Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» к обществу с ограниченной ответственностью «Вера» о взыскании 393 612 руб., третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «А-Капитал»

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» (далее – ООО «Вега-Кино», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вера» (далее – ООО «Вера», ответчик) о взыскании 393 612 руб. стоимости неотделимых улучшений в арендованном помещении.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью УК «А-Капитал».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.07.2019, оставленным без изменений постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы и отзывов ответчика, третьего лица, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, ФИО3, являясь собственником нежилого помещения общей площадью 3956,9 кв.м., расположенного на 4 этаже АТК «Капитал», по адресу: <...>, заключила договор аренды от 22.06.2009 № А-0154/В с Арендатором ООО «Вега-Фильм», в соответствии п.1.1 которого часть вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 490 кв.м. была передана в аренду арендатору ООО «Вега-Фильм» по акту приема-передачи 22.06.2009. Согласно дополнительному соглашению № 2 от 29.06.2012 Арендодателем по вышеуказанному договору стало ООО «Вера».

В дальнейшем 01.12.2011 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей в соответствии с которым новым арендатором по вышеуказанному договору стало ООО «Вега-Кино».

Арендодатель (собственник помещения), заключил 01.03.2013 с ООО УК «А-Капитал» агентский договор №17/13, в соответствии с п.1.6 которого ООО УК «А-Капитал», как агент, наделен полномочиями с 01.05.2013 вести расчеты по договору аренды N А-0154/В, в том числе выставлять счета на оплату арендной платы и иных платежей, которые были предусмотрены настоящим договором, получать следуемые деньги, производить расчеты между принципалом и арендатором.

В соответствии с п. 1.5, 1.6 договора аренды от 22.06.2009 № А-0154/В помещение предоставляется для размещения и эксплуатации кинотеатра, касс кинотеатра и кинобара сроком на 15 лет.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.06.2009.

Согласно п.3.3.2 договора аренды № А-0154/В от 22.06.2009 арендатор имеет право установить в помещении сигнализацию и иные системы охраны, не нарушающие работу уже существующих систем охранно-пожарной сигнализации.

В соответствии с п. 3.3.3, 3.3.4, 3.3.5 договора аренды 22.06.2009 № А-0154/В от арендатор имеет право за свой счёт проводить Работы, которые не связаны с общим капитальным ремонтом (реконструкцией) здания, и необходимые арендатору для осуществления исключительно своей деятельности. При этом арендатор обязан самостоятельно и за свой счёт производить необходимые согласования с соответствующими государственными и/или муниципальными органами. В пределах арендуемого помещения своими силами и за свой счёт оформить Помещение в соответствие со своей дизайнерской концепцией и брендом, а также установить в Помещении оборудование, необходимое для осуществления деятельности, указанной в п. 1.5 настоящего Договора. Ведение хозяйственной деятельности в АТК «Капитал» за пределами арендуемого Помещения производится только с согласия арендодателя. Самостоятельно и за свой счёт разработать проект размещения кинотеатра в здании «Комплекса» в том числе в отношении всех необходимых для его эксплуатации инженерных систем и оборудования, в соответствии с требованиями СНиПов, предусмотренных для кинотеатров и провести все необходимые согласования с контролирующими, инспектирующими и надзорными органами, а также получить разрешения на производство работ, и на ввод оборудования кинотеатра в эксплуатацию.

Согласно 3.4.4 договора аренды № А-0154/В от 22.06.2009 арендатор обязан поддерживать Помещение и прилегающую к Помещению территорию в надлежащем санитарном состоянии, складировать отходы в специально отведённом месте, обеспечивать соблюдение техники пожарной безопасности в соответствии с требованиями, предъявляемыми соответствующими государственными органами. Находящиеся в Помещении оборудование, инженерные системы и коммуникации за свой счёт содержать в исправном техническом состоянии и использовать по их целевому назначению в соответствии с правилами эксплуатации, согласно Приложению № 5.

Пунктами 4.5, 4.6 договора аренды № А-0154/В от 22.06.2009 предусмотрено, что затраты арендатора на произведённые с согласия арендодателя неотделимые улучшения Помещения, а также на выполнение иных работ, необходимых для приведения Помещении в состояние, пригодное для использования в целях, указанных в п. 1.5. настоящего договора, подлежат возмещению в размере, согласованном сторонами в Приложение № 4 к настоящему договору. Возмещение указанных затрат производится арендодателем ежемесячно в счёт - арендной платы согласно п.2.3, с даты подписания настоящего договора до полного взаиморасчета.

Согласно приложению №4 к договору аренды № А-0154/В от 22.06.2009 стороны согласовали объем затрат арендатора на проведение в арендуемом Помещении работ по перечню, согласно п. 1.4. настоящей Ведомости затрат, в размере 2 352 000 руб.

Согласованный объем затрат является постоянным и пересмотру сторонами не подлежит. Арендодатель обязуется возместить Арендатору затраты в части, указанной в столбце 4 Таблицы, приведенной в п.1.4 в порядке и сроки, согласованные сторонами, согласно п.4.6 Договора аренды.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что ООО «Вега-Кино» для размещения ещё двух кинозалов, кинопроекторной и кинобара, арендует площади у ИП ФИО4 площадью 490 кв. м, расположенное на 4 этаже здания ТРК «Капитал», по адресу : <...>. В ходе проверки Автозаводской прокуратурой г.Тольятти Самарской области, совместно с отделом надзорной деятельности и профилактической работы г.Тольятти Главного управления МЧС России по Самарской области 22.05.2018 по соблюдению норм пожарной безопасности, было выявлено нарушение требований пожарной безопасности, а именно отсутствие автоматической (сплинкерной) системы пожаротушения в кинозалах и кинопроекционных. Автозаводским районным судом г. Тольятти Самарской области 22.05.2018 было вынесено определение о запрете ООО «Вега-Кино» эксплуатации нежилых помещений в здании ТРК «Капитал» по адресу: <...>., 4 этаж , помещения №1,2. В связи с вынужденной приостановкой коммерческой деятельности ООО «Вега-Кино» в арендованном помещении, истцу пришлось за свой счет по согласованию с арендодателем производить установку автоматической системы пожаротушения. Установка автоматической системы пожаротушения в арендуемом помещении, расположенном на 4 этаже здания ТРК «Капитал», по адресу: <...>, явилась неотложной необходимостью, так как отсутствие ее препятствовало осуществлению коммерческой деятельности ООО «Вега-Кино». Все понесенные расходы по установке в двух кинопроекционных аэрозольного пожаротушения и ремонтно-восстановительные работы автоматической (сплинкерной) системы пожаротушения в четырех кинозалах подтверждаются едиными документами на сумму 787 224 руб. - это стоимость приобретенного оборудования, установка оборудования, стоимость договора проекта по установке системы пожаротушения. Так как площади кинозалов, кинопроекционных одного размера, то расходы по установке системы пожаротушения являются равными, поэтому сумма расходов для установления автоматической (сплинкерной) системы пожаротушения в кинозалах и в кинопроекционной, расположенных на площади ответчика, составляет половину стоимости от общей суммы стоимости расходов, а именно 393 612 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требования, судебные инстанции пришли к выводу о недоказанности истцом согласования с ответчиком произведенных неотделимых улучшений, а также о недоказанности истцом факта передачи арендуемого помещения без системы пожаротушения, невозможности использования помещения в спорный период по вине арендодателя.

Вместе с тем суд кассационной инстанции обращает внимание, что истцом заявлены требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в арендованном помещении, что согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть рассмотрены после расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку договор аренды от 22.06.2009 № А-0154/В до настоящего времени не прекращен и не расторгнут и арендатор пользуется арендуемыми помещениями, он не вправе требовать возмещения стоимости таких улучшений.

Требования о возмещении стоимости улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, заявлены преждевременно, в связи с этим отсутствуют основания для удовлетворения иска по пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что выводы нижестоящих судов не привели к принятию неправильных судебных актов, не повлияли на их законность.

При таких обстоятельствах, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2019 по делу № А55-5884/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Р. Галиуллин

Судьи Н.Н. Королева

И.Н. Смоленский