Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 22 апреля 2021 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Феликс"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 февраля 2021 года по делу № А55-9831/2020 (судья Богданова Р.М.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Феликс"

к Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара, Департаменту управлению имуществом городского округа Самара, индивидуальному предпринимателю ФИО1,

третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, 443099, <...>,

о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, переводе прав и обязанностей покупателя, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, переводе прав и обязанностей покупателя

с участием в заседании:

от Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара – представитель ФИО2 по доверенности от 11.01.2021,

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - представитель ФИО3 по доверенности от 16.12.2020,

от ИП ФИО1 - представитель ФИО4 по доверенности от 06.07.2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Феликс" с учетом принятого судом изменения предмета иска обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара, Департаменту управления имуществом городского округа Самара, индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д.2. от 01.01.2020, заключенного между Муниципальным предприятием по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара (далее - также "МП ЭСО") и ФИО1 недействительной сделкой; обязании МП ЭСО заключить с ООО «Феликс» договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д. 2 от 01.01.2020 на основании ФЗ РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 февраля 2021 года по делу № А55-9831/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Феликс" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 февраля 2021 года по делу № А55-9831/2020, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на установленное судом при рассмотрении настоящего спора право истца на преимущественное заключение договора, указывая, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" обязанность заключения договора купли-продажи в случае согласия истца лежит именно на ответчике, а также ссылаясь на необоснованное неприменение судом первой инстанции к спорным отношениям положений п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Истец явку представителя в суд не обеспечил.

Третье лицо возражений на апелляционную жалобу суду не направило, явку представителя в суд не обеспечило.

Представители ответчиков в судебном заседании устно возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся истца и третьего лица, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в 2000 году между ООО «Феликс» и СПК «Шар» заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> лит. В/д. 2 (1 этаж, поз. № 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 27, 28) площадью 179,70 кв. м, которое в 2002 году передано в муниципальную собственность.

В 2009 году на основании ФЗ РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Феликс» обратилось в Департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о предоставлении арендуемого помещения в собственность. В ответ на данное заявление Департамент управления имуществом городского округа Самара пояснил, что вопрос будет рассмотрен после регистрации права собственности за муниципальным образованием.

Право собственности на помещение за городским округом Самара зарегистрировано 26 октября 2009 года. 03.06.2010 зарегистрировано право хозяйственного ведения МП ЭСО на спорное помещение.

В обоснование исковых требований, истец указал, что неоднократно обращался с вопросом предоставления помещения в собственность. Однако данные обращения каждый раз отклонялись, он производил неотделимые улучшения нежилого помещения (замена проводки, залив полов бетоном, установка окон, дверей), что свидетельствует о желании хозяйственного общества приобрести данное имущество в собственность.

01 января 2013 года договор аренды ООО «Феликс» с МП «ЭСО» на основании торгов был перезаключен на 5 лет. По истечении указанного срока ООО «Феликс» обращалось к МП ЭСО с просьбой продлить договор аренды либо реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

16.04.2018 МП ЭСО сообщило истцу, что договор аренды согласно положениям ГК РФ продлен на неопределенный срок, что касается преимущественного права на приобретение имущества последовал отказ в реализации этого права.

29.11.2019 МП ЭСО направило в адрес ООО «Феликс» уведомление о том, что 12 ноября 2019 года был проведен открытый аукцион на право заключения договора купли-продажи объекта муниципальной недвижимости. Победителем признана участник аукциона ФИО1, и арендные отношения прекращаются с 31.12.2019.

Истец в исковом заявлении сослался на положения пункта 7 договора аренды от 01.01.2013, заключенного на неопределенный срок, согласно которому досрочное расторжение договора происходит по соглашению сторон, а также по требованию арендодателя в судебном порядке – в установленных договором случаях, среди которых отсутствует случай смены собственника объекта аренды.

Материалами дела подтверждено, что МП ЭСО 07.10.2019 на сайте torgi.gov.ru было размещено извещение № 071019/0153849/01 о проведении торгов по продаже спорного помещения в форме аукциона, по результатам которого протоколом № 5 от 12.11.2019 определен победитель - ФИО1 При этом аукционная документация содержала сведения об обременении объекта аукциона договором аренды с ООО «Феликс».

Полагая, что договор купли-продажи № 11 от 01.01.2020 объекта нежилого фонда, заключенный между МП ЭСО и ФИО1, является ничтожной сделкой, поскольку на момент принятия ДУИ г.о. Самара решения о предоставления согласия МП «ЭСО» на совершение сделки купли-продажи спорного помещения, ООО «Феликс» соответствовало условиям для реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, установленным ст. 3 Ф3 № 159, предложения о заключении договора купли-продажи спорного помещения в его адрес не направлялись, чем было нарушено право последнего на приобретение муниципального имущества в собственность, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из разъяснений пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о том, что продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона.

