Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2017 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Юдкин А.А.)

по делу № А55-812/2017

по исковому заявлению администрации городского округа Самара, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью «Монолит», г. Самара, к Министерству имущественных отношений Самарской области, г. Самара, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, акционерного общества «ПЖРТ Промышленного района», г. Самара, ФИО2, г. Москва, ФИО3, г. Самара, ФИО4, г. Самара, ФИО5, с. Широкий Буерак, ФИО6, Самарская область, г. Похвистнево, ФИО7, г. Самара, ФИО8, г. Самара, ФИО9, г. Самара, ФИО10, г. Самара, о признании недействительными приказов, договоров купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Самара обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – ООО «Монолит», Общество) и к Министерству имущественных отношений Самарской области о признании незаконным приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от 14.01.2014 № 32 «О предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева»; о признании незаконным приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от 14.01.2014 № 33 «О предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева»; о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 16.01.2014 № 6-2014/к и договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 16.01.2014 № 5-2014/к; о применении последствий недействительности сделок путем возвращения сторон в первоначальное состояние; об установлении, что вынесенное по настоящему делу решение суда является основанием для прекращения права собственности ООО «Монолит» на земельный участок площадью 4295 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, с кадастровым номером 63:01:0714001:8170.

К участию в деле в качестве третьих лиц судом первой инстанции были привлечены Департамент градостроительства городского округа Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее ‑ Управление Росреестра по Самарской области), Департамент управления имуществом городского округа Самара, акционерное общество «ПЖРТ Промышленного района», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017, заявленные требования удовлетворены частично. Признан недействительными договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 16.01.2014 № 6-2014/к и договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 16.01.2014 № 5-2014/к. Судом применены последствия недействительности сделок, на ООО «Монолит» возложена обязанность по возврату администрации городского округа Самара земельного участка площадью 4295 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, а Министерству имущественных отношений Самарской области вменено в обязанность возвратить ООО «Монолит» денежные средства в сумме 5 346 695 руб. 18 коп., полученные в качестве выкупной цены по вышеуказанным договорам купли-продажи земельных участков. Судом указано, что вынесенное по настоящему делу решение суда является основанием для прекращения права собственности ООО «Монолит» на земельный участок площадью 4295 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, с кадастровым номером 63:01:0714001:8170. В остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения.

ООО «Монолит» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить в части признания недействительными договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 16.01.2014 № 6-2014/к и договора купли-продажи земельного участка, государственная собственности на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 16.01.2014 № 5-2014/к; применения последствий недействительности сделок, обязав ООО «Монолит» возвратить администрации городского округа Самара земельный участок площадью 4295 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, а Министерству имущественных отношений Самарской области (далее – Министерство) возвратитъ ООО «Монолит» денежные средства в сумме 5 346 695 руб. 18 коп., полученные в качестве выкупной цены по вышеуказанным договорам купли-продажи земельных участков; вынесенное по настоящему делу решение суда является основанием для прекращения права собственности ООО «Монолит» на земельный участок площадью 4295 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, отменить, принять по делу новый судебный акт, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ‑ без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Промышленного районного суда города Самары от 15.03.2013 по делу №2‑1234/2013 признано право собственности за ФИО9 на сооружение: открытая автостоянка площадью 1640 кв.м по адресу: г. Самара, Промышленный район, на углу пересечения улиц Нагорная/Ново-Вокзальная; за ФИО11 на сооружение: открытая автостоянка площадью 2200 кв.м по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, б/н; за ФИО10 на сооружение: открытая автостоянка площадью 4295 кв.м по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева.

На основании вышеуказанного судебного акта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были сделаны записи регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2013 ООО «Монолит» приобрело в собственность у ФИО10 сооружение: открытая автостоянка площадью 4295 кв.м по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, о чем 18.07.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

ООО «Монолит» на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) приобрело в собственность занимаемые открытой автомобильной стоянкой земельные участки площадью 3012,30 кв.м с кадастровым номером 63:01:0714001:32 и площадью 1282,70 кв.м с кадастровым номером 63:01:0714001:33, расположенные по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, по договорам купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который нее разграничена, в городском округе Самара, для целей, не связанных со строительством от 16.01.2014 № 5-2014/к и от 16.01.2014 № 6-2014/к, заключенных с Министерством.

