Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19557/2023) Саенко Игоря Георгиевича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2023 г. по делу № А56-113801/2020/разн1 принятое

по заявлению Саенко Игоря Георгиевича

о разрешении разногласий

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Саенко Игоря Георгиевича (13.03.1948 года рождения, место рождения г. Норильск)

заинтересованное лицо: АО «АБ «Россия»

установил:

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) от 01.06.2021 г. (резолютивная часть оглашена 19.05.2021 г.) по настоящему делу, вынесенным по заявлению (принято к производству суда (возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве)) определением от 18.12.2020 г.) кредитора - акционерного общества «Акционерный банк «Россия» (далее – кредитор, Банк), в отношении гражданина Саенко Игоря Георгиевича (далее – должник, И.Г. Саенко) введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден Маланин Роман Сергеевич (далее – управляющий, Р.С. Маланин), а решением суда от 15.11.2021 г. (резолютивная часть оглашена 11.11.2021 г.) должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим также утвержден Р.С. Маланин.

В ходе последней процедуры, а именно – 29.11.2022 г. - должник обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по Положению о порядке, об условиях и сроках реализации имущества И.Г. Саенко, утвержденному залоговым кредитором (далее – Положение); однако, определением от 20.05.2023 г. в удовлетворении данного заявления отказано.

Последнее определение обжаловано должником в апелляционном порядке; в жалобе ее податель просит определение отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым утвердить порядок реализации имущества И.Г. Саенко в предложенной им редакции, полагая, что Положение, вопреки целям и условиям, в т.ч. отраженным в пункте 9 (абзац 6) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – Постановление № 58), не направлено на получение максимальной выгоды от продажи имущества, а наоборот – влечет его отчуждение по заниженной цены, что нарушает права и законные интересы должника.

В этой связи апеллянт указывает на несоответствие рыночной стоимости имущества согласно отчетам № Н33/22 от 24.05.2022 г. (представленному И.Г.Саенко) и № 0909/22 от 09.09.2022 г. (выполненному по заказу Банка), при том, что с момент составления последнего отчета также прошло более полугода (на что применительно к отчету должника указал суд), а вопреки данным содержащимся как в ЕГРН, так и в соответствующем техническом паспорте, оценщиком по отчету № 0909/22 от 09.09.2022 г. площадь объекта незавершенного строительства (входящего в состав спорного имущества) учтена в размере, в два раза меньшем фактического; также должник обращает внимание на отсутствие постановки на кадастровый учет и отсутствие государственной регистрации двух объектов: здания минипивоварни и артезианской скважины, по своим характеристикам относящимся к объектам недвижимости, что влияет на их стоимость (снижает ее) при ошибочности вывода суда об истечении сроков ввода данных объектов в эксплуатацию.

Кроме того, податель жалобы не согласен с порядком формирования состава лотов для выставления на продажу, в т.ч. с учетом разного вида разрешенного использования двух земельных участков, включенных в один из лотов согласно спорному Положению, предлагая в этой связи реализацию каждого из участков (в количестве трех с находящимися на каждом из них иными объектами недвижимости) отдельным лотом и полагая, что иное – реализация имущества в соответствии с Положением – влечет угрозу утраты должником прав на единственное жилье (жилой дом, находящийся на одном из участков).

В судебном заседании апелляционного суда представитель должника поддержал доводы рассматриваемой жалобы, представив дополнительно документы в подтверждение факта состоявшейся государственной регистрации его прав на артезианскую скважину и минипиваворню (в качестве объектов недвижимости), а также изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены; с учетом этого, суд также приобщил представленное Банком письмо в адрес регистрационной службы с возражениями против совершения без его согласия регистрационных действий в отношении принадлежащих И.Г. Саенко объектов недвижимости, находящихся в залоге у кредитора.

В заседании представитель последнего, а также управляющий (участвуя в заседании посредством использования сервиса «онлайн-заседание») возражали против удовлетворения жалобы, в т.ч. по мотивам, изложенным в представленных отзывах.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 223, 266, 268 и 272 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), суд пришел к следующим выводам:

Как установлено статьей 32 федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, регулируются параграфами 1.1 и 4 главы Х данного Закона, а при отсутствии специальных правил, регламентирующих особенности банкротства этой категории должников, - главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве.

