Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.09.2017 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А55-9535/2017

по исковому заявлению территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Жигулевское пиво» (ОГРН <***>, ИНН <***>), о внесении изменения в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее – ТУ Росимущество в Самарской области, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Жигулевское пиво» (далее – АО «Жигулевское пиво», общество) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.10.1996 № 23117, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы за пользование земельным участком составляет: с 01.10.2013 – 1 267 880 руб.; с 01.01.2014 – 5 071 522,50 руб.; с 01.01.2015 – 5 071 522,50 руб.; с 01.01.2016 – 6 762 030 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.09.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, по условиям которого не предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов, а, следовательно, размер арендной платы должен рассчитываться по методике, согласованной сторонами в указанном договоре, кроме того, в рамках другого дела № А55-30798/2015 уже была проведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка, которая составила 16 199 269 руб., данный факт управлением не опровергается.

В кассационной жалобе ТУ Росимущество в Самарской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что стороны при заключении договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2004 предусмотрели изменение размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, следовательно, управление вправе требовать от арендатора уплаты арендных платежей в соответствии с положением постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В отзыве на кассационную жалобу АО «Жигулевское пиво» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы администрации от 17.04.1996 № 442 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ТОО «Жигулевское пиво» (ныне - АО «Жигулевское пиво») (арендатор) заключен договор на право аренды земельного участка от 17.10.1996 № 23117 (далее – договор аренды от 17.10.1996 № 23117), по условиям которого арендатору предоставляется в аренду на срок до 17.04.2021 земельный участок площадью 1,6438 га, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, Волжский проспект, д. 5/2,для использования под производственные помещения.

На основании пункта 2.3 указанного договор аренды размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством.

Согласно пункту 5.3 данного договора при изменении платы за земельный участок должен быть заключен дополнительный договор.

Дополнительным соглашением от 26.09.2003 к договору аренды от 17.10.1996 № 23117 предусмотрено, что оплата за аренду земельного участка производится с 2004 по 2013 год в размере 1 342 129,80 руб. в год.

Другим соглашением от 20.10.2004 к договору аренды от 17.10.1996 № 23117 стороны определили оплату за аренду земельного участка с 2004 по 2014 год в размере 1 623 977,04 руб., а также изменили пункт 2.3 договора аренды, изложив в следующей редакции: пункт 2.3. Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом».

В соответствии с соглашением от 14.11.2007 об уступке права требования (цессии) права и обязанности арендодателя по договору аренды от 17.10.1996 № 23117 от комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары перешли к Министерству имущественных отношений Самарской области.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.09.2016 № 63/001/800/2016‑251325 право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0505005:7 площадью 14 580,80 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Волжский проспект, д. 5/2 зарегистрировано 25.09.2009 за № 63-63-01/256/2008-088.

Руководствуясь указанным положением пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, ТУ Росимущество в Самарской области на основании отчета об оценке от 25.11.2016 № 5/ОЦ-2 пересмотрело размер арендной платы, согласно новому расчету арендная плата с 01.10.2013 установлена в размере 1 267 880 руб.; с 01.01.2014 – 5 071 522,50 руб.; с 01.01.2015 – 5 071 522,50 руб.; с 01.01.2016 – 6 762 030 руб.

Проект дополнительного соглашения вместе с сопроводительным письмом от 20.12.2016 № 14153 ТУ Росимущество в Самарской области направило в адрес АО «Жигулевское пиво», которое письмом от 26.01.2017 № 55 сообщило о несогласии на внесения изменений в договор аренды от 17.10.1996 № 23117.

