Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39289/2023) публично-правовой компании «Фонд развития территорий»

на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2023 по делу № А56-109248/2020/н.пр.2 (судья Калайджян А.А.), принятое по заявлению публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой»,

об удовлетворении заявления,

установил:

определением от 10.12.2020 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве), адрес: 194354, Санкт-Петербург, ул. Есенина, д. 1, корп. 1, лит. А, пом. 47-Н, оф. 4, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2021 общество с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой» (далее – Общество) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Определением от 28.11.2022 удовлетворено заявление публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем: объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом № 1, кадастровый номер 47:07:0402016:831, общей площадью 4 719,03 кв.м, процент готовности – 86%; объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом № 2, кадастровый номер 47:07:0402016:829, общей площадью 26 847,13 кв.м, процент готовности – 10%; права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения.

Суд обязал публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» внести на специальный счет общества с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой» сумму в размере 4 168097 руб. 28 коп. для удовлетворения требований кредиторов по текущим обязательствам должника. Указанная сумма определена на основании расчета конкурного управляющего по состоянию на 01.11.2022.

Фонд 07.03.2022 обратился в суд с заявлением о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства

Определением от 10.10.2023 суд передал Фонду права в отношении указанных выше объектов; права на проектную документацию, включающую в себя все изменения; права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, а также права и обязанности по договору № 2021/07/27-ФО от 27.07.2021 на оказание охранных услуг, заключенный с ООО «АСБ-Защита» ОП (ИНН <***>).

Признано обоснованным и включено во вторую субочередь третьей очереди реестра требований общества с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой» требование публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в размере 235 123510 руб. 21 коп.

Признаны погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0402016:202, предназначенного для строительства и принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой» со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства).

Кроме того, на Фонд возложена обязанность внести на специальный счет общества с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой» сумму в размере 2 816819 руб. 94 коп. для удовлетворения требований кредиторов по текущим обязательствам должника.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия для приобретения Фондом прав на объекты незавершенного строительства, предусмотренные пунктами 2-5 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, соблюдены.

Суд установил, что в рамках исполнения обязанности Фонда по финансированию строительства, подлежит осуществлению выплата в пользу граждан – участников долевого строительства – в размере 619493510 руб. 21 коп. При этом, согласно отчету об оценке объектов недвижимости, принадлежащих застройщику от 03.06.2022 № 141/22, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Городская экспертиза», стоимость прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями составляет 384370000 руб. Требование Фонда на разницу между указанными суммами, в размере 235123510 руб. 21 коп. подлежит включению в реестр требований кредиторов, в третью очередь удовлетворения.

Кроме того, суд пришел к выводу о наличии у Фонда обязанности осуществить погашение текущих требований кредиторов, возникших в период рассмотрения заявления Фонда о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и заявления о передаче объекта, в том числе с учетом обеспечения охраны объекта, а общем размере 1326425 руб. 27 коп.

Дополнительно суд сослался на положения пункта 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве о погашении расходов на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с положениями приведенной нормы.

Суд отметил, что если бы Фонд не обратился с заявлением о намерении, имущество, оставаясь у застройщика, могло бы рассматриваться как возможный источник погашения задолженности перед текущими кредиторами, а при переходе к Фонду такая возможность утрачивается.

Суд указал, что общая сумма текущих требований к должнику по состоянию на 01.08.2023 составила 8550723 руб. 66 коп. Исходя из оценки объектов незавершенного строительства, переданных Фонду, в размере 384370000 руб. суд посчитал, что, в случае его продажи в порядке пункта 4 стати 201.14 Закона о банкротстве, на погашение текущих расходов подлежало бы направлению 5% от вырученной суммы, то есть 19218500 руб., и текущие расходы были бы полностью погашены.

С учетом изложенного, суд посчитал, что Фонд, помимо ранее установленной суммы текущих расходов, должен дополнительно перечислить на специальный счет застройщика в счет погашения расходов по текущим платежам 2816819 руб. 94 коп., в том числе для выплат в пользу индивидуальных предпринимателей ФИО3, ФИО4, ФИО5 с.В., Администрации МО «Всеволожский муниципальный район», Социального фонда РФ, ФИО1 – 1490394 руб. 67 коп. и в возмещение расходов по охране объекта – 1326425 руб. 27 коп.

На определение суда подана жалоба Фондом, который просит отменить его в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы не согласен с произведенной заменой Общества на Фонд по договору от 27.07.2021 № 2021/07/27-ФО на оказание охранных услуг, полагая, что такая замена не предусмотрена положениями статей 201.15-1 и 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Фонд считает, что при передаче прав застройщика у него возникает обязательство погашения задолженности по текущим платежам, а не внесение платежей, которые возникнут в будущем.

Заключение договора оказания охранных услуг, как считает Фонд, непосредственно с завершением строительства объекта не связано, кроме того, в данном случае Фонд принял на себя обязательства по выплате компенсации участникам долевого строительства, а не по завершению строительства Объектов передачей помещений в нем участникам строительства.

Также Фонд не согласен с возложением на него дополнительной обязанности по перечислению в пользу Общества дополнительно 2816819 руб. 94 коп. на погашение задолженности по текущим платежам, настаивая на том, что расчет указанной суммы должен производиться по условиям пункта 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве на дату обращения Фонда с заявлением о намерении погасить требования участников строительства. Эта сумма в размере 4168097 руб. 28 коп. была установлена при удовлетворении намерения Фонда погасить требования дольщиков и данная обязанность исполнена заявителем.

В судебном заседании представитель Фонда поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель конкурсного управляющего против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Возражений против проверки законности и обоснованности определения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы не заявлено.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность определения суда в обжалуемой части, суд считает, что имеются основания для его изменения.