В частности, пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве предусмотрено, что все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи; согласно пункту 3 статьи 213.26 Закона, имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда, а как предусмотрено пунктом 4 этой статьи продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом; при этом, начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, а в случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В данном случае, как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, определением суда от 01.06.2021 г. с учетом его изменения согласно постановлению Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.10.2021 г. в реестр требований кредиторов с отнесением в третью очередь удовлетворения включено требование Банка в размере 9 639 331 руб. 30 коп. с учетом его, как обеспеченного залогом имущества должника; кроме того, определением от 20.11.2021 г. в реестр включено его же требование в размере 92 881 руб. 79 руб. основного долга и 100000 руб. неустойки (также как обеспеченное залогом имущества должника), а общий размер требований Банка, включенных в реестр требований кредиторов И.Г. Саенко, составляет 9 832 213 руб. 09 коп., из которых 600 000 руб. - сумма неустойки.

На основании пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве Банком было утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроке реализации имущества И.Г. Саенко в редакции от 15.11.2022 г. (Положение), согласно Положению реализацию имущества предлагается осуществить в следующем порядке:

Лот № 1:

- земельный участок по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Куйвозовская волость, д. Васкелово, Ленинградское ш., уч. № 44-Г площадью 1 550 кв. м, кадастровый номер 47:07:0201018:25;

- объект незавершенного строительства (нежилое) по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Куйвозовская волость, д. Васкелово, Ленинградское ш., уч. № 44-Г, площадь отсутствует, кадастровый номер 47:07:0000000:91926;

- земельный участок по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Куйвозовская волость, д. Васкелово, Ленинградское ш., уч. № 44-Д площадью 804 кв. м, кадастровый номер 47:07:0201018:107;

- здание мини-пивоварни по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Васкелово, Ленинградское ш., д. 44-Д, площадь 157,5 кв. м;

- артезианская скважина по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Васкелово, Ленинградское ш., д. 44-Д, глубиной 175 пог. м., начальная цена продажи (НДС не облагается) 10 050 000 руб.;

Лот № 2:

- земельный участок по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Куйвозовская волость, д. Васкелово, Ленинградское ш., уч. № 44-В площадью 1 046 кв.м., кадастровый номер 47:07:0201018:108;

- жилой дом по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Куйвозовская волость, д. Васкелово, Ленинградское ш., уч. № 44-В, площадью 37 кв. м, кадастровый номер 47:07:0000000:73031, начальная цена продажи (НДС не облагается) 3 300 000 руб.

Возражая против продажи имущества на основании указанного Положения (заявляя рассматриваемые разногласия), должник, помимо прочего, полагал невозможным реализацию двух (№ 44-Г и № 44-Д) из трех названных земельных участков в составе одного лота (№ 1), поскольку эти два участка имеют разные виды разрешенного использования (со ссылкой также на определение суда от 28.08.2022 г., которым, кроме указанного, также, в частности, установлено, что принадлежащие должнику земельные участки являются отдельными самостоятельными объектами недвижимости, функционально не связаны между собой и предполагают самостоятельное использование каждого из них), указывая также, на то, что утвержденное кредитором Положение основано на Отчете об оценке от 09.09.2022 г. № 0909/22, который нельзя признать достоверным, поскольку в нем содержатся ошибки и указана информация, противоречащая представленным документам, а по независящим от И.Г. Саенко причинам не все объекты недвижимости до сих пор документально подготовлены к торгам, что установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 г., а именно - не произведена государственная регистрация: права собственности должника на капитальное здание мини-пивоварни и артезианскую скважину на земельном участке 44-Д кадастровый № 47:07:0201018:107; изменения вида разрешенного использования земельного участка 44-Д кадастровый № 47:07:0201018:107; публичного сервитута на участке 44-В прохода-проезда на участок 44-Д и Зоны санитарной охраны артезианской скважины на земельных участках 44-В и 44-Д.

