Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11893/2022) закрытого акционерного общества «Балтийская жемчужина» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2022 по делу № А56-1215/2022 (судья Гуляев С.Б.), принятое

по заявлению закрытого акционерного общества «Балтийская жемчужина»

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу

о признании недействительным предупреждения

установил:

Закрытое акционерное общество «Балтийская жемчужина» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предупреждения Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее – Управление, Санкт-Петербургское УФАС) от 29.11.2021 №78/33949/21 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Решением суда от 10.04.2022 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением суда первой инстанции, Общество направило апелляционную жалобу (с учетом дополнений), в которой просит отменить обжалуемое решение суда от 10.04.2022, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных Обществом требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что Общество действовало в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); судом не принято во внимание, что на дату вынесения Управлением оспариваемого предупреждения от 29.11.2021 №78/33949/21, а также на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, обязательства сторон по договорам долевого участия ЖК «Жемчужный каскад» исполнены; все объекты долевого строительства, в том числе квартиры лиц, обратившихся с заявлением в антимонопольный орган, переданы путем подписания актов приема-передачи, также подписаны дополнительные соглашения к договорам об увеличении площади жилых помещений и изменения цены договора. Кроме того, податель жалобы полагает, что при вынесении оспариваемого предупреждения от 29.11.2021 № 78/33949/21 антимонопольный орган вышел за пределы полномочий, предусмотренных частью 1 статьи 3, частями 1 и 4 статьи 39.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней. Представители Управления против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве; Управлением также представлены в суд оригиналы материалов, на основании которых вынесено оспариваемое предупреждение от 29.11.2021 №78/33949/21.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, в Санкт-Петербургское УФАС поступила коллективная жалоба граждан о нарушении ЗАО «Балтийская жемчужина» антимонопольного законодательства (вх. от 18.05.2021 № 16454/2021, перенаправлена из ФАС России), в которой содержались сведения о нарушении ЗАО «Балтийская жемчужина» статьи 14.2 Закона о защите конкуренции, выразившегося во введении в заблуждение относительно качества и потребительских свойств (площади) товара (квартир).

По результатам рассмотрения указанного обращения, а также дополнительно представленных по запросам Управления документов и пояснений, Управление пришло к выводу о наличии в действиях ЗАО «Балтийская жемчужина» наличия признаков нарушения статьи 14.2 Закона о защите конкуренции, выразившегося во введении неопределенного круга лиц (потенциальных участников долевого строительства) в заблуждение относительно фактической площади квартир ЖК «Жемчужный каскад» (застройщик в договорах участия в долевом строительстве, рекламе, иных информационных материалах указал площадь квартиры, которая была меньше ее фактической площади; впоследствии из-за перерасчета площади квартиры застройщик навязывал участникам долевого строительства ЖК «Жемчужный каскад» заключение дополнительных соглашений об увеличении цены квартиры).

С учетом установленных обстоятельств на основании статьи 39.1 Закона о защите конкуренции Управлением выдано ЗАО «Балтийская жемчужина» предупреждение от 29.11.2021 № 78/33949/21 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства путем:

1) прекращения введения в заблуждение неопределенного круга лиц в отношении площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения (как в отношении ЖК «Жемчужный каскад», так и иных домов/корпусов/строений), а равно устранения последствия введения в заблуждение в отношении участников долевого строительства относительно площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения;

2) надлежащего и своевременного уведомления всех участников долевого строительства об изменениях, вносящихся в документацию и иные документы, связанные со строительством, на всех стадиях внесения изменений, если они каким-либо образом влияют на цену (стоимость) и потребительские свойства строящегося объекта, его площадь и площадь иных помещений, расположение или план объекта (в том числе квартиры), любые потребительские свойства такого объекта (включая материалы, толщину стен, шумоизоляцию, высоту потолков и т.д.), несут какие-либо значимые последствия для участников долевого строительства;

3) указанное уведомление должно в обязательном порядке в развернутом виде содержать ссылки и мотивированные объяснения вносимых изменений, их необходимости, а также ссылки на нормативные и иные обосновывающие такие изменения документы, доступные место и способ ознакомления с данными документами, при этом изменения не должны производиться исключительно на усмотрение или по желанию застройщика и иных, связанных со строительством хозяйствующих субъектов, а должны основываться на объективных внешних факторах, подтвержденных документально (включая требования контролирующих органов, заключения государственных экспертиз и т.д.);

4) указанные требования должны быть применены как в отношении объекта ЖК «Жемчужный каскад», так и в отношении любых иных объектов долевого строительства, в том числе путем документальной и фактической передачи квартир участникам долевого строительства по стоимости, изначально указанной в договорах, заключенной с ними до момента ввода здания в эксплуатацию, и без обязания выполнять безосновательные дополнительные условия.