В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Материалами дела подтверждается обоснованность вывода обжалуемого решения о том, что истец не участвовал в торгах и не заявлял об участии в них, несмотря на то, что о дате проведения торгов ему было сообщено ответчиком 09.10.2019, что следует из распечатки переписки сторон по электронной почте (л.д.104 т.1); информация о проведении торгов также была размещена в открытом доступе на сайте torgi.gov.ru. Довод апелляционной жалобы об обратном противоречит имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод Арбитражного суда Самарской области о том, что заявленный истцом способ защиты в виде требований о признании торгов, сделки, заключенной по результатам торгов недействительными и применения последствий их недействительности с обязанием заключить договор, являются ненадлежащими, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2019 N 66-КГПР19-4).

Оценивая доводы апелляционной жалобы о преимущественном праве истца на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества и наличии у ответчика соответствующей обязанности по заключению данного договора, апелляционный суд установил следующее.

Согласно п. 1.3 договора аренды № 095А от 01.01.2013, заключенного по результатам торгов Муниципальным предприятием по эксплуатации, содержанию общежитий г.о. Самара и обществом «Феликс», передача Объекта в аренду не влечет передачу права собственности на него, право выкупа договором не предусмотрено.

ООО «Феликс» письмом от 30.11.2017 (до истечения срока договора, что Законом № 135-ФЗ не предусмотрено) и 29.03.2018 обращалось в МП ЭСО с заявлением (вх. МП ЭСО от 01.12.2017 № 1660а) о продлении срока действия договора аренды 095А от 01.01.2013 на 5 лет.

Действующее законодательство не допускает продление срока действия договора аренды муниципальной недвижимости, заключенного по результатам торгов. Поскольку в силу пункта 10 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договор аренды государственного имущества может быть заключен без проведения конкурсов и аукционов с лицом, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта.

Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.

Заявление ООО «Феликс» о заключении нового договора аренды нежилого помещения в МП ЭСО не поступало, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ООО «Феликс» не использовало, с иском о понуждении заключить договор аренды с МП ЭСО в арбитражный суд не обращалось.

Изложенное в письме МП ЭСО от 16.04.2018 № 685 решение о возобновлении договора на неопределенный срок противоречит Закону № 135-ФЗ. Рассматриваемый договор аренды от 01.01.2013 г. № 095А прекратил свое действие 31.12.2017 в связи с истечением срока, на который был заключен. Запись об обременении права хозяйственного ведения, сделанная на основании договора аренды № 095А от 01.01.2013, была удалена из ЕГРН в связи с окончанием срока действия договора аренды (с 01.01.2013 до 31.12.2017). Использование арендатором нежилого помещения после 31.12.2017 не влияет на момент прекращения Договора в силу приведенных императивных норм закона.

При таких обстоятельствах договорные правоотношения между МП ЭСО и ООО «Феликс» на нежилые помещения прекращены с 01.01.2018, правовые основания для включения МП ЭСО в аукционную документацию, упоминания в соглашении от 26.11.2019 с ФИО1 и направления МП ЭСО 29.11.2019 письмом № 2316 обществу «Феликс» информации о Договоре как действующем отсутствовали, на что правомерно указал Департамент управления имуществом го. Самара обществу «Феликс» в письме от 19.07.2019 № 15-07-31/25258.

Указание истца на неотделимые улучшения нежилого помещения, произведенные им, не подтверждает в силу закона намерение данного общества приобрести спорное имущество в собственность, так как согласно п. 4.7 прекращенного договора аренды № 095А от 01.01.2013 все произведенные улучшения передаются по акту Арендодателю и стоимость их арендатору не возмещается.

Кроме того, истцом не оспорено утверждение ответчика о наличии у ООО «Феликс» перед МП ЭСО задолженности по арендной плате за ноябрь-декабрь 2019 г. В размере 151 231,92 руб., что также подтверждает доводы МП ЭСО о несоответствии истца требованиям, предусмотренным ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ, необоснованности утверждения последнего о наличии преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно положений ст. 217 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На момент принятия МП ЭСО в установленном статьей 295 ГК РФ порядке решения о продаже нежилого помещения и выдачи ДУИ г.о. Самара согласия на совершение этой сделки у истца отсутствовали договорные отношения, общество «Феликс» не соответствовало установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ необходимым для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем права ООО «Феликс» не были нарушены.

При таких обстоятельствах, учитывая также, что договор купли-продажи спорного объекта, заключенный между МП ЭСО и ФИО1 ничтожным не является, исполнен сторонами; о переводе на себя прав и обязанностей покупателей истец не заявил, требования о понуждении ответчика к заключению договора с истцом заявлены необоснованно.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, учтены при вынесении решения, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь свидетельствуют о неверном толковании заявителем жалобы норм права и несогласии с вынесенным решением суда.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 февраля 2021 года по делу № А55-9831/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Феликс" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий Е.В. Коршикова

Судьи С.Ш. Романенко

Л.Л. Ястремский