Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» – Горбачёвой Л.И. (доверенность от 19.02.2020), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 10.01.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу № А56-100760/2019,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО, комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» (далее - общество) о признании отсутствующим права собственности ответчика на гольф-поле площадью 744 300 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3128, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, сооружение 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, (далее – Служба строительного надзора).

Решением от 21.01.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.10.2021 решение отменено, иск удовлетворён.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество, считая, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, оставить в силе решения суда первой инстанции. Податель жалобы не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что гольф-поле не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить обжалуемое постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель комитета обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании постановления Правительства от 27.04.2010 № 504 «О проектировании и строительстве гольф-клуба по адресу: Петродворцовый р-н, г. Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, уч. № 3 (напротив д. 109, лит. А)» (далее - постановление № 504) Комитет по управлению городским имуществом, являвшийся правопредшественником КИО (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.06.2010 № 16/ЗКС-000076 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 859 350 кв. м с кадастровым номером 78:40:19153:82, расположенного по названному адресу, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству гольф-клуба сроком до 15.06.2016.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность общества по строительству гольф-клуба в составе следующих объектов: плоскостного спортивного сооружения - чемпионского гольф-поля международного уровня на 18 лунок площадью не менее 744 300 кв. м; комплекса зданий гольф-клуба площадью не более 34 800 кв. м; зданий технической зоны площадью не более 1100 кв. м; вспомогательных зданий площадью не более 360 кв. м.

По условиям пункта 4.1 этого же договора общество помимо строительства названного гольф-клуба должно перечислить комитету арендную плату за временное владение и пользование участком в размере 7 600 000 руб. за весь период его действия (впоследствии дополнительным соглашением от 19.07.2018 в связи с возникновением у арендатора права собственности на гольф-поле сумма подлежащих внесению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств была скорректирована до 37 838 388 руб.).

В пункте 7.7 договора в качестве основания для заключения сроком на 49 лет по завершении выполнения инвестиционных обязательств нового договора аренды земельного участка, занимаемого гольф-полем, без права возведения объектов капитального строительства сторонами согласованы следующие условия: наличие документов, подтверждающих соответствие гольф-поля международным стандартам, а именно сертификата, а также соответствующего заключения Комитета по инвестициям и стратегическим проектам; надлежащее выполнение обществом требований пункта 7.5 договора по предоставлению комитету после ввода результата инвестирования в эксплуатацию документов кадастрового учета в отношении вновь сформированных в результате раздела исходного земельного участка двух участков - непосредственно под гольф-полем и под иными объектами гольф-клуба, а также подписанных проектов дополнительного соглашения о внесении изменений в настоящий договор с учётом произведенного раздела участка.

Во исполнение условий данного договора Служба строительного надзора выдала обществу разрешение от 13.02.2015 № 78-14001220-2015 на строительство гольф-клуба на арендуемом им участке.

На основании разрешения Службы строительного надзора от 15.11.2017 № 78014-18-2017 гольф-клуб (1 этап строительства) в составе чемпионского 18-луночного гольф-поля, административного здания площадью 252,1 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3129, здания поста охраны площадью 42,1 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3127, а также насосной станции полива площадью 37 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019153:3126, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, сооружение 1, стр. 1-3, введен в эксплуатацию.

В данном разрешении приведены сведения о построенных объектах капитального строительства, в том числе их общих показателях, а именно: площади застройки гольф-поля, которая составила 744 300 кв. м, и объектах, из которых они состоят, в данном случае - системы ирригации и дренажа (графа «сети и системы инженерно-технического обеспечения»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 21.01.2019 № 99/2019/240046797 на основании разрешения Службы строительного надзора от 15.11.2017 № 78014-18-2017 на ввод объекта в эксплуатацию произведена государственная регистрация права собственности общества на гольф-поле, расположенное в границах участка, как спортивно-оздоровительное сооружение, которому присвоен кадастровый номер 78:40:0019153:3128.