В результате объединения вышеуказанных земельных участков был образован земельный участок площадью 4295 кв.м с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, с разрешенным видом использования: многоквартирные дома свыше 5 этажей за пределами исторической части города, категория земель: земли населённых пунктов.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за обществом на основании договоров купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который нее разграничена, в городском округе Самара, для целей, не связанных со строительством от 16.01.2014 № 5-2014/к и от 16.01.2014 № 6-2014/к, о чем 06.06.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Апелляционным определением Самарского областного суда от 25.08.2015 решение Промышленного районного суда города Самары от 15.05.2013 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО9, ФИО8, ФИО10 к закрытому акционерному обществу «ПЖРТ Промышленного района» о понуждении к исполнению обязательств, признания договора заключённым, сделки состоявшейся и признании права собственности отказано. Произведён поворот исполнения решения Промышленного районного суда города Самары от 15.05.2013, путем возложения на Управление Росреестра по Самарской области обязанности по аннулированию записи, в том числе о праве собственности ФИО10 на сооружение: автомобильную стоянку площадью застройки 4295 кв.м по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева. ООО «Монолит» участвовало в рассмотрении данного дела.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

По правилам статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) предусмотрено, что граждане, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.

Системное толкование статей 35 и 36 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2014 № 6-2014/к и договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2014 № 5-2014/к автомобильная стоянка как объект недвижимости не существовала, в связи с чем ООО «Монолит» не обладало правом выкупа земельного участка в указанном в статьи 36 ЗК РФ порядке.

С учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями статьи 168 ГК РФ, статьи 36 ЗК РФ, суды правомерно пришли выводу о необоснованном предоставлении спорного земельного участка обществу в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ, признав спорные договоры купли-продажи земельного участка не соответствующими требованиям закона и нарушающими публичные интересы посредством исполнения названных сделок, совершенных вопреки порядку распоряжения государственной собственностью.

Довод ответчика о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2013 никем не оспорен и является действующим, обоснованно отклонен апелляционным судом, поскольку как правильно указал суд, наличие данного договора, послужившего основанием для внесения записи в ЕГРП записи о праве собственности Общества на автомобильную стоянку как на недвижимое имущество не препятствует оценке судами данного объекта с точки зрения наличия или отсутствия у него признаков недвижимости и исследованию необходимости предоставления земельного участка для эксплуатации такого объекта.

При этом апелляционным определением Самарского областного суда от 25.08.2015, имеющим преюдициальное значение в силу части 3 статьи 69 АПК РФ, установлено, что спорные сооружения: автомобильные стоянки не являются объектами недвижимого имущества.

Как правильно указали суды, в материалах дела не имеется доказательств, что на момент заключения договоров купли-продажи земельного участка от 16.01.2014, равно как и на момент рассмотрения настоящего спора, на спорном земельном участке существовали объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности и предназначенные для использования земельного участка по целевому назначению.

Поскольку доказательств предоставления спорного земельного участка в собственность на законных основаниях ответчиком не представлено, суды усмотрели наличие правовых оснований для применения двусторонней реституции по правилам статьи 167 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о том, что, посчитав спорный объект не являющимся объектом недвижимого имущества, суды не дали надлежащей правовой оценки наличию в ЕГРП никем не оспоренной записи о праве собственности на него, о статусе ответчика как добросовестного приобретателя земельных участков окружным судом не принимаются, как противоречащие содержанию обжалуемых судебных актов, в которых имеется анализ и оценка перечисленных возражений ответчика и других лиц, участвующих в деле.

Доводы ответчика о том, что подлежала применению часть 5 статьи 166 ГК РФ о том, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, ответчик действовал добросовестно, в отличие от Министерства, поведение которой свидетельствовало о действительности сделки, обоснованно отклонены судами, поскольку как правильно указали суды, Обществу было известно о том, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенное на нем сооружение не имело признаков объекта недвижимости , следовательно, предоставление ему земельного участка на праве собственности на основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ было невозможно, а поведение самого Общества не является добросовестным. Правила части 5 статьи 166 Кодекса рассчитано на применение исключительно в отношении добросовестных участников гражданского оборота.

Доводы об истечении срока исковой давности по заявленному требованию также правомерно отклонены судом апелляционной инстанции как несостоятельные. Апелляционный суд правильно указал, что суд первой инстанции признал договор недействительным как ничтожную сделку, следовательно, подлежат применению правила части 1 статьи 181 ГК РФ, согласно которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года, а течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Как установлено судом, в соответствии с пунктом 8.3 указанных договоров от 16.01.2014 № 5‑2014/к и от 16.01.2014 № 6-2014/к, передача земельного участка осуществляется в соответствии с актом приема-передачи, после выполнения Покупателем обязательства по оплате цены участка, предусмотренного пунктом 4.2.1. договора. Учитывая, что акты приема-передачи к договорам от 16.01.2014 № 5-2014/к и от 16.01.2014 № 6-2014/к подписаны 21.01.2014, срок исковой давности на момент обращения Администрации в арбитражный суд (17.01.2017) не пропущен.

Иные доводы кассационной жалобы подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанцией не установлено.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 по делу № А55-812/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи М.В. Коноплёва

Ф.В. Хайруллина