Не согласившись с предупреждением Санкт-Петербургского УФАС от 29.11.2021 № 78/33949/21, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого судом первой инстанции отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в действиях Общество содержатся все необходимые признаки квалификации нарушения по части 4 статьи 14.2 Закона о защите конкуренции, выразившегося во введении в заблуждение в отношении площадей квартир, а также их конечной стоимости.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу Общества подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции от 10.04.2022 подлежащим отмене в связи со следующим.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как указано в части 1 статьи 3 Закона о защите конкуренции, сферой применения данного Закона являются отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции.

Согласно статье 22 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган выполняет следующие функции: выявляет нарушения антимонопольного законодательства, принимает меры по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и привлекает к ответственности за такие нарушения; предупреждает монополистическую деятельность, недобросовестную конкуренцию, другие нарушения антимонопольного законодательства федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, хозяйствующими субъектами, физическими лицами.

В рамках регулирования данной сферы отношений статьей 39.1 Закона о защите конкуренции определены полномочия антимонопольных органов по вынесению предупреждений о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции в целях пресечения действий (бездействия), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции и (или) ущемлению интересов других лиц (хозяйствующих субъектов) в сфере предпринимательской деятельности либо ущемлению интересов неопределенного круга потребителей, антимонопольный орган выдает хозяйствующему субъекту, федеральному органу исполнительной власти, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органу или организации, организации, участвующей в предоставлении государственных или муниципальных услуг, государственному внебюджетному фонду предупреждение в письменной форме о прекращении действий (бездействия), об отмене или изменении актов, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, либо об устранении причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, и о принятии мер по устранению последствий такого нарушения (далее - предупреждение).

Предупреждение выдается хозяйствующим субъектам, в том числе в случае выявления признаков нарушения пункта 3 части 1 статьи 10 Закона о защите конкуренции (часть 2 статьи 39.1 Закона о Защите конкуренции).

При этом, частью 4 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции установлено, что предупреждение должно содержать выводы о наличии оснований для его выдачи; нормы антимонопольного законодательства, которые нарушены действиями (бездействием) лица, которому выдается предупреждение; перечень действий, направленных на прекращение нарушения антимонопольного законодательства, устранение причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, устранение последствий такого нарушения, а также разумный срок их выполнения.

Таким образом, из содержания части 1 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции следует, что предупреждение выдается при наличии признаков нарушения именно антимонопольного законодательства.

В силу правовой позиции, содержащейся в пункте 3 Обзора по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации 16.03.2016, предупреждение, которое выдается антимонопольным органом в соответствии со статьей 39.1 Закона о защите конкуренции, отвечает признакам ненормативного правового акта, установленным в части 1 статьи 198 АПК РФ, поскольку принято уполномоченным государственным органом на основании статей 22 и 39.1 Закона о защите конкуренции в отношении конкретного хозяйствующего субъекта и содержит властное предписание, возлагающее лицо, которому выдано предупреждение, определенные обязанности.

Следовательно, предупреждение антимонопольного органа может быть предметом самостоятельного обжалования в арбитражном суде.

Вместе с тем судебный контроль при обжаловании предупреждения как при проверке его соответствия закону, так и при оценке нарушения им прав и законных интересов должен быть ограничен особенностями вынесения такого акта, целями, достигаемыми этим актом, соразмерностью предписанных мер и их исполнимостью.

Поскольку предупреждение выносится при обнаружении лишь признаков правонарушения, а не его факта (часть 2 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции), то судебной проверке подлежит факт наличия таких признаков по поступившим в антимонопольный орган информации и документам как основаниям вынесения предупреждения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что исходя из вышеприведенных положений статей 3 и 39 Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган при проведении государственного контроля (надзора) не вправе вторгаться в предметную (ведомственную) компетенцию иных государственных органов и выносить предупреждения в связи с установлением признаков нарушения законодательства в тех сферах отношений, которые ему не подконтрольны - не связаны с защитой конкуренции.

Следовательно, при разрешении спора о законности предупреждения арбитражный суд обязан проверить полноту и достаточность признаков, указывающих о возможном совершении хозяйствующим субъектом именно того нарушения, которое запрещено Законом о защите конкуренции. При этом суд не вправе полагаться на одно лишь утверждение антимонопольного органа о наличии оснований для вынесения предупреждения. На основании части 5 статьи 200 АПК РФ наличие признаков соответствующего нарушения подлежит доказыванию.

