Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023

по делу № А55-8374/2022

по исковому заявлению муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью «Аквамарин» о взыскании 600 000 руб. долга, 29 400 руб. пеней, 450 000 руб. штрафа, обязании освободить нежилое помещение, привести нежилое помещение в первоначальное состояние,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» к муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара о взыскании 529 032 руб. 25 коп. ущерба, 528 548 руб. 38 коп. упущенной выгоды, третьи лица: Департамент управления имуществом городского округа Самара, общество с ограниченной ответственностью «Уфимская сервисная компания»,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное предприятие по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара (далее – МП СЭО, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (далее – ООО «Аквамарин», ответчик) о взыскании 600 000 руб. долга, 29 400 руб. пеней, 450 000 руб. штрафа, обязании освободить нежилое помещение, привести нежилое помещение в первоначальное состояние.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 310, 330, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договора от 29.08.2005 № 043 А аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Самары, общей площадью 443,6 кв.м по ул. Г.Димитрова, д. 39 г. Самары для размещения кафе-бара, возобновленного на неопределенный срок, и мотивированы тем, что договор 06.12.2021 расторгнут истцом в одностороннем порядке; ответчик арендованное помещение не освободил, акт приема-передачи имущества истцу не подписал, арендную плату за период с 01.10.2021 по 31.01.2022 не уплатил, требование истца о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние не выполнил, в связи с чем обязан уплатить пени за период с 18.10.2021 по 18.01.2022, а также – штраф в размере квартальной арендной платы.

Определением от 17.05.2022 Арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле Департамент управления имуществом городского округа Самара в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) увеличил исковые требования в части взыскания долга до 1 500 000 руб., пеней – до 230 700 руб. за период с 18.10.2021 по 02.08.2022.

Ответчик в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил истцу встречный иск о взыскании529 032 руб. 25 коп. реального ущерба, 528 548 руб. 38 коп. упущенной выгоды, 150 000 руб. убытков в связи с нарушением преимущественного права ответчика на выкуп арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Определением от 06.12.2022 Арбитражный суд Самарской области прекратил производство по делу в части требований по первоначальному иску об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение и привести его в первоначальное положение в связи с принятием отказа истца от этих требований; привлек к участию в деле общество с ограниченной ответственностью «Уфимская сервисная компания» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик в порядке статьи 49 АПК РФ до принятия решения увеличил исковые требования в части упущенной выгоды до 893 548 руб. 38 коп.

Решением от 30.01.2023 Арбитражный суд Самарской области первоначальный иск удовлетворил в части взыскания 1 500 000 руб. долга по арендной плате, в остальной части – отказал; встречный иск удовлетворил в полном объеме, в результате зачета встречных требований взыскал с истца 72 580 руб.

Постановлением от 25.05.2023 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил, в удовлетворении первоначального иска – отказал, встречный иск удовлетворил в полном объеме.

В кассационной жалобе МП СЭО просит постановление суда апелляционной инстанции отменить как не соответствующее нормам права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что увеличение арендной платы произведено за счет увеличения площади арендованного помещения до 443, 6 кв.м с 01.01.2021; не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о нарушении прав ответчика с 13.05.2021, то есть до обращения в арбитражный суд за защитой нарушенных прав, а также – с взысканием упущенной выгоды как недоказанной ответчиком.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Аквамарин» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, проверив законность обжалуемого судебного акта, не находит оснований для его отмены.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части взыскания долга, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия спорного договора аренды, прекратившего свое действие 06.03.2022 в связи с отказом истца от исполнения договора, руководствуясь статьями 610, 614, 622 ГК РФ, признал обязанность ответчика уплатить арендную плату за период с 01.10.2021 по 02.08.2022.

Поскольку ответчиком реализовано право на преимущественный выкуп арендованного имущества, предусмотренное Законом № 159-ФЗ, что установлено судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела № А55-15204/2021 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 04.05.2021 № 5 купли-продажи арендованного имущества (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022), в связи с чем у ответчика отсутствовала обязанность по возврату арендованного имущества, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания пеней и штрафа.

В связи с этим суд первой инстанции признал неправомерным начисление арендной платы истцом и ее уплату ответчиком в период с 14.05.2021 по 31.05.2022 (с даты направления ответчику отказа в заключении договора купли-продажи после получения протокола разногласий к договору купли-продажи арендованного имущества, признанного судом апелляционной инстанции по делу № А55-15204/2021 недобросовестным поведением), и руководствуясь статьей 15 ГК РФ, признал расходы ответчика по уплате арендных платежей убытками в виде реального ущерба.

Учитывая, что истец уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на арендованное имущество, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2022 по делу № А55-14536/2022, а также – пункт 5.2 договора купли-продажи арендованного имущества о 30-ти дневном сроке обращения сторон договора с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на арендованное имущество, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что переход права собственности к ответчику при своевременном обращении был бы зарегистрирован к 23.05.2022, в связи с чем признал уплату ответчиком неустойки третьему лицу за нарушение срока заключения договора аренды, предусмотренной предварительным договором аренды от 04.04.2022 № 01-04/22 его убытками, а также – упущенной выгодой ‑ неполученную арендную плату, размер которой предусмотрен предварительным договором аренды от 04.04.2022 № 01-4/22.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска, в том числе в части взыскания убытков в виде уплаченной ответчиком арендной платы за период с 14.05.2021 по 31.05.2022, признал неправомерным вывод суда о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска в части взыскания арендной платы за период с 01.10.2021 по 02.08.2022.

Судом апелляционной инстанции учтено, что с 14.05.2021 отсутствовали правовые основания для начисления арендной платы по договору аренды в связи с реализацией ответчиком права на выкуп арендованного имущества.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Судом апелляционной инстанции по делу № А55-15204/2021 (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022) установлено, что ООО «Аквамарин» после получения предложения о заключении договора купли-продажи выразило свое согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, направило в адрес МП СЭО подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, а также отчет об оценке. Однако письмом от 14.05.2021 МП СЭО сообщило, что не намерено отчуждать арендуемое по цене, отличной от согласованной с собственником.

Такие действия МП СЭО суд апелляционной инстанции квалифицировал как злоупотребление правом, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного имущества от 04.05..2022 № 5 в части цены нежилого помещения, признав цену, установленную МП СЭО, недостоверной.

Учитывая указанные обстоятельства, суды обеих инстанций по настоящему делу правомерно признали истца нарушившим право ответчика на выкуп арендованного имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Установив факт нарушения прав ответчика на выкуп арендованного имущества исходя из обстоятельств, установленных по указанному делу, суд апелляционной инстанции по настоящему делу правомерно признал, что взыскание арендной платы в период рассмотрения дела об урегулировании разногласий по договору купли-продажи и после его заключения в судебном порядке является неправомерным.

В связи с этим не имеет значения факт правомерности увеличения арендной платы в этот период.

Кроме того, отклоняются и доводы кассационной жалобы о несогласии с размером упущенной выгоды, поскольку указанные доводы не были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции истец не подавал.

В противном случае нарушается принцип последовательности обжалования судебных актов.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не являются основанием к отмене постановления суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023 по делу № А55-8374/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи В.А. Карпова

Р.В. Ананьев