Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30665/2021) общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2021 по делу № А56-109739/2020, принятое

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (191025, Санкт-Петербург, Невский проспект, 90/92, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по предварительному договору

и по встречному иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – Ответчик, Общество) 1126391 руб. задолженности по арендной плате за период с октября 2017 года по март 2018 года по предварительному договору №ВВ-6/2800 от 13.10.2017.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.01.2021 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят к производству встречный иск Общества о взыскании 5390747 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2021 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска. В обоснование жалобы ее податель указывает на неприменение судом первой инстанции п.2 ст. 623 ГК РФ, подлежащего применению.

В апелляционный суд от Предпринимателя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против ее удовлетворения, а также заявление о признаках преступления в порядке статьи 188.1 АПК РФ в связи с фальсификацией представленных Ответчиком доказательств.

В судебном заседании 09.12.2021 был объявлен перерыв до 16.12.2021. О перерыве, времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва было объявлено публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети Интернет, что согласно п.13 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 (ред. от 27.06.2017) "О процессуальных сроках" с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 Кодекса.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения заявления Предпринимателя о признаках преступления в порядке статьи 188.1 АПК РФ по основаниям, изложенным в возражениях на указанное заявление.

Представитель Предпринимателя не обеспечил участие в судебном заседании посредством веб-конференции (онлайн-заседание).

Апелляционный суд, изучив заявление Предпринимателя и возражения Общества, учитывая, что заявление о фальсификации доказательств Предпринимателем в порядке, предусмотренном ст. 161 АПК РФ, подано не было, не усматривает оснований для вынесения частного определения в порядке статьи 188.1 АПК РФ по заявлению Предпринимателя.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя Общества, апелляционный суд установил следующее.

13.10.2017 между Предпринимателем (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен предварительный договор №ВВ-6/2800 (далее – Предварительный договор), согласно которому стороны договорились в течение 130 (ста тридцати) календарных дней с даты подписания договора заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 430 (четыреста тридцать) квадратных метров, расположенных на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: Республика Коми. <...>, на условиях, определенных в настоящем договоре, целевое назначение помещений для использования арендатором – торговое, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Согласно п.3.7 Предварительного договора арендодатель обязан в течение 30 календарных дней с даты подписания настоящего договора предоставить арендатору и уполномоченным им лицам право круглосуточного доступа в помещения по акту доступа для подготовки помещений арендатором либо лицом, уполномоченным арендатором, к целевому использованию и выполнения работ по монтажу технологического оборудования; акт доступа не является документом, подтверждающим передачу помещений в аренду.

В соответствии с п.3.9 Предварительного договора с даты подписания акта доступа арендодатель обязуется предоставит арендатору без взимания дополнительной платы:

- площадки под установку охладителей (конденсаторов), расположенную рядом со Зданием или на крыше Здания (требуется минимальное удаление от ЦХМ); ориентировочные размеры и нагрузки охладителя: 3600х1200х1100 (Н), вес с фреоном около 500 кг; минимальное расстояние до стены Здания – 1 м., количество конденсаторов – 4 модулей; оборудованное место для размещения антенны, чиллеров или испарителей кондиционеров (фенк-ойлов); обеспечить подъездные пути на период выполнения работ арендатора для доставки материалов и оборудования, обеспечить монтажные проемы в наружных конструкциях и ограждениях и межэтажных перекрытий, необходимые для завоза оборудования; место под установку жироуловителя на технологическую канализацию; место в технологических шахтах под прокладку коммуникаций к внешнему оборудованию; оборудованное место для размещения 2 контейнеров объемом 0,8 куб.м. каждый под мусор с возможностью подъезда к ней специализированного транспорта организаций, выполняющих данный вид деятельности; место под установку вентиляционных систем арендатора; место для размещения арендатором средств наружной рекламы.

В материалы дела Предпринимателем представлена копии акта приема-передачи от 26.10.2017 и Акта доступа от 28.05.2018, в п.1 которого стороны подтвердили, что 26.10.2017 арендодатель в соответствии с Предварительным договором передал, а арендатор принял для подготовки Помещения арендатором к целевому использованию.

31.08.2018 между арендодателем и арендатором заключен договор аренды нежилого помещения №ВВ-6/1642 (далее – Договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование свободное от неоговоренных в настоящем договоре обязательств перед третьими лицами нежилые помещения площадью 408,8 кв.м., расположенных на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: Республика Коми. <...>, целевое назначение помещений по настоящему договору: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, не ограничиваясь, алкогольной продукцией.

Согласно п.1.3 Договора аренды передача арендатору помещений по акту приема-передачи осуществлена арендодателем 20.03.2018.

В соответствии с п.2.4.3 Договора аренды арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку/переоборудование/переустройство Помещения.

Пунктом 5.1 Договора аренды срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет с даты государственной регистрации настоящего договора

09.10.2019 между сторонами подписан акт приема-передачи объекта аренды, согласно которому арендуемые помещения возвращены арендодателю.

17.02.2020 сторонами заключено соглашение о расторжении Договора аренды с 09.10.2019.

Ссылаясь на фактическое использование Обществом нежилых помещений в период с октября 2017 года по март 2018 года, Предприниматель направил в адрес Общества претензию от 25.03.2020 с требованием оплаты задолженности по арендной плате, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения Предпринимателем в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, Общество обратилось в суд со встречным иском о взыскании 5390747 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска, указав на то, что представленный в материалы дела акт приема-передачи помещения от 26.10.2017 не может быть принят в качестве доказательства передачи помещения в аренду, так как договор аренды был заключен 31.08.2018, порядок использования помещений до заключения договора аренды урегулирован предварительным договором, который допускает использование Обществом спорных помещений, но только с целью подготовки таких помещений для подготовки помещения к целевому использованию.

В удовлетворении встречного иска суд первой инстанции также отказал, указав на то, что согласно пункту 5.6 договора аренды обязанность по возмещению затрат, произведенных на неотделимые улучшения производится только в случае если договор расторгается по инициативе арендодателя, доказательства расторжения договора по инициативе арендодателя в материалы дела не представлены, соглашение о расторжении договора такой информации не содержит.

Решение суда обжалуется Обществом только в части отказа в удовлетворении встречного иска. В остальной части решение не обжаловано, в отзыве Предпринимателя на апелляционную жалобу возражения на решение суда в остальной части также не содержатся.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В данном случае иное установлено условиями Договора. В частности, в п.2.4.3 Договора указано, что перепланировка/переоборудование/переустройство Помещения производится арендатором за его счет.

Согласно п.5.6 Договора арендодатель обязан компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещений к использованию по целевому назначению только в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора.

Как следует из материалов дела, в данном случае Договор расторгнут по соглашению сторон.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2021 по делу № А56-109739/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров

Н.С. Полубехина