В пункте 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определено, что конкуренция - соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

При этом согласно пункту 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции недобросовестная конкуренция - любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.

Статьей 14.2 Закона о защите конкуренции установлено, что не допускается недобросовестная конкуренция путем введения в заблуждение, в том числе в отношении:

1) качества и потребительских свойств товара, предлагаемого к продаже, назначения такого товара, способов и условий его изготовления или применения, результатов, ожидаемых от использования такого товара, его пригодности для определенных целей;

2) количества товара, предлагаемого к продаже, наличия такого товара на рынке, возможности его приобретения на определенных условиях, фактического размера спроса на такой товар;

3) места производства товара, предлагаемого к продаже, изготовителя такого товара, гарантийных обязательств продавца или изготовителя;

4) условий, на которых товар предлагается к продаже, в частности цены такого товара.

Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» (далее - Постановление № 2), Закон о защите конкуренции направлен, в том числе, на защиту прав и законных интересов, поддержание благосостояния потребителей как отдельной категории участников рынка, приобретающих товары (работы и услуги) для удовлетворения личных нужд (статья 3, пункты 4 и 23 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

Права и законные интересы потребителей как категории участников рынка могут быть прямо затронуты, в частности, в случаях злоупотребления хозяйствующими субъектами доминирующим положением на соответствующем рынке (статья 10 Закона), при совершении хозяйствующими субъектами актов недобросовестной конкуренции (пункт 9 статьи 4, статьи 14.1 - 14.8 Закона).

В тех случаях, когда Закон о защите конкуренции связывает применение его положений с наличием неопределенного круга потребителей (например, часть 1 статьи 10 Закона), судам необходимо исходить из того, что возможность точного определения числа потребителей на определенный момент не имеет значения для целей применения антимонопольных запретов. В названных случаях необходимо оценивать потенциальную возможность нарушения в целом прав потребителей как участников рынка (отдельных групп потребителей) с учетом характера допущенных соответствующим субъектом нарушений, наступивших последствий или последствий, которые могут наступить в будущем.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 30 Постановления № 2,в силу запрета недобросовестной конкуренции хозяйствующие субъекты вне зависимости от их положения на рынке при ведении экономической деятельности обязаны воздерживаться от поведения, противоречащего законодательству и (или) сложившимся в гражданском обороте представлениям о добропорядочном, разумном и справедливом поведении (статья 10-bis Парижской конвенции по охране промышленной собственности, пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса, пункты 7 и 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

Нарушение хозяйствующим субъектом при ведении своей деятельности норм гражданского и иного законодательства, в том числе в случае неправомерного использования охраняемого результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, само по себе не означает совершение акта недобросовестной конкуренции.

При рассмотрении спора о нарушении запрета недобросовестной конкуренции должны быть установлены в совокупности:

- факт осуществления хозяйствующим субъектом действий, способных оказать влияние на состояние конкуренции;

- отличие избранного хозяйствующим субъектом способа конкуренции на рынке от поведения, которое в подобной ситуации ожидалось бы от любого субъекта, преследующего свой имущественный интерес, но не выходящего за пределы осуществления гражданских прав и честной деловой практики;

- направленность поведения хозяйствующего субъекта на получение преимущества, в частности имущественной выгоды или возможности ее извлечения, при осуществлении экономической деятельности за счет иных участников рынка, в том числе посредством оказания влияния на выбор покупателей (потребителей), на возможность иных хозяйствующих субъектов, конкурирующих добросовестно, извлекать преимущество из предложения товаров на рынке, на причинение вреда хозяйствующим субъектам-конкурентам иными подобными способами (например, в результате использования (умаления) чужой деловой репутации).

Для доказывания факта недобросовестной конкуренции необходимо установление как специальных признаков, определенных нормами статей 14.1 - 14.7 Закона, так и общих признаков недобросовестной конкуренции, предусмотренных пунктом 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции, статьей 10-bis Парижской конвенции по охране промышленной собственности.

Таким образом, при выдаче предупреждения, содержащего властное требование о необходимости прекращения недобросовестной конкуренции, антимонопольный орган в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать, в чем состоят признаки не только недобросовестного (противоправного) поведения хозяйствующего субъекта, но и признаки недопущения, ограничения, устранения конкуренции.

