Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элита», г. Самара, к департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, администрации городского округа Самара, общества с ограниченной ответственностью «Меридиан», о признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Элита» (далее – ООО «Элита», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – департамент), с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным распоряжение департамента от 10.12.2019 № 949 «Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 41», об обязании департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявления ООО «Элита» от 11.11.2019 вх. № 15-01-22/13356 в соответствии с действующим законодательством в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент градостроительства городского округа Самара, администрация городского округа Самара, общество с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – ООО «Меридиан»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд от 22.10.2020, заявленные требования удовлетворены, распоряжение департамента от 10.12.2019 № 949 «Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 41» признано незаконным. На департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявления ООО «Элита» от 11.11.2019 вх. № 15-01-22/13356 в соответствии с действующим законодательством в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.03.2021 решение Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.08.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Элита» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, ООО «Элита» является собственником здания, расположенного по адресу: 443041, <...>.

Указанное здание, площадью 1062,1 кв. м, принадлежит заявителю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 20.03.2012 серии 63-АЖ №213661, выданного Управлением Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

ООО «Элита» 11.11.2019 обратилось к главе г.о. Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 702 кв. м, под зданием, принадлежащим ООО «Элита», с прилегающей территорией в рамках реализации прав предусмотренных подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений). К указанному заявлению прилагалась схема расположения земельного участка.

По результатам рассмотрения заявления департамент распоряжением от 10.12.2019 № 949 отказал ООО «Элита» в предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 702 кв. м, под зданием, принадлежащим ООО «Элита».

Основаниями для отказа в предварительном согласовании испрашиваемого земельного участка являются подпункты 1, 2 пункта 8 статьи 39.15, подпункты 3,4 пункта 16 статьи 11.10, пункты 4,6 статьи 11.9, пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ, а также пункт 31 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), пункт 5 статьи 10.10. Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящими требованиями в суд.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (собственность), что следует из положений пунктов 5, 6 статьи 39.20 ЗК РФ.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.14 ЗК РФ.

Указанный порядок включает подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Согласно статье 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов.

Согласно части 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагается, в том числе, схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Частью 1 статьи 11.2 ЗК РФ установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из положений статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок подготовки схемы расположения земельного участка и основания отказа в ее утверждении определены в статье 11.10 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В случае, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 5 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ установлено, что самостоятельным основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ устанавливаются случаи, при которых образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

При наличии утвержденного проекта межевания территории, все образуемые земельные участки должны соответствовать проекту межевания.

Для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка необходимо привести межевой план в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Предварительное согласование предоставления земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 39.15 ЗК РФ.

Заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется именно данный земельный участок, так как положения приведенных норм земельного законодательства направлены, в том числе, на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Департаментом отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка в связи с невозможностью образования земельного участка при наличии утвержденного проекта планировки и межевания, где предусмотрен вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) и не предусмотрено формирование указанного земельного участка.

Каких-либо доказательств со сведениями о том, что данный проект межевания оспорен в установленном законом порядке и признан незаконным, материалы дела не содержат и участвующими в деле лицами не представлено.

Площадь земельного участка 63:01:0513001:538 составляет 112 кв. м. Как следует из выписки из ЕГРН данные о правообладателе отсутствуют, при этом зарегистрированы обременения в виде аренды и ипотеки по договорам участия в долевом строительстве жилого дома, номер регистрации 63-63-01/113/2010-242 от 13.05.2010.

Площадь земельного участка 63:01:0513001:0010 составляет 8133 кв. м. Как следует из выписки из ЕГРН данные о правообладателе отсутствуют, однако зарегистрированы обременения в виде аренды и ипотеки по договорам участия в долевом строительстве жилого дома, номер регистрации 63-63-01/193/2009-593 от 05.10.2009.

Административное здание по адресу: <...>, принадлежащее ООО «Элита», расположено на земельных участках с кадастровым номером 63:01:0513001:0010 и 63:01:0513001:538.

Данное здание, является вновь построенным, на месте ранее стоявшего по этому адресу жилого дома, состоявшего из двух строений (лит. Аа1 А2а и лит. ББ1Б26616263), общей площадью 156,5 кв. м, границами своего фундамента занимавшие земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:538.

Как указывает общество, строительство нового административного здания производилось на основании разрешения на строительство, которое предполагало, что вновь построенное административное здание будет занимать часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0513001:0010 и часть участка с кадастровым номером 63:01:0513001:538. Между тем согласно выписки из ЕГРН Административное здание с кадастровым номером 63:01:0513001:910 расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0513001:0010.

При этом в материалы дела обществом не представлены какие либо правоподтверждающие документы на землю, которые указывали на правомерность предоставления земельного участка для строительства с соблюдением соответствующей процедуры и строительства объекта недвижимости на испрашиваемом земельном участке на котором в границах фундамента жилого дома, при сохранении регистрации обременения на земельный участок в виде ипотеки в отношении участников долевого строительства на основании договора от 26.01.2010 № 1-Л/п. Свое право на земельный участок общество обосновывает только ссылками на дело № А55-20052/2018, где указывалось на наличие разрешения на строительство и разрешение о вводе в эксплуатацию нежилого трехэтажного здания. Общество в материалы дела представило свидетельство о регистрации права собственности, где основанием указываются также эти же документы, каких либо сведений о земельном участке не имеется.

