Гражданский кодекс часть 1

администрация городского округа Тольятти (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к гаражному строительному кооперативу № 104 «Лада-Эпос» (далее – кооператив) о взыскании 2 824 456,11 руб., в том числе, задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2003 № 650 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 в сумме 2 724 428,06 руб., пени за период с 11.07.2017 по 22.05.2018 в сумме 100 028,05 руб. Данному делу присвоен номер № А55-30502/2018.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к кооперативу о взыскании 1 420 260,83 руб., в том числе, задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2003 № 650 за период с 01.07.2018 по 31.12.2019 в сумме 1 331 059,08 руб., пени за период с 11.07.2018 по 19.10.2019 в сумме 97 201,75 руб. Данному делу присвоен номер № А55-6553/2020.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2020 дела № А55-6553/2020 и № А55-30502/2018 объединены в одно производство, с присвоением объединенному делу № А55-6553/2020.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2019 производство по данному делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А55-21349/2017.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2020 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, иск удовлетворен частично, с кооператива в пользу администрации взыскано 2 414 999 руб. 27 коп. из которых: 2 217 769 руб. 47 коп. основного долга за период с 01.07.2017 по 31.12.2019, 197 229 руб. 80 коп. пени за период с 11.07.2017 по 19.10.2019, в остальной части в иске отказано.

Кооператив, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2003 № 650 со множественностью лиц на стороне арендатора, предметом которого является земельный участок, кадастровый номер 63:09:01 01 152:0006, площадью 13 056 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для дальнейшей эксплуатации здания кооперативом.

В силу пункта 2.3. договора аренды, условия и сроки внесения, а также расчеты платежей по арендной плате для каждого лица на стороне арендатора производятся согласно приложению к настоящему договору.

В соответствии с приложением к договору, арендная плата исчисляется пропорционально площади помещений, принадлежащих кооперативу, к общей площади здания.

Арендуемая площадь земельного участка, за которую кооператив обязан вносить арендную плату, установлена в размере 8691 кв. м.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 21.05.2010, за нарушение сроков уплаты арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Направленные истцом в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора претензии № 7764/5.2, № 4373/8.2 оставлены кооперативом без удовлетворения.

Неисполнение кооперативом условий договора аренды земельного участка по внесению арендной платы, в связи с чем, за ним образовалась задолженность: за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 в сумме 2 724 428,06 руб., пени за период с 11.07.2017 по 22.05.2018 в сумме 100 028,05 руб., а также за период с 01.07.2018 по 31.12.2019 в сумме 1 331 059,08 руб., пени за период с 11.07.2018 по 19.10.2019 в сумме 97 201,75 руб., послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций удовлетворили требования частично. При этом исходили из обстоятельств, преюдициально установленных по ранее рассмотренному делу с участием тех же сторон за иной период взыскания по 30.06.2017 включительно (дело № А55-21349/2017).

Вместе с тем, удовлетворяя требования, судами не исследованы ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платежа использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), в редакции от 04.11.2019, юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом с учетом специальных положений пункта 2.1 указанного закона, переоформление гаражными потребительскими кооперативами, созданными до вступления в законную силу Закона № 137-ФЗ (10.11.2001) также осуществляется в порядке, установленном главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и сроком не ограничивается.

По делу № А65-21349/2017 судами было установлено отсутствие доказательств того, что договор аренды земельного участка в 2003 году был заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем порядок определения размера арендной платы за такие земельные участки в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015, подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным по формуле, предусматривающей определение размера арендной платы с применением коэффициента вида использования земельного участка. Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 № 972 утверждены коэффициенты и проценты от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставленных в аренду без торгов.

В соответствии с пунктом 2.7 дополнительного соглашения от 01.01.2010 в случае выявленного по результатам обследования земельного участка на предмет его фактического функционального использования, арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке. При этом новая величина размера арендной платы за единицу площади устанавливается соответственно с момента вступления в силу нормативно-правовых актов, с момента внесения изменений в сведения государственный кадастр недвижимости, с момента выявления изменения арендатором фактического функционального использования земельного участка.

Как следует из представленных истцом пояснений к расчету, при исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти».

В расчете арендной платы применен коэффициент вида использования Кв равный 0,0500 «Земельные участки офисов, издательств, предприятий, организаций, учреждений финансирования кредитования», т.е. с момента внесения в сведений ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (перехода права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателем приобретается право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09, от 11.05.2010 № 82/09, от 21.05.2013 № 16448/12).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 01.03.2015) и статье 39.9 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

По общим правилам, закрепленным в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на недвижимые вещи, возникает с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не предусмотрено законом, вместе с тем иной момент возникновения, установлен для приобретения права собственности на недвижимое имущество, в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива (абзац 3 пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела Iчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзац 2 пункт 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Между тем, приобретая право собственности на нежилые помещения (здания) в особом порядке с момента внесения паевого взноса, члены потребительского кооператива, как правило, не относятся к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право за ними не было зарегистрировано, не является ранее возникшим и не приобретено ими в порядке универсального правопреемства.

Данная правовая позиция о применении общих принципов изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 12790/13.

Необходимо отметить, что в пункте 1 статьи 51 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998-XI«О кооперации в СССР» указано, что граждане могут на добровольных началах создавать жилищно-строительные, жилищные, гаражно-строительные, дачно-строительные кооперативы, товарищества индивидуальных застройщиков, иные потребительские кооперативы для удовлетворения своих жилищно-бытовых потребностей.

Основным направлением деятельности этих кооперативов и товариществ является участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности (жилых домов, гаражей и т.п.), а в предусмотренных уставами случаях и объектов личной собственности членов кооператива (товарищества), а также оказание членам кооператива (товарищества) услуг, соответствующих целям его создания.

Вместе с тем после строительства объектов, на которые гаражно-строительный кооператив привлекал денежные средства, и ввода их в эксплуатацию право собственности на здания (помещения) переходит членам кооператива (гражданам и юридическим лицам), которые и признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости.

При отсутствии объектов недвижимости, принадлежащих гаражно-строительному кооперативу, деятельность которого, после ввода объекта в эксплуатацию и передачи помещения, по сути, направлена только на оказание услуг по содержанию имущества, принадлежащего его членам, такой кооператив не является землепользователем, поскольку, права на земельный участок в силу закона перешли к собственникам объектов недвижимости.

Таким образом, судам при рассмотрении спора в заявленный период подлежало установить наличие у ответчика права собственности на объекты недвижимости на спорном земельном участке.

Поскольку собственники помещений (члены гаражно-строительного кооператива) не могут признаваться плательщиками налога, в подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельного участка в пределах их доли в праве неосновательно сбереженных или денежных средств является статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормы действующего земельного законодательства не предусматривают каких-либо особенностей относительно возможного возникновения у собственниковпомещений права постоянного (бессрочного) пользования при приобретении их в результате выплаты пая либо сохранения за гаражно-строительным кооперативом указанного ограниченного вещного права на землю после передачи всех помещений своим членам.

Поскольку системные положения статей 5, 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают иного правового режима либо особенностей для членов потребительского кооператива, которые приобретают права собственности на здания (помещения) в результате выплаты пая, и такие лица, использующие земельный участок, не могут обладать правом постоянного (бессрочного) пользования, они в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязаны платить неосновательное обогащение в размере регулируемой арендной платы в пределах их доли.

Указанные обстоятельства судами не исследованы, доводам ответчика в указанной части своих возражений против заявленного иска, оценки не дано.

При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны в полной мере законными, в связи с чем подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А55-6553/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи В.А. Карпова

В.А. Петрушкин