Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 (судья Ануфриева А.Э.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-9100/2014

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью «Регламент», г. Самара, о взыскании 920 630 руб. 70 коп,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регламент» (далее – ответчик) о взыскании 920 630 руб. 70 коп., из которых 573 969 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2012 по 31.12.2012, 346 660 руб. 81 коп. пени за период с 11.03.2012 по 30.11.2013.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 126 843 руб. 77 коп. задолженности, 119 310 руб. 18 коп. пени. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив его требования в полном объеме.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановлений главы города Самары от 31.03.2005 № 309, от 13.03.2008 № 164, от 31.03.2008 № 221, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 31.03.2008 № 121-п между истцом (арендодатель) и Главным управлением внутренних дел по Самарской области (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.08.2008 № 238, по которому арендатору передан участок, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый № 63:01:0809004:546, расположенный по адресу: г. Самара Самарский район в границах улиц Куйбышева, Пионерской, Фрунзе, Комсомольской, площадью 1124,18 кв. м, под строительство жилой застройки (жилые дома со встроенными нежилыми помещениями, административно-торговые здания, закрытые автомобильные стоянки, трансформаторная подстанция).

Договор заключен сроком с 31.03.2008 по 31.03.2011.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.09.2008.

Разделом 4 договора и приложением № 2 к нему установлен расчет арендной платы и срок внесения арендных платежей – не позднее 10-го числа текущего месяца. Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые акты, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

Пунктом 7.2 договора стороны предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

02.12.2010 между Главным управлением внутренних дел по Самарской области и ответчиком заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.08.2008 № 238.

Договор перенайма от 02.12.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 21.03.2011.

Дополнительным соглашением от 22.06.2011 № 1 срок договора продлен до 01.04.2015, снижен размер неустойки до 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, согласован новый расчет арендной платы, порядок прекращения договора и рассмотрения споров.

Дополнительное соглашение № 1 зарегистрировано в установленном законом порядке 08.07.2011.

Дополнительным соглашением от 24.05.2013 № 2 согласован новый расчет арендной платы, изменен порядок внесения арендной платы – ежеквартально не позднее 10-го числа последнего месяца текущего квартала, снижен размер неустойки до 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18.07.2013.

По мнению истца, ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 в размере 573 969 руб. 89 коп. Кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,1% за каждый день просрочки за период с 11.03.2012 по 30.11.2013 в размере 346 660 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 № 8.

В исполнение требований статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», действующее с 04.08.2009 (далее – постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в постановлении № 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов «г», «д» пункта 3 постановления № 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 582, установлено, что в случае если по истечении трех лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции установил, что земельный участок первоначально предоставлялся с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается постановлением главы города Самары от 31.03.2005 № 309, актом о выборе земельного участка.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что по истечении трех лет объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка, исходя из удельной кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 № 473 равной 5173 руб. 96 коп. и площади земельного участка равной 1124,18 кв. м, составляет 5 816 462 руб. 35 коп.

По расчету суда, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год должен составлять 290 823 руб. 12 коп. (5 816 462,35?5%), в месяц – 24 235 руб. 26 коп.

Всего за период с 01.03.2012 по 31.12.2013 ответчиком внесено в качестве арендной платы 406 331 руб. 95 коп. платежным поручением от 09.12.2013 № 339 с указанием в графе назначения платежа – плата за аренду по договору от 12.08.2008 № 238 за период с 01.2013 по 12.2013.

Исходя из установленного судом размера арендной платы, за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 подлежит внесению арендная плата в размере 290 823 руб. 12 коп. С учетом назначения внесенного платежа за 2013 год суд установил переплату в размере 115 508 руб. 83 коп. (406 331,95–290 823,12).

Вместе с тем за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 арендная плата не вносилась, что также подтверждается расчетами сторон.

Исходя из установленного судом размера арендной платы, за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 подлежит внесению арендная плата в размере 242 352 руб. 60 коп.

С учетом сложившихся отношений, применительно к положениям статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации переплата за 2013 год, составляющая 115 508 руб. 83 коп., отнесена в счет оплаты задолженности за периоды, срок оплаты которых наступил ранее. Таким образом, за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 задолженность составляет 126 843 руб. 77 коп. (242 352,6?115 508,83).

Суд первой инстанции установил, что в период с 01.03.2012 по 31.12.2013 арендная плата внесена не в полном объеме и частично погашена с нарушением согласованных в договоре сроков оплаты.

Согласно статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывая, что наличие у ответчика непогашенной задолженности материалами дела установлено, в соответствии с условиями договора суд первой инстанции взыскал с ответчика неустойку, с учетом сроков и сумм частичной оплаты, 119 310 руб. 18 коп. пени за период с 11.03.2012 по 30.11.2013, отказав ответчику в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу № А55-9100/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья К.Р. Гарифуллина

Судьи В.В. Александров

Р.А. Нафикова