С учетом этого, И.Г. Саенко просил утвердить следующее распределение имущества по лотам и начальную цену для реализации на первых торгах:

Лот № 1 (начальная цена лота 9 328 000 руб.):

- земельный участок 44-Г кадастровый № 47:07:0201018:25 общей площадью 1 550 кв. м. Начальная цена 2 900 000 руб.

- дом с цокольным этажом 44-Г кадастровый № 47:07:0000000:91926 общей площадью 351 кв. м (со степенью готовности 48 %). Начальная цена 6 428 000 руб.

Лот № 2 (начальная цена лота 9 335 000 руб.):

- земельный участок 44-Д кадастровый № 47:07:0201018:107 общей площадью 804 кв. м. Начальная цена 1 700 000 руб.

- здание мини-пивоварни площадью 157,5 кв. м. Начальная цена 3 300 000 руб.

- артезианская скважина 175 м № 17-И по кадастру учтенный № 1381. Начальная цена 4 335 000 руб.

Лот № 3 (начальная цена лота 1 814 000 руб.):

- земельный участок 44-В кадастровый № 47:07:0201018:108 общей площадью 1 046 кв. м. Начальная цена 1 287 000 руб.

- жилой дом 44-В кадастровый № 47:07:0000000:73031 общей площадью 37 кв.м. Начальная цена 527 000 руб.

Отклоняя доводы (возражения) должника, суд исходил из положений статей 2, 126, 129, 139, 142 и 213 Закона о банкротстве, в силу которых основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов, а основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику, при том, что из разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 9 Постановления № 58, следует возможность изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества, предложенных залоговым кредитором, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными; т.е., разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.

Применительно к этому же суд указал, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2017 № 305-ЭС16-10852(3), с учетом того фактора, что ранее в хозяйственной деятельности должника использование всей совокупности имущества было подчинено одной общей цели, в рамках дела о банкротстве между кредиторами могут возникать объективно обусловленные противоречия относительно выработки стратегии по поводу определения дальнейшей судьбы имущества, а именно, продавать ли имущество должника по отдельности либо единым лотом, и подобные конфликты необходимо разрешать исходя из целей законодательного регулирования процедуры конкурсного производства - наиболее полного соразмерного удовлетворения требований кредиторов с учетом принципов очередности и пропорциональности, а также особого правового статуса залогового кредитора.

В этой связи и оценивая позицию И.Г. Саенко, суд установил, что имущество, входящее в состав лотов № 1 и № 2, согласно спорному Положению, является предметом залога в соответствии с договором ипотеки от 14.05.2007 № 01897ИКР/012/07, заключенным между Банком и должником; вместе с тем, довод последнего о неверном определении начальной продажной цены имущества не обоснован, поскольку именно залоговому кредитору принадлежит право определения начальной продажной цены реализуемого предмета залога (статьи 18.1 и 213.10 Закона о банкротстве), как кредитору, чьи требования удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, при отсутствии, при этом, разногласий между залоговым кредитором и финансовым управляющим по цене имущества и порядку проведения торгов; также, как полагал суд, поскольку спорное имущество подлежит реализации путем проведения торгов, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, залоговый кредитор определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене; в то же время, завышение начальной продажной стоимости заложенного имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличения сроков реализации имущества должника.