Заявитель как собственник здания 11.11.2019 обратился в Департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 702 кв. м под зданием, принадлежащим ООО «Элита», с прилегающей территорией в рамках реализации прав предусмотренных подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (т. 1 л.д. 81 - 83).

В качестве обстоятельств, явившихся основанием для отказа в предварительном согласовании испрашиваемого земельного участка, в распоряжении указано, что земельный участок расположен в общественно-деловой зоне районного значения (Ц-3) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре; указанный в заявлении о предоставлении земельного участка - земельный участок предоставлен в аренду иному юридическому лицу; несоответствие схемы расположения земельного участка Проекту планировки территории, утвержденному постановлением администрации г.о. Самара от 27.02.2019 № 110 «Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей, Братьев К-вых в Ленинском районе городского округа Самара», пересечение границ земельного участка с границами земельных участков, с кадастровыми номерами 63:01:0513001:538 и 63:01:0513001:0010, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Судами установлено, что испрашиваемый земельный участок находится на территории, в отношении которой постановлением администрации г.о. Самара от 27.02.2019 № 110 «Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей, Братьев К-вых в Ленинском районе городского округа Самара», т.е. до обращения заявителя с заявлением о предоставлении земельного участка, утвержден проект планировки территории.

В соответствии с положениями статей 41, части 9 статьи 42, частей 3 и 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы земельного участка могут быть сформированы только в соответствии с утвержденным в установленном законом порядке проектом межевания территории, поскольку в соответствии с указанными правовыми нормами подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. К документации по планировке территории относятся проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков.

По смыслу представленной заявителем схемы для формирования земельного участка под зданием по адресу: <...>, необходимо объединить земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0513001:538 и 63:01:0513001:0010, а затем из нового участка сформировать испрашиваемый земельный участок под вновь построенным зданием. При этом образуемый земельный участок пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0513001:538 и 63:01:0513001:0010.

Как следует из основной части проекта планировки, текстовой части и чертежей межевания территории, утвержденной постановлением администрации г.о. Самара от 27.02.2019 № 110, земельный участок под административным зданием по адресу: <...>, принадлежащем ООО «Элита», при утверждении документации по планировке и процедуре межевания территории сформирован не был.

Образование земельных участков путем раздела может быть осуществлено исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, а не основании схемы расположения земельных участков.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством.

В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям (пункт 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в силу части 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, земледельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Однако обществом каких либо доказательств о согласии таких лиц не представлено.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Действующими нормами ЗК РФ установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Если вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, не соответствует целям использования такого земельного участка, это является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов до приведения вида разрешенного использования в соответствии с его фактическим использованием, так как имеющие на спорном земельном участке объекты недвижимости не могут обеспечить целевое использование участка.

Однако предполагаемая цель использования испрашиваемого земельного участка, указываемая в заявлении обществом (под здание и прилегающую территорию) не соответствует основным видам разрешенного использования для указанной территориальной зоны.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, в случаях, когда в отношении территории разработан и утвержден проект межевания, все существующие и образуемые земельные участки должны соответствовать данному проекту. Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 01.11.2018 № 71-КГ18-8.

В ходе рассмотрения дела ООО «Элита» не представило доказательств об оспаривании законности проекта межевания и планировки территории, а также не подтвердило факт обращения с заявлением о внесении изменений в утвержденный проект планировки территории с проектом межевания в порядке, установленном частью 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Дав оценку имеющимся в материалах дела доказательствам в порядке статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций пришли к выводу о том что при наличии утвержденного проекта межевания территории образование земельного участка под объектом недвижимости путем утверждения представленной обществом схемы будет противоречить требованиям статьи 11.3 ЗК РФ, а требования общества направлены на обход установленной законом процедуры образования земельного участка при наличии объективных препятствий для образования земельного участка на этой территории.

Кроме того, общество не доказало возможность образования земельного участка применительно к данной территории в соответствии с проектом межевания. Проектом межевания не предусмотрены границы участка для здания общества, поэтому формирование земельного участка обществом должно осуществляться по процедуре на основании проекта межевания. При внесении изменений в проект межевания, которые позволят определить необходимые границы, не должны нарушаться права иных лиц на земельные участки, в отношении которых имеется регистрация ограничения прав и обременения.

При указанных обстоятельствах, при наличии утвержденного в установленном порядке проекта межевания территории суды пришли к обоснованному выводу, что у Департамента отсутствовали правовые основания в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 41, и Департамент правомерно отказал заявителю в утверждении схемы земельного участка.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению, поскольку указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов первой и апелляционной инстанций, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2021 по делу № А55-575/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин