Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элита», г. Самара, к департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, администрации городского округа Самара, общества с ограниченной ответственностью «Меридиан», о признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Элита» (далее – ООО «Элита», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – департамент, заинтересованное лицо), с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным распоряжение департамента от 10.12.2019 № 949 «Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 41», об обязании департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявления ООО «Элита» от 11.11.2019 вх. № 15-01-22/13356 в соответствии с действующим законодательством в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент градостроительства городского округа Самара, администрация городского округа Самара, общество с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – ООО «Меридиан»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд от 22.10.2020, заявленные требования удовлетворены, распоряжение департамента от 10.12.2019 № 949 «Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 41» признано незаконным. На департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявления ООО «Элита» от 11.11.2019 вх. № 15-01-22/13356 в соответствии с действующим законодательством в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

В кассационной жалобе департамент просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, ООО «Элита» является собственником здания, расположенного по адресу: 443041, <...>. Указанное здание, площадью 1062,1 кв. м, принадлежит заявителю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 20.03.2012 серии 63-АЖ №213661, выданного Управлением Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

ООО «Элита» 11.11.2019 обратилось к главе г.о. Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 702 кв. м, под зданием, принадлежащим ООО «Элита», с прилегающей территорией в рамках реализации прав предусмотренных подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений). К указанному заявлению прилагалась схема расположения земельного участка.

По результатам рассмотрения заявления департамент распоряжением от 10.12.2019 № 949 отказал ООО «Элита» в предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 702 кв. м, под зданием, принадлежащим ООО «Элита».

Основаниями для отказа в предварительном согласовании испрашиваемого земельного участка являются подпункты 1, 2 пункта 8 статьи 39.15, подпункты 3,4 пункта 16 статьи 11.10, пункты 4,6 статьи 11.9, пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ, а также пункт 31 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), пункт 5 статьи 10.10. Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящими требованиями в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о наличии совокупности условий, позволяющих удовлетворить заявленные требования и мотивировали тем, что такое основание для отказа, как пересечение границ земельного участка с границами земельных участков, с кадастровыми номерами 63:01:05 13 001:538 и 63:01:05 13 001:0010, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, является незаконным.

Ранее заявитель обращался с аналогичным заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность.

Распоряжением департамента от 06.06.2018 № 400 заявителю было отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 41, на основании пункта 31 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, пункта 5 статьи 10.10 Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД (пересечение границ земельного участка с границами другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2018 по делу № А55-20052/2018 названное распоряжение признано незаконным.

Данным судебным актом установлено, что в полной формулировке пункт 5 статьи 10.10 Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД изложен следующим образом: «пересечение границ земельного участка с границами другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости».

На публичной кадастровой карте Самарской области видно, что на земельных участках с кадастровым номером 63:01:0513001:0010 и 63:01:05 13 001:538 расположен объект капитального строительства – административное здание, принадлежащее ООО «Элита», по адресу: <...>.

Данное здание, является вновь построенным, на месте ранее стоявшего по этому адресу жилого дома, состоявшего из двух строений (лит.Аа1 А2а и лит. ББ1Б26616263), общей площадью 156,5 кв. м, границами своего фундамента занимавшие земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:538.

Строительство нового административного здания производилось на основании разрешения на строительство, которое предполагало, что вновь построенное административное здание будет занимать часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0513001:0010 и часть участка с кадастровым номером 63:01:05 13 001:538.

Также суды указали, что изначально разрешением на строительство предполагалось, что границы фундамента вновь построенного здания будут пересекать границы земельного участка с кадастровым номером 63:01:05 13 001:538. Следовательно, для формирования земельного участка под зданием по адресу: <...>, даже в пределах периметра его фундамента, в рамках реализации ООО «Элита» прав предусмотренных подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и в соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ, необходимо земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:05 13 001:538 и 63:01:05 13 001:0010 вначале объединить в виде их слияния, а затем объединенный участок разделить, с целью формирования нового земельного участка под вновь построенным зданием, т.е. эти земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:05 13 001:538 и 63:01:05 13 001:0010, в соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются преобразуемыми объектами недвижимости.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2018 по делу № А55-20052/2018 установлено, что в соответствии с разрешением на строительство, которое предполагало, что вновь построенное административное здание, принадлежащее ООО «Элита» будет занимать часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0513001:0010 и часть участка с кадастровым номером 63:01:05 13 001:538.

Между тем, суд округа считает, что указанные выводы арбитражных судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, сделаны с неправильным применением норм земельного законодательства, регулирующих вопросы образования земельных участков.

Собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежит исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ). Наличие данного права у ООО «Элита» по настоящему делу департаментом не оспаривается.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11.

Действующими нормами ЗК РФ установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Такие выводы согласуются с существующей правоприменительной практикой: определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2017 № 305-КГ16-9206, от 10.04.2017 № 307-ЭС17-2389, от 21.08.2017 № 307-ЭС17-10579, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2017 по делу № А07-2356/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2017 по делу № А55-23299/2016, от 12.10.2017 по делу № А57-28485/2016, от 30.01.2018 по делу № А12-3830/2017.