Также, по мнению суда, в нарушение статьи 65 АПК РФ, должником в материалы дела не представлены доказательства позволяющие усомниться в том, что начальная продажная цена заложенного имущества нарушает права кредиторов на удовлетворение их требований за счет денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, а также самого должника, при том, что начальная продажная цена определена Банком на основании данных Отчета об оценке имущества от 20.09.2022 г. № 0909/22, выполненной оценщиком А.Г.Коваленко по заказу Банка, и доказательства несоответствия начальной цены продажи предметов залога их рыночной стоимости, в том числе о завышенной стоимости жилого дома, выставляемого на торги только в случае, если не будет реализовано имущество лота № 1, должником не представлены; ввиду этого судом отклонен отчет от 24.05.2022 г. № НЗЗ/22, выполненный ООО «Независимая оценка» (представленный И.Г. Саенко), согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 6 248 000 руб., поскольку в этом отчете отсутствует информация о стоимости земельного участка, расположенного под данным объектом, а с момента выполнения данной оценки прошло более 6 месяцев, как признал суд необоснованным и утверждение должника о допущенной оценщиком А.Г. Коваленко ошибке при указании площади объекта незавершенного строительством в 175 кв.м., что опровергается описанием объекта, содержащимся в таблице 4.2 на стр. 25 Отчета от 20.09.2022 г. № 0909/22, и расчетом полной стоимости замещения объекта незавершенного строительства (ОНС) на стр. 87, из которых следует, что при расчете стоимости данного объекта оценщиком были приняты следующие параметры ОНС: площадь по наружному обмеру лит. А. (цокольный этаж) - 175,5 кв. м, и площадь по наружному обмеру лит. А. (надземная часть жилого дома) - 175,5 кв.м., при том, технический паспорт на объект незавершенного строительства, представленный в материалы дела самим должником, содержит аналогичную информацию, при отсутствии со стороны должника ходатайства о проведения судебной экспертизы для целей установления начальной стоимости продажи спорного имущества, как не представлено им и доказательств, подтверждающих, что реализация каждого земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости отдельными лотами, приведет к реализации по более высокой цене.

В этой связи, как сослался суд, при формировании лота № 1 Банком учитывалось, что стоимости каждого земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости по отдельности недостаточно для удовлетворения требования Банка, составляющего 9 832 213 руб. 09 коп.; согласно данным публичной кадастровой карты, земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, д. Васкелово, Ленинградское ш., уч. № 44-Д, кадастровый номер 47:07:0201018:107 с находящейся на нем пивоварней, является функционально не самостоятельным, поскольку проход к нему возможен только через смежные земельные участки, а предложенная должником начальная цена первого лота в 9 328 000 руб. не обеспечивает удовлетворение требований реестровых кредиторов, а также расходов на проведение торгов и установленного законом вознаграждения финансового управляющего, при том, что все три земельные участка имеют вид разрешенного использования «для эксплуатации жилого дома» и «для индивидуального жилищного строительства», а единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не содержит сведений об изменении вида разрешенного использования земельных участков, на что ссылается должник.

Также применительно к доводам И.Г. Саенко суд полагал, что согласно пункту 17 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса; сведения о публичных сервитутах вносятся в ЕГРН, а согласно пункту 8 статьи 39.43 ЗК РФ, публичный сервитут считается установленным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН; вместе с тем, в данном случае, в представленных выписках из ЕГРН не содержится сведений о публичных сервитутах, равно как представленные в материалы дела технический паспорт скважины и технический паспорт на воду скважины не содержат описание признаков скважины, подтверждающих ее капитальность, и иных признаков, позволяющих отнести скважину к объекту недвижимости (из документов на артезианскую скважину следует, что объекты представляют собой опущенные в пробуренные в земле скважины металлические трубы), как отметил суд и то, что государственная регистрация вновь образованных объектов недвижимости, сервитута и охранной зоны, равно как и изменение вида разрешенного использования земельного участка, потребует предварительного проведения работ по постановке объектов на кадастровый учет, получение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (по нормам законодательства РФ срок действия разрешений, полученных в 2009 году считается истекшим) и внесение изменений в правила землепользования (статья 30 Градостроительного кодекса РФ), что повлечет соответствующие денежные затраты, которые будут возложены на должника и приведут к увеличению его текущих обязательств.

Кроме того, суд установил, что вопреки доводу должника, Положение, разногласия по которому рассматриваются в настоящем споре, не тождественно Положению, ранее разработанному управляющим (в утверждении которого судом было отказано определением от 28.08.2022 г.), поскольку в настоящем Положении реализация имущества предусмотрена не одним, а двумя лотами; как, по мнению суда, ссылка должника на то, что управляющим не исправлена реестровая ошибка, согласно которой по сведениям ЕГРН жилой дом и объект незавершенного строительства расположены на одном земельном участке, противоречит выписке из ЕГРН от 07.11.2022 г., из которой следует, что жилой дом с кадастровым номером 47:07:0000000:73031 расположен на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0201018:108, при том, что вопреки доводам должника, в карточке соответствующего лота размещены схема земельных участков и фотографии всех объектов, что позволяло любому желающему ознакомиться с состоянием объектов.