Комитет и общество, подписав протокол от 07.09.2018 исполнения обязательств по договору аренды участка на инвестиционных условиях, а также расторгнув последний на основании соглашения от 24.09.2018, 20.12.2018 заключили новый договор, согласно которому обществу во временное владение и пользование сроком на 49 лет без права возведения объектов капитального строительства предоставляется тот же земельный участок, на котором в настоящее время имеются упомянутые выше объекты.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, комитет ссылается на то, что ни постановление № 504, на основании которого был заключен расторгнутый на данный момент договор аренды земельного участка, ни сам договор аренды земельного участка не содержали условий о возможность возведения на предоставленном в аренду обществу земельном участке гольф-поля как самостоятельного объекта недвижимости, при этом истец ссылается на то, что поскольку помимо площади спорное гольф-поле не обладает какими-либо иными характеристиками (физическими параметрами), право собственности общества неправомерно зарегистрировано в отношении этого объекта в ЕГРН как на объект недвижимого имущества, что приводит к существенному занижению выкупной стоимости участка, на котором расположен данный объект.

Сочтя установленными решением суда первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции по ранее рассмотренному судом с участием тех же лиц другому делу (№ А56-40638/2019) обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего дела, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований комитета.

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии обстоятельств для отмены решения суда первой инстанции, сославшись на следующее. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2021 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу № А56-40638/2019 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. С учетом этого апелляционный суд посчитал необходимым назначить по настоящему делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту Санкт-Петербургского отделения общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Бойцовой Наталье Владимировне.

Оценив заключение экспертизы в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого постановления.

Суд апелляционной инстанции правильно применил статьи 8.1, 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации с учётом разъяснений, приведённых в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также толкования норм права, изложенное в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Апелляционный суд установил, что на спорном участке, предоставленном обществу в аренду на инвестиционных условиях, расположена следующая совокупность объектов, представляющих собой гольф-клуб: административное здание, здание поста охраны, насосная и трансформаторная станции, стоянки для транспортных средств (автомобилей и гольф-каров), искусственные озера, различного рода проезды и площадки, а также само гольф-поле с подземными системами ирригации и дренажа, занимающее большую часть всей территории упомянутого участка.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что гольф-поле является результатом ландшафтных работ, которые включают в себя профилирование участка (создание необходимых уклонов местности (рельефа) для игры в гольф), устройство необходимого с точки зрения плотности, высоты и жесткости травы газона, озеленение территории защитными насаждениями, обустройство проходов и проездов для обеспечения доступа к игровым площадкам вместе с уличным освещением, а также работ по устройству дренажной и ирригационной систем в целях отвода лишних вод во избежание его ухудшения состояния игровой зоны (подтопления, заболачивания участка, повреждения газона) и орошения травянистого покрова. Исходя из изложенного суд апелляционной инстанции пришёл к верному выводу о том, что прокладка по участку трубопроводов в целях отведения воды и орошения газона, благоустройство его территории (устройство дорожек, площадок, стоянок), а равно создание особого рельефа местности, пригодного для игры в гольф, представляют собой не единый самостоятельный объект, на который может быть признано право как на вещь, обладающую отдельным функциональным назначением, а совокупность результатов работ по улучшению предоставленного обществу земельного участка применительно к общему назначению гольф-клуба.

Доводам подателя жалобы суд апелляционной инстанции дал мотивированную оценку и обоснованно отклонил их. Изложенные в кассационной жалобе возражения не подтверждают наличие обстоятельств, свидетельствующих о принятии судом апелляционной инстанции неверного решения по существу спора. Ссылка общества в дополнениях к кассационной жалобе на выводы судов, изложенные в судебных актах по другому делу, не может быть принята судом кассационной инстанции, так как эти выводы основаны на иных фактических обстоятельствах.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения. В связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы приостановление исполнения обжалуемого постановления, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2021, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу № А56-100760/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» – без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу № А56-100760/2019, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2021, отменить.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

Г.М. Рудницкий