В рассматриваемом случае антимонопольный орган ссылался на наличие в действиях ЗАО «Балтийская жемчужина» признаков нарушения статьи 14.2 Закона о защите конкуренции, выразившегося во введении неопределенного круга лиц (потенциальных участников долевого строительства) в заблуждение относительно фактической площади квартир ЖК «Жемчужный каскад» (застройщик в договорах участия в долевом строительстве, рекламе, иных информационных материалах указал площадь квартиры, которая была меньше ее фактической площади; впоследствии из-за перерасчета площади квартиры застройщик навязывал участникам долевого строительства ЖК «Жемчужный каскад» заключение дополнительных соглашений об увеличении цены квартиры).

Суд первой инстанции согласился с данными выводами антимонопольного органа.

Апелляционная коллегия проанализировав материалы дела, вышеприведенные положения Закона о защите конкуренции с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении № 2, полагает, что выводы антимонопольного органа и суда первой инстанции о наличии в действиях Общества признаков нарушения статьи 14.2 Закона о защите конкуренции являются ошибочными, сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела, ввиду следующего:

Закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно пункту 4.1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

При этом, согласно части 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ также предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ установлено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

- существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Как следует из материалов дела, в договорах участия в долевом строительстве, заключенных ЗАО «Балтийская жемчужина» с участниками долевого строительства предусмотрено, что основные характеристики объекта долевого строительства (в том числе общая площадь квартиры) установлены в Приложении № 1 к Договору.

В пункте 1.4 Договора прямо указано, что стороны Договора признают, что общая площадь квартиры, площадь балконов, лоджий, веранд, террас, иные характеристики объекта долевого строительства и многоквартирного дома являются предварительными и подлежат уточнению по результатам кадастровых работ, проводимых в порядке, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

В пункте 2.1 Договора указана цена договора, которая определяется как произведение 1 квадратного метра общей приведенной площади квартиры на общую приведенную площадь квартиры, указанную в Приложении № 1 к Договору.

При этом, в пункте 2.1 Договора также прямо указано, что изменение цены Договора, указанной в настоящем пункте, производится исходя из фактической общей приведенной площади квартиры по правилам, предусмотренным пунктом 4.5 Договора.

Пунктом 4.5 Договора предусмотрено следующее: «Стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, фактическая Общая приведенная площадь Квартиры и фактическая Общая площадь Квартиры могут отличаться от площадей, указанных в Приложении № 1 к договору.

Уточнение фактической Общей приведенной площади Квартиры и фактической Общей площади Квартиры производится на основании результатов кадастровых работ, проведенных в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Стороны соглашаются с тем, что допустимое изменение фактической Общей площади Квартиры, указанной в Приложении № 1 к Договору, составит не более 5% (пяти процентов) от указанной площади.

При отклонении фактической Общей приведенной площади Квартиры от указанной в Приложении № 1 к Договору более чем на 1 (один) кв.м Стороны осуществляют перерасчет цены Договора, исходя из цены 1 (одного) квадратного метра Общей приведенной площади Квартиры, указанной в пункте 2.1 Договора.

При этом, если фактическая Общая приведенная площадь Квартиры окажется больше Общей приведенной площади квартиры, указанной в Приложении № 1 к Договору, Участники долевого строительства обязаны доплатить Застройщику соответствующую сумму цены Договора в течение 2 (двух) недель от даты заключения Сторонами дополнительного соглашения к Договору об изменении цены Договора, а если окажется меньше Общей приведенной площади Квартиры, указанной в Приложении № 1 к Договору, Застройщик обязан вернуть соответствующую сумму Участникам долевого строительства в течение 2 (двух) недель от даты заключения Сторонами дополнительного соглашения к Договору об изменении цены Договора».

Таким образом, из условий пунктов 1.4. 2.1, 4.5 Договора следует, что при подписании договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства был осведомлен о том, что площадь приобретаемой квартиры, указанная в договоре, является предварительной, может корректироваться как большую, так и в меньшую сторону по результатам проведения кадастровых работ, а допустимое отклонение площади квартиры должно составлять не более 5%. При этом изменение площади квартиры более чем на 1 кв.м приводит к изменению цены договора (в большую либо в меньшую сторону).

Таким образом, выводы антимонопольного органа и суда первой инстанции о том, что участники долевого строительства были введены в заблуждение относительно фактической площади квартир ЖК «Жемчужный каскад», поскольку застройщик в договорах долевого участия в долевом строительстве, рекламе, иных информационных материалах указал площадь квартиры, которая была меньше ее фактической площади, а впоследствии из-за перерасчета площади квартиры застройщик навязывал участникам долевого строительства заключение дополнительных соглашений об увеличении цены квартиры, не соответствуют условиям заключаемых с участниками долевого строительства договоров, в которых оговорены все указанные обстоятельства.

