Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «ТехСтройПроект» в лице конкурсного управляющего ФИО1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2014 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-6670/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «ТехСтройПроект», г. Самара (ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 к администрации городского округа Самара, г. Самара (ОГРН <***>), Министерству строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН <***>) о признании права собственности,

при привлечении третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Компания «Дон», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, администрации Железнодорожного района г. Самары,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «ТехСтройПроект» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – общество «ТехСтройПроект») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Самара, Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства: многоэтажная автомобильная стоянка закрытого типа площадью застройки 2901,2 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0000000:0:9110, инвентарным номером 007000994, расположенный по ул. Тухачевского в Железнодорожном районе г. Самары.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Компания «Дон» (далее – общество «Компания «Дон»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, администрация Железнодорожного района г. Самары.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество «ТехСтройПроект» просит принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением судами норм материального права, указывая, что действующее законодательство дает истцу право обратиться в суд с иском об установлении права собственности на объект незавершенного строительства.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, между обществом «Компания Дон» и обществом «ТехСтройПроект» заключен договор от 10.02.2005 № 08/2005 о передаче функций заказчика-застройщика по строительству многоэтажного гаража по ул. Тухачевского в Железнодорожном районе города Самары, согласно которому на основании постановления Главы г. Самары от 09.06.2001 № 661 «О предоставлении ООО «Компания Дон» в аренду земельных участков по улице Дачной и улице Тухачевского в Железнодорожном районе города Самары и разрешении проектирования и строительства многоэтажных гаражей» общество «Компания Дон» передает, а общество «ТехСтройПроект» принимает на себя часть функций заказчика-застройщика в проектировании и строительстве многоэтажного гаража по ул. Тухачевского в Железнодорожном районе г. Самары.

В соответствии с пунктом 2 указанного договора общество «ТехСтройПроект» обязуется за счет собственных или привлеченных средств, своими силами или силами подрядных организаций в полном объеме осуществить проектирование и строительство указанного объекта.

По условиям пунктов 2.1, 2.2. данного договора общество «Компания Дон» обязалось: получить акт об отводе границ земельного участка и архитектурно-планировочного задания на строительство объекта; заключить от своего имени договор аренды земельного участка с Комитетом по управлению имуществом г. Самары; получить все необходимые технические условия для строительства объекта; передать всю имеющуюся на момент заключения договора документацию по объекту; осуществить мероприятия по получению на свое имя постановления Главы г. Самары о разрешении строительства объекта; осуществить действия по сдаче объекта в эксплуатацию; поставить законченный строительством объект на технический учет и провести государственную регистрацию вновь созданного объекта недвижимого имущества. Общество «ТехСтройПроект» обязалось: в полном объеме непрерывно осуществлять финансирование проектирования и строительства объекта с использованием собственного или привлеченного капитала; заключать от своего имени договоры долевого участия в строительстве (инвестировании) с дольщиками без дополнительного согласования с обществом «Компания Дон»; выполнять функции Генерального подрядчика либо заключение договора Генподряда с иной строительной организацией при согласовании с обществом «Компания «Дон» сроков сдачи объекта в эксплуатацию; нести все иные расходы, прямо не предусмотренные настоящим договором, но необходимые в связи с осуществлением проектирования и строительства объекта.

В пункте 3.1. договора стороны оговорили, что в счет исполнения условий настоящего договора и компенсации за передачу функций Заказчика-Застройщика в распоряжении общества «Компания Дон» остается 6% от общего количества гаражных боксов всего объекта согласно утвержденной проектно-сметной документации, проектные площади и технические характеристики которых будут определены сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору.

На основании постановления Главы города Самары от 16.05.2005 № 1291 «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования многоэтажного гаража обществу «Компания «Дон» и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улица Тухачевского в Железнодорожном районе города Самары», между обществом «Компания «Дон» (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) был заключен договор от 09.09.2005 № 0241823 аренды земельного участка общей площадью 4574,30 кв.м., кадастровый номер 63:01:01 12 001:0010, находящегося по адресу: г. Самара Железнодорожный район, ул. Тухачевского, под строительство.

Обществу «Компания Дон» 10.04.2008 выдано разрешение № RU 63301000-028 на строительство многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа с встроенными офисными, складскими помещениями и магазинами товаров первой необходимости со следующими проектными характеристиками: этажность – 8 эт., общая площадь здания – 19582,1 кв.м., строительный объем – 90105,6 куб.м., площадь земельного участка – 4574,3 кв.м., расположенной по ул. Тухачевского в Железнодорожном районе. Срок действия разрешения до 10.04.2011.

Обществом «ТехСтройПроскт» 01.07.2009 подписан акт на консервацию объекта, согласно которому дата начала строительства – август 2005 года, дата приостановления строительства – 30.06.2009.

В соответствии с техническим паспортом, изготовленным государственным унитарным предприятием Самарской области «Центр технической инвентаризации», объект незавершенного строительства: многоэтажная автомобильная стоянка закрытого типа с встроенными офисными, складскими помещениями и магазинами товаров первой необходимости, по ул. Тухачевского в Железнодорожном районе, по состоянию на 29.05.2009 имеет следующие параметры: общая площадь застройки составляет 2901,2 кв.м., проект готовности – 11%.

Указанный объект незавершённого строительства поставлен на кадастровый учёт 03.08.2009, с присвоением кадастрового номера 63:01:0000000:0:9110, инвентарного № 007000994.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.04.2012 по делу № А55-20977/2011 общество «ТехСтройПроект» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Конкурсный управляющий, ссылаясь на то, что общество «ТехСтройПроект» является собственником незавершённого строительством объекта недвижимого имущества: многоэтажного гаража, расположенного по ул. Тухачевского в Железнодорожном районе г. Самары, указанный объект не был зарегистрирован в органах Росреестра, не числится в реестре муниципальной собственности, а также не принадлежит третьим лицам, а действующее законодательство даёт право обратиться в суд с заявлением об установлении права собственности на указанный объект недвижимого имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешить спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

При этом если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. от 22.08.2004 и от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

В соответствии с правовой позицией о возможности применения способа защиты как признание права собственности, изложенной в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13534/10 - вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Судами установлено, что объект инвестиционной деятельности в эксплуатацию не сдан, государственная регистрация прав на спорный объект не произведена.

Законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для обязательственных отношений, а не путем признания права собственности до реализации инвестиционного контракта.

При таких обстоятельствах и учитывая, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости (результат инвестиционной деятельности), возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска общества «ТехСтройПроект».

Кроме того, суды указали, что выбранный обществом «ТехСтройПроект» способ защиты предполагает, что путем признания права собственности может быть осуществлена защита или восстановление права, которое возникло, но кем-либо оспаривается, однако, ответчики не заявляют права на спорное имущество, а, следовательно, между сторонами по настоящему делу отсутствует спор о праве.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов судов и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу № А55-6670/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья М.В. Коноплёва

Судьи А.Ф. Фатхутдинова

Ф.В. Хайруллина