Апелляционный суд не усматривает основания для принятия доводов апелляционной жалобы и переоценки выводов суда первой инстанции о несоответствии площади объекта незавершенного строительства в представленном залоговым кредитором отчете об оценке № 090922 от 20.09.2022 г. фактической его площади, поскольку, как справедливо отметил суд, страница 25 этого Отчета в таблице 4.2 содержит описание объекта по площади, полностью соответствующее представленной должником выписке их технического паспорта: площадь по наружному обмеру лит. А (цокольный этаж) – 175,5 кв.м., площадь по наружному обмеру лит. А (надземная часть жилого дома) – 175,5 кв.м.; страница 87 Отчета содержит исчерпывающие расчеты стоимости квадратных метров незавершенного строительством жилого дома как в части площади первого этажа, так и в цокольной части; оценщиком отдельно оценены 175,5 кв.м. первого этажа и 175,5 кв.м. цокольного этажа, а общая стоимость замещения объекта (затратный подход) рассчитана как сумма полученных значений с учетом общей площади 351 кв.м.; кроме того, на страницах 88-91 Отчета оценщиком обосновано применение поправочных коэффициентов с учетом физического износа, функционального износа и внешнего износа; в этой связи апелляционная коллегия соглашается с тем, что в случае несогласия с представленным Банком отчетом (противоречии его содержания отчету, подготовленному по заказу самого должника) последний мог ходатайствовать о проведении судебной экспертизы по этому вопросу, правом на что он не воспользовался и что в силу статей 9 и 41 влечет на него отнесение неблагоприятных последствий незаявления такого ходатайства.

В то же время, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции применительно к оценке заявления И.Г. Саенко в целом, исходя, в частности из того, что цена реализации имущества может быть признана достоверной (рыночной, т.е. направленной на получение максимальной выгоды от продажи и – в то же время – не ограничивающей допуск к торгам максимального числа желающих), если отдельные (конкретные) объект, входящие в состав этого имущества надлежащим образом идентифицированы (проинветаризированы и оценены), что применительно к объектам капитального строительства (объектам недвижимости) предполагает государственную регистрацию прав на них, а отсутствие такой регистрации влечет снижение указанной стоимости, поскольку ставит под сомнение возможность дальнейшей регистрации приобретшим их лицом (как вторичным приобретателем) и – соответственно – использование в полном объеме этого имущества в соответствии с его функциональным назначением, что в равной степени относится и к зарегистрированному виду разрешенного использования земельного участка.

В данном случае, должник привел в достаточной степени мотивированные доводы об отнесении артезианской скважины и минипивоварни, расположенных на земельном участке по адресу: Ленинградская область, д. Васкелово, Ленинградское ш., уч. № 44-Д, кадастровый номер 47:07:0201018:107, к объектам недвижимости, подлежащим кадастровому учету и права на которые подлежат государственной регистрации, как сослался он и на необходимость изменения вида разрешенного использования этого участка; вместе с тем, управляющий не привел обоснования невозможности (или нецелесообразности) такой регистрации и постановки указанных объектов на учет, как и изменения вида использования участка, а выводы суда первой инстанции в этой части в надлежащей степени не обоснованы, и более того – эти выводы (позиция управляющего, кредитора и суда) опровергается постановлением Тринадцатого арбитражного 83апелляционного суда от 14.12.2022 г. по обособленному спору № А56-113801/2020/ж1, оставленным в соответствующей части в силе постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.03.2023 г., согласно выводам которого (в частности) является незаконным бездействие управляющего по невключению в конкурсную массу (в положение о порядке продажи имущества) указанных артезианской скважины и минипивоварни (что очевидно предполагает и постановку их на кадастровый учет и государственную регистрацию прав на них), как в этой связи апелляционная коллегия учитывает и то, что на данный момент И.Г. Саенко самостоятельно проведена государственная регистрация изменения вида разрешенного использования указанного выше земельного участка и прав должника на расположенные на нем объекты недвижимости, что дополнительно подтверждает правомерность позицию апеллянта, озвученную им как в суде первой инстанции, так и при подаче апелляционной жалобы.

При этом, не усматривает условий для констатации незаконности указанной государственной регистрации (действий И.Г. Саенко, связанных с такой регистрацией), поскольку в силу публичности соответствующего реестра предполагается достоверность содержащихся в нем сведений, которая может быть опровергнута только в установленном законом порядке (путем оспаривания (обжалования) действий регистрирующего органа, записей в реестре и т.д.), что в данном случае на настоящий момент места не имеет (такие действия – по оспариванию (обжалованию) заинтересованными в этом лицами - не предприняты).

Равным образом коллегия полагает заслуживающими внимание (в т.ч. с учетом указанной выше регистрации изменения вида разрешенного использования участка № 44-Д, кадастровый номер 47:07:0201018:107) доводы о различном функциональном назначении земельных участков, включенных в спорное Положение, что, помимо прочего также подтверждено в ранее вынесенных и вступивших в законную силу судебных актах (определение арбитражного суда от 28.08.2022 г. по обособленному спору № А56-113801/2020/реализ, оставленное в соответствующей части в силе постановлением Тринадцатого арбитражного 83апелляционного суда от 03.11.2022 г.).

Применительно к этому отмечает, что как ссылается управляющий и Банк, одним из оснований выставления земельных участков № 44-Г, кадастровый номер 47:07:0201018:25 и № 44-Д кадастровый № 47:07:0201018:25 на продажу единым лотом является невозможность прохода (проезда) на один из них без использования другого, факт чего должник не оспаривает; вместе с тем, как правомерно отметил суд государственная регистрация необходимого в этом случае сервитута отсутствует.

При изложенных обстоятельствах суд признает правомерными возражения должника по Положению по приведенным доводам, что исключает возможность проведения процедуры реализации имущества И.Г. Саенко в соответствии с содержащимися в нем условиями, в т.ч. в отраженными в нем количестве и составе лотов, а также с предложенной начальной продажной ценой имущества, входящего в эти лоты.

В то же время, не усматривает суд оснований для утверждения Положения и в предложенной должником редакции (с учетом предлагаемых им изменений в Положение), поскольку эта редакция (изменения), и в частности – цена имущества, не учитывает факт постановки на кадастровый учет артезианской скважины и минипивоварни и регистрации прав на них, а также регистрации изменения вида разрешенного использования земельного участка под ними, что, очевидно, влияет на стоимость перечисленных объектов; кроме того, эта редакция (изменения) не учитывает наличие фактического сервитута (необходимость обеспечения прохода (проезда) на один из продаваемых земельных участков через другой).

В этой связи коллегия полагает необходимым (предлагает сторонам) проведение действий, связанных с дополнительной оценкой ряда объектов (артезианской скважины, минипивоварни и земельного участка под ними) с учетом изменения их характеристик (постановки на кадастровый учет, государственной регистрации прав на них и вида разрешенного использования), а также с оформлением (при необходимости – государственной регистрации и/или включением соответствующих условий (об обеспечении сервитута) в условия продажи (заключаемого по ее результатам договора)) сервитута.

Таким образом, обжалуемое определение, как принятое при неполном исследовании судом первой инстанции обстоятельств (материалов) дела и – как следствие - несоответствии изложенных в нем выводов этим - фактическим - обстоятельствам (материалам), а также неправильном применении норм материального права, подлежит отмене с принятием нового судебного акта – о признании возражений (разногласий) И.Г. Саенко обоснованными.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 271 и 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2023 г. по делу № А56-113801/2020/разн1 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать возражения (разногласия) И.Г. Саенко применительно к Положению о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества И.Г. Саенко, утвержденному залоговым кредитором, обоснованными.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сотов

Судьи

И.Н. Бармина

И.Ю. Тойвонен