При этом, как уже указывалось выше антимонопольный орган при проведении государственного контроля (надзора) не вправе вторгаться в предметную (ведомственную) компетенцию иных государственных органов и выносить предупреждения в связи с установлением признаков нарушения законодательства в тех сферах отношений, которые ему не подконтрольны - не связаны с защитой конкуренции.

В рассматриваемом случае, антимонопольный орган не относится к государственным органам, осуществляющим контроль за соблюдением прав участников долевого строительства, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, а также органом осуществляющим защиту прав потребителей в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей.

При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, Управлением не доказано наличие в действиях Общества признаков, указывающих на возможное совершение нарушения, которое запрещено Законом о защите конкуренции (в данном случае нарушение статьи 14.2 Закона о защите конкуренции); не доказано в чем состоят признаки недопущения, ограничения, устранения конкуренции в рассматриваемом случае.

В оспариваемом предупреждении от 29.11.2021 № 78/33949/21 не содержится выводов о том, каким образом возможное нарушение требований законодательства о долевом участии в строительстве или законодательства о защите прав потребителей при введении участников долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади квартир и навязывании заключения дополнительных соглашений об увеличении площади квартир, привело к нарушению конкуренции (недобросовестной конкуренции).

Тот факт, что аналогичную с Обществом деятельность по реализации на основании договора участия в долевом строительстве квартир в многоквартирных домах осуществляет, в том числе ООО «Легенда», которое предлагает потенциальным потребителям сходный по основным характеристикам товар (недвижимое имущество), а именно ЖК «Легенда героев», сам по себе не свидетельствует о наличии признаков недобросовестной конкуренции в действиях Общества, не подтверждает, что действия Общества по изменению площади квартир части участников долевого строительства в большую сторону привели к нарушению конкуренции на рынке по строительству жилых зданий.

Из материалов дела не усматривается, что действия Общества способны оказать влияние на состояние конкуренции на рынке строительства нового жилья; что поведение Общества и условия, заключаемых им договоров на участие в долевом строительстве, существенно отличаются от поведения остальных участников рынка строительства жилых зданий (в том числе такого застройщика как ООО «Легенда») и имели исключительную направленность на получение преимущества, в частности имущественной выгоды за счет иных участников рынка, в том числе посредством оказания влияния на выбор покупателей (из материалов дела не усматривается, что антимонопольным органом был проведен какой-либо предварительный анализ на рынке строительства жилых домов, не приведены расчеты относительно количества участников долевого строительства ЖК «Жемчужный каскад», у которых площадь квартиры увеличилась, относительно всех участников долевого строительства ЖК «Жемчужный каскад»).

При этом суд не вправе полагаться на одно лишь утверждение антимонопольного органа о наличии оснований для вынесения предупреждения.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемом случае Санкт-Петербургским УФАС в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ не доказано наличие в действиях ЗАО «Балтийская жемчужина» признаков нарушения статьи 14.2 Закона о защите конкуренции, а соответственно не доказано наличие оснований для вынесения оспариваемого предупреждения от 29.11.2021 №78/33949/21.

При этом, предписывая Обществу совершить действия, указанные в пунктах 2-4 предупреждения от 29.11.2021 №78/33949/21 антимонопольный орган вышел за пределы полномочий, предусмотренных частью 1 статьи 3, частями 1 и 4 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции, вторгшись в компетенцию органов, осуществляющих государственный контроль (надзор) за соблюдением законодательства о защите прав потребителей и участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах, заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению, вынесенное Санкт-Петербургским УФАС предупреждение от 29.11.2021 №78/33949/21 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства подлежит признанию недействительными.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба Общества подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции от 10.04.2022 подлежит отмене с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных Обществом требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанции в размере 4500 руб. подлежат взысканию с Санкт-Петербургского УФАС в пользу Общества.

Излишне уплаченная Обществом государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1500 руб. подлежит возврату Обществу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 апреля 2022 года по делу № А56-1215/2022 отменить.

Признать недействительным предупреждение Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу от 29.11.2021 № 78/33949/21 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу в пользу закрытого акционерного общества «Балтийская жемчужина» 4500 руб. судебных расходов за рассмотрение дела судах первой и апелляционной инстанций.

Возвратить закрытому акционерному обществу «Балтийская жемчужина» из федерального бюджета 1500 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе, перечисленной платежным поручением от 24.03.2022 №808.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.И. Денисюк

Судьи

Л.В. Зотеева

А.Б. Семенова