ТУ Росимущество в Самарской области, полагая, что размер арендной платы за пользование земельным участком, установленный договором аренды, на данный момент не соответствует реальной рыночной стоимости этого участка, действующий порядок расчета арендной платы не соответствует Правилам определения размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (действующей в спорный период) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 3 указанной нормы установлено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

В абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что р егулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, статьи 73 Лесного кодекса Российской Федерации, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Из анализа условий договора аренды от 17.10.1996 № 23117, действующего в редакции на момент принятия Земельного кодекса Российской Федерации (введенного в действие с 30.10.2001), которым введено государственное регулирование размера арендной платы (пункт 3 статья 65 ЗК РФ), стороны предусмотрели изменения размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, стороны, заключая договор аренды до вступления федерального закона, предусмотрели изменения размера арендной платы с изменением нормативных актов, что свидетельствует о применении государственного регулирования размера арендной платы.

Кроме того, при заключении дополнительного соглашения в 2004 году, в период действия правил пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, участники договора аренды вновь предусмотрели право арендодателя изменять размер арендной платы при изменении нормативных актов.

При таких обстоятельствах выводы судов с учетом требований пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшей в период спорных правоотношений) о том, что в данном случае арендодатель не может в одностороннем порядке изменять условия договора в части арендной платы и к отношениям сторон не применяется государственное регулирование размера такой платы, не основаны на нормах действующего законодательства и существующих правоприменительных подходах.

Учитывая, что договор аренды от 17.10.1996 № 23117, заключенный до 30.10.2001, включал в себя условия об изменении платы при изменении законодательства, стороны обязаны были при расчетах использовать принципы государственного регулирования на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (производная рыночной стоимости земельного (производная рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации).

Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Требования о внесении изменений в договор аренды, заявленные ТУ Росимущество в Самарской области, по сути, были направлены на реализацию права арендодателя на взыскание платы в порядке, установленном Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, включая изменения показателя рыночной стоимости земельного участка.

В связи с чем оснований для удовлетворения иска о внесении изменений в договор аренды не имелось.

Между тем судебные инстанции, оценивая избранный способ защиты и материальные цели управления, правомерно сделали вывод о том, что арендодатель вправе требовать взыскания платы без изменения условий договора аренды, включающих положения о регулируемой плате.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Правила статьи 173 АПК РФ предусматривают, что по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

ТУ Росимущество в Самарской области, не учитывая системные положения указанных норм, заявлено требования о внесении ряда изменений в договор аренды от 17.10.1996 № 23117 в части размера арендной платы, действующих с 01.10.2013, с 01.01.2014, с 01.01.2015, с 01.01.2016, однако изменения, вносимые в условия договора, и ретроспективное распространение таких изменений в действующий договор применительно к спорному случаю не допускается.

Кроме того, суды двух инстанций установили, что основанием, по которым истец требует внесение изменений в договор аренды в части размера платы, является отчет об оценке от 25.11.2016 № 5/ОЦ-2, однако такой документ не может быть принят надлежащим документом и, как следствие, устанавливать юридический факт действительной рыночной стоимости.

В рамках дела № А55-30798/2015, принятого по иску АО «Жигулевское пиво» к ТУ Росимущество в Самарской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества по следующим пунктам: 2.1.1.1; 2.1.1.2; 2.1.1.3; 2.1.1.4; 2.1.1.6; 3.1; 3.2; 4.1; 4.2; 5.2; 6.2, назначалась судебная экспертиза по оценке стоимости выкупаемого обществом имущества, в заключении эксперта от 17.11.2016 № 1462/7-3 рыночная стоимость спорного земельного участка составляла 16 199 269 руб., которая и была оплачена обществом при передаче в собственность объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи от 26.01.2016 № 10 КН/2016.

Эти обстоятельства истцом в установленном порядке не опровергнуты.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 450, 424, 614 ГК РФ, статьями 22, 65 ЗК РФ, установив, что управление по заявленным основаниям не вправе требовать внесения изменений в договор, к которому подлежат применению правила о регулируемой плате, и придания таким изменениям обратной силы, отказали в иске.

Указанные в кассационной жалобе доводы полностью идентичны доводам ТУ Росимущество в Самарской области, отраженным в апелляционной жалобе, которым была дана надлежащая правовая оценка.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясьпунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 13.09.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А55-9535/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи А.Ф. Фатхутдинова

Ф.В. Хайруллина