Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инициал Северо-Запад» Прокофьева В.Н. (доверенность от 01.02.2023), от общества с ограниченной ответственностью «БП Истейт-Ланское» Цигеман Е.Н. (доверенность от 09.01.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БП Истейт-Ланское» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2023 по делу № А56-1191/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инициал Северо-Запад», адрес: 197349, Санкт-Петербург, Автобусная ул., д. 5, лит. Б, пом. 208, ОГРН 1127847387502, ИНН 7814542982 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БП Истейт-Ланское», адрес: 197341, Санкт-Петербург, пр. Королева, д. 7, лит. А, пом. 7Н, ОГРН 1127847313087, ИНН 7841465462 (далее – Общество), о признании права собственности на жилое помещение (условный № 24), входящее в состав многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и заглубленной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 2, находящегося на земельном участке площадью 7205 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005307:1.

Общество обратилось к Компании со встречным иском о признании договора от 07.12.2016 № 171-Э2 участия в долевом строительстве расторгнутым и об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационной записи № 78-78/039-78/090/2020/2016-409/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Красного Текстильщика ул., д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400, и общество с ограниченной ответственностью «Алюминиевые конструкции СПб», адрес: 196191, Санкт-Петербург, Новоизмайловский пр., д. 36, корп. 2 лит. А, кв. 80, ОГРН 1127847561819, ИНН 7814551747 (далее – Организация).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2023 требования Компании по первоначальному иску удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 31.07.2023 и постановление от 23.10.2023, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на неисполнение дольщиком обязанности по оплате по договору от 07.12.2016 № 171-Э2 участия в долевом строительстве, и полагает недоказанным наличие правовых оснований для удовлетворения иска.

В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а принятые определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2023 обеспечительные меры - отменить.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Компании возражал против ее удовлетворения, указал в том числе на доводы, приведенные ранее в обоснование заявления об отмене обеспечительных мер, об отчуждении спорного объекта физическому лицу после вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, и нахождении квартиры во владении этого физического лица.

Третьи лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (застройщик) и Организация (дольщик) заключили договор от 07.12.2016 № 171-Э2 участия в долевом строительстве (далее - Договор долевого участия), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, за счет собственных/заемных и привлеченных средств построить (создать) многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и заглубленной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 2, на земельном участке площадью 7250 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005307:1, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства – жилое помещение, входящее в состав Объекта, дольщику.

Характеристики квартиры, подлежащей передаче дольщику, определены в пункте 2 Договора долевого участия.

Государственная регистрация Договора долевого участия произведена 31.12.2016.

Цена Договора долевого участия определена пунктом 3.1 в размере 5 790 285 руб.

Дольщик обязался уплатить цену Договора долевого участия в срок до 30.06.2017, но не ранее даты государственной регистрации Договора долевого участия (пункт 3.2).

В соответствии с пунктом 3.3 Договора долевого участия оплата цены договора (или ее части) производится путем перечисления денежных средств на любой из расчетных счетов, указанных в реквизитах застройщика, при этом датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика или дата зачета встречных требований.

Срок передачи квартиры дольщику определен пунктом 2.2 Договора долевого участия с учетом дополнительного соглашения от 31.07.2017 № 1 как третий квартал 3 квартал 2018 года, но не ранее оплаты дольщиком цены договора.

В дальнейшем Общество (застройщик), Организация (дольщик-1) и Компания (дольщик-2) заключили соглашение от 17.11.2017 о перемене лиц в обязательстве (далее - Соглашение), в соответствии с которым дольщик-1 с согласия застройщика передал дольщику-2 права и обязанности дольщика по Договору долевого участия.

В пункте 3 Соглашения указано, что на момент его подписания финансовые обязательства в соответствии с пунктом 3.1 Договора долевого участка исполнены дольщиком-1 полностью в размере 5 790 285 руб.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома выдано 21.09.2021.

Общество, ссылаясь на завершение строительства объекта, предусмотренного Договором долевого участия и неисполнение Компанией своих обязательств по обеспечению государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Возражая против удовлетворения заявленных Обществом требований, Компания, указав на неполучение застройщиком денежных средств в качестве оплаты по Договору долевого участия, обратилась в суд со встречным иском к Обществу о признании Договора долевого участия расторгнутым.

Суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованными требования Общества и не установили наличия правовых оснований для удовлетворения требований Компании.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательствам, суды пришли к выводу, что Общество подтвердило наличие совокупности оснований для признания за ним права собственности на спорную квартиру.

Возражения Общества об отсутствии оплаты по Договору долевого участия, положенные им также в основание встречного иска, были проверены судами и мотивированно ими отклонены в силу следующего.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу пункта 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как установили суды и подтверждается материалами дела, при заключении Соглашения его стороны подтвердили факт исполнения дольщиком обязанности по уплате цены Договора долевого участия в полном объеме (пункт 3 Соглашения).

Суды также учли, что в рамках дела № А56-110697/2021 были рассмотрены требования Общества к Компании о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры по Договору долевого участия (а срок передачи квартиры в соответствии с пунктом 2.2 не мог наступить до оплаты цены Договора долевого участия), и эти требования были признаны обоснованными в отношении неустойки, начисленной с 01.11.2018 (с исключением период действия введенных в дальнейшем мораториев на начисление штрафных санкций), а факт оплаты по Договору долевого участия установленным.

Доводы Компании относительно ненадлежащей, по ее мнению оплате, по Договору долевого участия, основаны на позиции о том, что вексель, эмитированный Компанией, был использован в качестве средства платежа по Договору долевого участия, до выполнения Организацией работ, в оплату которых, как указывает Компания, он был выдан Организации. Между тем, с учетом правовой природы векселя Компания не подтвердила наличие обстоятельств, исключающих возможность его использования в качестве средства платежа по Договору долевого участия.

Применительно к обстоятельства, положенным Компанией в обоснование требований по встречному иску, срокам исполнения обязательств по Договору долевого участия, суды, руководствуясь статьями 196, 200 ГК РФ, также посчитали, что срок исковой давности по требованию, заявленному по встречному иску, Компанией пропущен.

При рассмотрении дела судами также установлен факт пропуска Обществом срока исковой давности, применив которую, по заявлению Компании, суды, при установленном ими факте оплаты цены Договора, правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2023 по ходатайству Общества были приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении спорного объекта.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции и исходя из результатов рассмотрения дела связи с оставлением в силе обжалуемых судебных актов обеспечительные меры в соответствии со статьей 96 АПК РФ подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2023 по делу № А56-1191/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БП Истейт-Ланское» - без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2023.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

А.Е. Филиппов