Как следует из материалов дела, в отчете конкурсного управляющего отражено факт заключения им договора на оказание охранных услуг с обществом с ограниченной ответственностью «АСБ ЗАЩИТА» ОП от 25.11.2021 № 25/11/2021, с оплатой за услуги 130000 руб. в месяц, а не от 27.07.2021 № 2021/07/27-ФО, как указал суд первой инстанции.

При обращении с заявлением о передаче Фонду объектов недвижимого имущества, заявитель представил доказательства осуществления расчетов с кредиторами по текущим платежам в размере, установленном определением от 28.11.2022 об удовлетворении намерения Фонда осуществить расчеты с участниками долевого строительства.

В отзыве и дополнительных пояснениях по делу, конкурсный управляющий представил расчет текущих обязательств Общества на дату рассмотрения вопроса о передаче Фонду объектов незавершенного строительства, то есть на 01.09.2023, из которого следовало, что, с учетом начислений, произведенных после даты, указанной в определении об удовлетворении заявления о намерении Фонда, неоплаченными остались текущие платежи в размере 2816 819 руб. 94 коп., в том числе на оплату услуг привлеченных специалистов и вознаграждения конкурсного управляющего. Относительно погашения Фондом суммы текущих платежей, указанных в определении от 28.11.2022, конкурный управляющий не возражал.

В силу положений пункта 1 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация)

Как указано в пункте 3 приведенной нормы, в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В рамках рассмотрения заявления Фонда о намерении погасить обязательства застройщика, как указано в пункте 9 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд, в том числе, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями).

Как указано в пунктах 12, 14 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, при вынесении по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражным судом определения об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи, в нем указываются, также, размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона.

Исходя из буквального смысла приведенных положений, следует, что размер подлежащих погашению Фондом текущих платежей устанавливается определением об удовлетворении заявления Фонда о намерении произвести расчет с кредиторами, на основании расчета конкурсного управляющего, на дату обращения Фонда с заявлением о намерении погасить требования участников долевого строительства.

Доначисления Фонду текущих платежей за период рассмотрения вопроса о намерении погасить требования участников долевого строительства и до завершения указанной процедуры специальными положениями Закона о банкротстве о порядке погашения Фондом обязательств застройщика перед участниками долевого строительства не предусмотрено.

Данный вывод соответствует правилу пункта 16 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, исходя из которого, в течение срока, предусмотренного определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, Фонд перечисляет денежные средства в указанном в этом определении размере.

Согласно пунктам 17, 18, 19 статьи 201.15.-2-.2 Фонд в течение десяти рабочих дней с даты перечисления денежных средств в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов. К указанному ходатайству прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Копия указанного ходатайства направляется конкурсному управляющему.

В течение трех рабочих дней с даты поступления указанного в пункте 17 настоящей статьи ходатайства Фонда арбитражный суд выносит определение о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

В определении арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями указываются:

1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, права на который передаются Фонду;

3) сведения о размере денежных средств, перечисленных Фондом на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона и пунктом 5 настоящей статьи;

4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

5) сведения о переходе к Фонду прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

6) сведения о полном или частичном погашении требований кредиторов в соответствии с настоящей статьей;

7) иные необходимые для государственной регистрации перехода к Фонду права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями сведения.

Указание в определении иных сведений, в частности, возложения на Фонд дополнительных обязанностей перед кредиторами застройщика, не предусмотренных определением об удовлетворении заявления о намерении, не предусмотрено.

Равным образом, в приведенных положениях не содержится нормы о переходе к Фонду всех прав и обязанностей застройщика по заключенным им договорам, передаче подлежат лишь те права обязанности, которые непосредственно связаны с процессом создания объекта.

Права и обязанности из договора охраны объекта к таким обязательствам не относятся, обязательственные правоотношения застройщика, связанные со строительством, кроме обязательств перед участниками строительства, судьбе объекта недвижимости не следуют, а, по общим правилам, сохраняются за должником. Иного из приведенных выше положений не следует.

В случае необходимости осуществления охраны объекта строительства, Фонд, как новый владелец объекта недвижимости не лишен права самостоятельно организовать выполнение обязанностей, вытекающих из положений статьей 209, 210 ГК РФ.

Таким образом, оснований для передачи Фонду прав и обязанностей должника из договора оказания охранных услуг, равно как и возложения на Фонд дополнительных расходов по погашению текущих платежей не имелось.

Правовая позиция, сформулированная в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П «По делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой гражданки ФИО6», на которую сослался суд первой инстанции, касается состава текущих платежей, которые подлежат удовлетворению за счет Фонда, но не даты их начисления. Данная позиция была учтена при определении суммы подлежащих уплате текущих платежей в определении от 28.11.2022 об удовлетворении заявления о намерении, поскольку в расчет были включены все требования текущих кредиторов, которые могли бы быть удовлетворены за счет реализации объектов недвижимости, а не только относящиеся к первой и второй очереди удовлетворения.

При таких обстоятельствах, определение в обжалуемой части следует отменить, а ходатайства конкурсного управляющего о передаче Фонду прав и обязанностей по договору оказания охранных услуг, а также возложения на Фонд обязанности по погашению текущих платежей в размере сверх определенном в определении от 28.11.2022, оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2023 по делу №А56-109248/2020/н.пр.2 в обжалуемой части отменить.

Принять в указанной части новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о передаче публично-правовой компании «Фонд развития территорий» прав и обязанностей по договору от 27.07.2021 №2021/07/27-ФО на оказание охранных услуг, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «АСБ-Защита» (ИНН <***>).

Отказать в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего об обязании публично-правовой компании «Фонд развития территорий» внести дополнительные платежи на специальный счет общества с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой» в погашение текущих обязательств должника.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

А.Ю. Сереброва

Судьи

С.М. Кротов

Н.А. Морозова