Если вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, не соответствует целям использования такого земельного участка, это является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов до приведения вида разрешенного использования в соответствии с его фактическим использованием, так как имеющие на спорном земельном участке объекты недвижимости не могут обеспечить целевое использование участка.

Иное толкование и применение указанных норм может приводить к заключению соответствующего договора с нарушением фактической цели использования земельного участка.

Вместе с тем подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ устанавливаются случаи, при которых образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

При наличии утвержденного проекта межевания территории, все образуемые земельные участки должны соответствовать проекту межевания.

Для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка необходимо привести межевой план в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Предварительное согласование предоставления земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 39.15 ЗК РФ.

Заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется именно данный земельный участок, так как положения приведенных норм земельного законодательства направлены, в том числе, на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Предоставление земельного участка в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, осуществляется прежде всего исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 11.9 этого же кодекса.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.15 ЗК РФ в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать, в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются, в том числе: - условный номер испрашиваемого земельного участка, который предстоит образовать в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков (при наличии данного номера); - площадь испрашиваемого земельного участка, который предстоит образовать в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам; 4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; 5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Для формирования (преобразования) земельного участка необходимо соблюдение требований земельного законодательства, в том числе соблюдение требований пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых в том числе отображаются границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В свою очередь, текстовая часть проекта межевания территории, подготовка которого осуществляется для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, включает в себя перечень образуемых земельных участков и сведения об их площади, возможные способы их образования, а также вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории (части 2 и 5 статьи 43 ГрК РФ).

При этом, согласно части 10 статьи 45 ГрК РФ подготовка проектов планировки и межевания территории осуществляется на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки.

Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя: перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования; сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон (пункты 4 и 5 (подпункты 1, 5) статьи 43 ГрК РФ).

На чертежах межевания территории также отображаются границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд (подпункт 4 пункта 6 статьи 43 ГрК РФ).

Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются границы существующих земельных участков (подпункт 1 пункта 7 статьи 43 ГрК РФ).

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил (пункт 9 статьи 43 ГрК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, в случаях, когда в отношении территории разработан и утвержден проект межевания, все существующие и образуемые земельные участки должны соответствовать данному проекту. Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 01.11.2018 № 71-КГ18-8.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям (пункт 21 статьи 45 ГрК РФ).

С учетом изложенного выводы судов о том, что наличие утвержденного проекта межевания планировки территории, не препятствует образованию испрашиваемого обществом участка на основании подготовленной им схемы, следует признать прямо противоречащим приведенным выше нормам земельного и градостроительного законодательства.

Проект планировки территории, утверждены постановлением администрации г.о. Самара от 27.02.2019 № 110 «Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей, Братьев К-вых в Ленинском районе городского округа Самара», пересечение границ земельного участка с границами земельных участков, с кадастровыми номерами 63:01:05 13 001:538 и 63:01:05 13 001:0010, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Учитывая наличие данного обстоятельства, у департамента имелось основание для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, поскольку образование по схеме невозможно.

В этой связи отсутствует основание для обязания ответчика устранить нарушения.

С проектом межевания общество не обращалось, в связи с чем настоящие требования заявлены им в обход установленной процедуры образования земельных участков при наличии утвержденной документации по планировке территории.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение вышеуказанных норм суд не установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, не дал оценки доводам департамента относительно формирования земельного участка на основании проекта межевания территории.

Суд не рассматривал возможность образования земельного участка по процедуре через проект межевания, как и отсутствует вывод суда о возможности предоставления земельного участка в указанной процедуре.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, в силу приведенных выше правовых норм образование земельных участков может быть осуществлено исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

При таком положении суды, сделали выводы без установления и исследования указанных обстоятельств, без учета наличии утвержденного в установленном порядке проекта межевания территории земельного участка.

Рассматривая спор суд первой и апелляционной инстанции не дали оценки вышеуказанным обстоятельствам, ссылка судов на преюдицию ошибочна, так как в указанных судебных актах отсутствуют какие либо выводы о порядке формирования испрашиваемого земельного участка. Споры рассматривались до утверждения постановлением администрации г.о. Самара от 27.02.2019 № 110 «Проекта планировки территории».

Юридически значимыми обстоятельствами для решения вопроса о предоставлении земельного участка является вопрос о формировании земельного участка по процедуре на основании проекта межевания.

Однако в нарушение положений АПК РФ данное обстоятельство не было учтено и исследовано судами, надлежащая оценка ему не была дана.

Таким образом, совокупное толкование указанных норм допускает образование земельного участка, если его границы, площадь, местоположение и разрешенное использование определены проектом межевания территории и заявитель обращается за предварительным согласованием такого участка.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям действующего законодательства, является преждевременным, в связи с чем судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда отменить.

Таким образом, обжалуемые судебные акты не отвечают требованиям части 4 статьи 15, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ, при этом суд округа, проверяя выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не наделен правом устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства (часть 3 статьи 286, часть 2 статьи 287 АПК РФ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам

Таким образом, поскольку суды не установили все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, принятые по делу судебные акты следует отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для его рассмотрения; дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и представленным ими доказательствам; с учетом результатов установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 по делу № А55-575/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин