Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.11.2011 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-6147/2011

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному предприятию городского округа Самара «Ремжилуниверсал», г. Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>), закрытому акционерному обществу «КоммунЭНЕРГО», г. Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>) при участии третьих лиц: главы городского округа Самара, г. Самара, администрации городского округа Самара, г. Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области, г. Самара, общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» (ОГРН <***>), о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 07.10.2010 № 587 нежилого здания литера 1, 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, площадью 187,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, Нововокзальный тупик, д. 14 а, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, заключенного между муниципальным предприятием городского округа Самара «Ремжилуниверсал» (далее – Предприятие) и закрытым акционерным обществом «КоммунЭНЕРГО» (далее – Общество); применении последствий недействительности сделки в виде возврата Предприятию нежилого здания, а Обществу - денежных средств, полученных от продажи вышеуказанного имущества в размере 713 260 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, так как заключен в нарушение требований действующего законодательства: статей 15, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции); Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»; статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности); Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); статьи 10 ГК РФ; пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.11.2011 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2012 решение суда первой инстанции от 11.11.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент просит принятые по делу судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя нарушением судом норм материального права. Заявитель жалобы указывает следующее: договор купли-продажи нежилого здания, являющегося муниципальной собственностью, в нарушение требований части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции был заключен без проведения торгов; действия по закреплению на праве хозяйственной ведения за Предприятием нежилого здания характеризуются как притворная сделка, целью которой выступала последующая передача имущества, находящегося в собственности муниципального образования минуя процедуру, предусмотренную Законом о приватизации; при оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не использовался доходный подход оценки, в связи с чем установленная отчетом об оценке рыночная стоимость объекта не может быть признан допустимой для заключения договора купли-продажи; в спорном случае из муниципальной собственности было отчуждено здание котельной, которое относится в числу объектов инженерной инфраструктуры и не подлежит приватизации.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании приказа Департамента от 22.04.2010 № 1403 в хозяйственное ведение Предприятия было передано муниципальное имущество, в том числе объект недвижимости - нежилое здание литера 1, 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, площадью 187,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, Нововокзальный тупик, д. 14 а.

Право хозяйственного ведения Предприятия зарегистрировано 03.06.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 63-АЕ № 023109.

Предприятие письмом от 06.10.2010 № 1697/10 обратилось в Департамент с просьбой дать согласие на совершение сделки купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества.

В ответ на данное обращение Департамент письмом от 07.10.2010 № 15-07-04/53657 дал согласие на продажу нежилого здания литера 1, 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, площадью 187,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, Нововокзальный тупик, д. 14 а.

Между Предприятием (продавец) и Обществом (покупатель) был заключен договор от 07.10.2010 № 587 купли-продажи спорного нежилого здания.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи цена объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 02.09.2010 № 177-ФИ-10, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» и составила 713 259 руб. 40 коп.

Согласно акту приема-передачи объекта нежилого фонда от 08.10.2010 продавец исполнил обязанность по передаче объекта в собственность покупателя, а покупатель - оплатил его стоимость продавцу.

Выводы судов об отсутствии оснований для признания спорного договора купли-продажи недействительной сделкой суд кассационной инстанции находит правомерными, соответствующими нормам права и представленным доказательствам.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Департамент доказательства несоответствия заключенного ответчиками вышеуказанного договора купли-продажи требованиям закона или иных правовых актов не представил.

Довод департамента о том, что заключенный ответчиками договор купли-продажи не соответствует требованиям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, так как заключен без проведения конкурса или аукциона на право его заключения, является необоснованным.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 3 статьи 17.1 указанного Закона установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, данная правовая норма не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи в отношении муниципального имущества, принадлежащим муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при которых происходит переход права собственности.

Также суд кассационной инстанции находит несостоятельным довод Департамента о том, что действия по закреплению на праве хозяйственной ведения за Предприятием нежилого здания характеризуются как притворная сделка, целью которой выступала последующая передача имущества, находящегося в собственности муниципального образования минуя процедуру, предусмотренную Законом о приватизации.

Пункт 2 статьи 170 ГК РФ содержит понятие притворной сделки, под которой признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.

Исходя из указанной законодательной нормы, при оценке двух сделок: о закреплении спорного имущества Департаментом за Предприятием на праве хозяйственного ведения и о продаже Предприятием с согласия Департамента этого имущества в собственность другого лица следует, что указанные сделки, совершенные разными сторонами, не являются притворными, поскольку совершались по основаниям, предусмотренным законодательством.

Пунктом 1 статьи 299 ГК РФ предусмотрено, что право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Пункт 2 статьи 295 ГК РФ и пункты 2, 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» не исключают права предприятия продать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника, если это не лишает возможности предприятия осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.

Доказательств того, что отчуждение Предприятием спорного имущества с согласия правомочного органа собственника лишило Предприятия возможности осуществлять предусмотренные уставом виды деятельности, суду не представлено.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного муниципального имущества» действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении.

Довод кассационной жалобы о несоответствии договора купли‑продажи от 07.10.2010 № 587 требованиям Закона об оценочной деятельности, так как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком не были применены три метода оценки: доходный, сравнительный и затратный, подлежит отклонению.

В силу статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

В отчете об оценке от 02.09.2010 № 177-ФИ-10 оценщиком указано на использование затратного подхода при определении рыночной стоимости объектов оценки и был обоснован отказ в использования доходного и сравнительного подходов.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Департамент доказательства недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости имущества не представил.

Довод Департамента о том, что спорный объект является котельной, а поэтому в силу статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит приватизации, подлежит отклонению, поскольку оспариваемый договор купли-продажи не является сделкой, регулируемой данным законодательством. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства использования Предприятием котельной по назначению, предназначенным для обслуживания жителей соответствующего поселения.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.11.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2012 по делу № А55-6147/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья М.В. Коноплёва

Судьи В.В. Александров

В.А. Петрушкин