Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Татин» ФИО1 (доверенность от 01.02.2021), индивидуального предпринимателя ФИО2 (паспорт) и ее представителя ФИО3 (доверенность от 22.03.2021),

рассмотрев 02.12.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Татин» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 по делу № А56-102079/2020,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТАТИН», адрес: 192239, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 23, лит. А, пом. 48Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о взыскании 2 499 424 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 № Е-12/2016 за период с марта 2020 по 10.11.2020, 670 552 руб. 58 коп. по коммунальным услугам с февраля по октябрь 2020, 316 595 руб. 39 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.04.2020 по 10.11.2020, 89 590 руб. 10 коп. неустойки за просрочку внесения коммунальных платежей за период с 11.03.2020 по 10.11.2020, 574 045 руб. 95 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы, взысканной с Общества в рамках дела № А56-134695/2019, за период с 24.03.2020 по 10.11.2020.

Решением от 15.01.2021 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.07.2021 названное решение изменено, резолютивная часть изложена в иной редакции. С Общества в пользу предпринимателя взыскано 735 827 руб. 12 коп. задолженности по постоянной части арендной платы за период с марта по июнь 2020 года, 1411 руб. 65 коп. пеней за просрочку внесения постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 05.04.2020, 670 552 руб. 58 коп. задолженности по переменной части арендной платы за март – октябрь 2020 года, 1401 руб. 27 коп. пеней за просрочку внесения переменной части арендной платы за период с 11.03.2020 по 05.04.2020, 32 166 руб. 37 коп. неустойки за просрочку оплаты задолженности, взысканной решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2020 по делу № А56-134695/2020, за период с 24.03.2020 по 05.04.2020, 15 195 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, считая постановление апелляционной инстанции незаконным и необоснованным в части взыскания постоянной и переменной частей арендной платы, просит егоотменить в указанной части, принять новый судебный акт. Вопреки выводу суда, заявитель полагает, что уменьшение арендной платы до 30% является наиболее соответствующим принципу равенства участников гражданского оборота. Общество считает, что взысканная сумма по арендной плате за период с марта по июнь 2020 года должна составить 604 661 руб. 76 коп. с учетом 50% уменьшения. Более того, податель считает, что если исходить из права предпринимателя увеличить арендную плату только один раз в год на 8%, размер ежемесячной арендной платы должен был составить 311 040 руб. (259 200 руб. * 4 мес. * 0,3).

По мнению кассатора, норма об уменьшении арендной платы должна применятся как к постоянной части, так и переменной части, следовательно, в отношении переменной части должны быть применены нормы пунктов 2, 3, 4 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Помимо изложенного, заявитель считает, поскольку договор расторгнут и помещение с 12.10.2020 изъято предпринимателем и выбыло из владения Общества в результате недобросовестных односторонних действий ФИО2, оснований для начисления платы за фактическое пользование помещением не имелось.

Подробно доводы приведены в самой жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО2 просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель ФИО2 против ее удовлетворения возражала.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 22.12.2016 № Е-12/2016 аренды нежилого помещения № 48-Н площадью 476,3 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001034:2963, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 23, лит. А.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату и коммунальные платежи.

Согласно пункту 3.1 договора сумма ежемесячной арендной платы состоит из двух частей – фиксированной и переменой.

На основании пункта 3.2 договора фиксированная часть арендной платы по договору устанавливается за все арендуемое помещение в целом в твердой денежной сумме и равна 240 000 руб., НДС не облагается.

В соответствии с пунктом 3.2.0 договора арендатор производит оплату фиксированной части арендной платы ежемесячно авансовым платежом, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

В силу пункта 3.6 договора ежемесячный размер переменной части арендной платы по договору составляет суммарная плата за все предоставляемые коммунальные услуги. Арендатор возмещает арендодателю стоимость затрат за коммунальные услуги, электроэнергию, содержание общего имущества собственников здания, взносы за капитальный ремонт и прочие затраты на содержание помещения в котором расположен объект.

Согласно пункту 3.6.1 договора оплата переменной части арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2020 по делу № А56-134695/2019 с Общества в пользу предпринимателя взыскано 2 474 336 руб. задолженности по арендной плате за период с мая 2017 по декабрь 2019 года по договору аренды от 22.12.2016 № Е-12/2016, 1 400 000 руб. неустойки за период с 11.05.2017 по 23.03.2020, 42 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом предусмотренных договором обязательств по внесению платежей, просрочку по внесению арендной платы, взысканной в рамках дела № А56-134695/2019, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 333, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), удовлетворил исковые требования.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции, изменила решение суда, изложив резолютивную часть в иной редакции.

Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

При этом арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (часть 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования).

Согласно пункту 1 Требований они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы в 2020 году по договорам аренды недвижимого имущества, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020; в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден Перечень отраслей российской экономики наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В указанный Перечень включена деятельность ответчика (деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания; код ОКВЭД – 56.10).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 на территории Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности.

Согласно разъяснениям, приведенным в последнем абзаце ответа на вопрос № 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, предоставление отсрочки является обязанностью арендодателя, а неисполнение данной обязанности влечет автоматическое предоставление отсрочки арендатору.

Суд апелляционной инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, счел возможным удовлетворить иск, уменьшив размер арендной платы на 50% за период с апреля по июнь 2020 года. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию постоянная часть арендной платы за период с марта по июнь 2020 года в размере 735 827 руб. 12 коп. Уменьшение арендной платы на 50% соответствует принципу равенства участников гражданского оборота.

Ссылка подателя жалобы на то, что взысканная сумма должна была составить меньшую сумму, несостоятельна. Податель жалобы в своем расчете не учитывает, что арендная плата за март 2020 года в силу условий договора должна была быть внесена до введения режима повышенной готовности. Кроме того, арендодатель воспользовался своим правом на индексирование фиксированной части арендной платы с 01.01.2020, что не противоречит положениям пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

Суд также учел, что требование о взыскании стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов (переменной части арендной платы) в размере 670 552 руб. 58 коп. за период с марта по октябрь 2020 года подлежит удовлетворению в полном объеме на основании подпункта «е» пункта 3 Требований, в силу которого отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

Более того, судом установлено и материалами дела подтверждается факт несения соответствующих расходов предпринимателем в спорный период в отношении объекта аренды. Обществом не доказан факт возврата объекта аренды арендодателю в установленном законом порядке, как и уклонение арендодателя от принятия арендуемого имущества. Напротив, арендодатель вызывал арендатора для приемки помещения 12.10.2020 в 12 час 00 мин, однако на составление акта возврата помещения Общество не явилось, свое оборудование с объекта аренды не вывезло.

Доводы Общества о возможности уменьшения переменной части арендной платы основаны на неверном толковании норм материального права и прямо противоречат подпункту «е» пункта 3 Требований.

Суд апелляционной инстанции с учетом правила о моратории и периода его действия в отношении санкций за просрочку платежей установил, что заявленное предпринимателем требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению только за период до 05.04.2020.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования истца частично.

Доводы Общества, изложенные в кассационной жалобе, по сути, основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.

Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Поскольку суд апелляционной инстанции при правильном применении норм материального и процессуального права изменил решение суда первой инстанции, то оставлению в силе подлежит постановление от 02.07.2021.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 по делу № А56-102079/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Татин» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева