.02.1997, суду не представлены.

В соответствии с сообщением Управления Росреестра по Самарской области от 08.11.2013 сведения о правах на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0419002:533 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют.

Из материалов дела также следует, что земельный участок до продажи АОЗТ «Конкорд-Холдинг» был предоставлен ему в аренду на 20 лет с правом выкупа для эксплуатации принадлежащей производственной базы на основании постановления администрации города Самары от 11.04.1994 № 540.

Поскольку право собственности на спорный земельный участок у АОЗТ «Конкорд-Холдинг» на момент отчуждения производственной базы отсутствовало, это право не могло перейти к ЗАО «Самараэлектромаш» в соответствии с положениями статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, а затем и к последующим покупателям на основании норм статьи 552 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.09.2011 № 4275/11, только при нахождении на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких субъектов, каждый из них (при делимости участка) вправе совершить сделку приватизации принадлежащей ему части после выдела в натуре, либо приобрести его в долевую собственность. Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, вправе оспорить сделку о приватизации в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом, либо предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности (при наличии интереса в его выкупе).

При таких обстоятельствах в правоприменительной практике выработаны подходы относительно защиты прав собственника объекта недвижимости, чьи права не были учтены другими собственниками строений при приватизации земельного участка. В связи с этим вопрос о защите прав разрешается посредством соответствующих требований с участием всех собственников недвижимости и сторон, участвующих в сделке приватизации.

Применительно к спорному случаю, в результате продажи всех объектов недвижимости АОЗТ «Конкорд-Холдинг» (продавец) другому лицу - ЗАО «Самараэлектромаш» (покупатель) к последующим покупателям объекта недвижимости перешло право аренды на земельный участок, которым обладал продавец.

АОЗТ «Конкорд-Холдинг» после продажи производственной базы (01.07.1996) утратил какие-либо права на земельный участок, в том числе и на ту часть, на котором был расположен железнодорожный путь, входивший в состав имущественного комплекса (единой вещи). В связи с чем заключение договора купли-продажи земельного участка АОЗТ «Конкорд-Холдинг» 20.02.1997 правового значения в данном споре не имеет.

Кроме того, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на земельный участок в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество, либо если имеется спор о праве между собственниками объекта.

Предъявляя исковые требования о признания права общей долевой собственности к Министерству, со ссылкой на то, что АОЗТ «Конкорд-Холдинг» ликвидировано в 2012 году, Общество не обосновало, каким образом государственным органом нарушены его права.

При установлении факта того, что земельный участок не выбыл из государственной собственности, Общество не лишено возможности приобрести права на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за обществом «Стратус» права общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов суда апелляционной инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, основанного на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2014 по делу № А55-564/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья М.В. Коноплёва

Судьи А.Л. Петров

Ф.В. Хайруллина