Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32254/2023) ООО "Эксплуатация ГС - СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2023 по делу № А56-128799/2022, принятое

по заявлению ООО "Эксплуатация ГС - СПб"

к ГЖИ Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга; 2) ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик»

об оспаривании распоряжения

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эксплуатация Главстрой – СПб» (ОГРН: <***>, адрес: 194363, Санкт-Петербург, ул. Валерия Гаврилина, д. 13, корп. 1, стр. 1, пом. 65-Н, далее – ООО «Эксплуатация ГС – СПб», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным распоряжения Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (ОГРН <***>, адрес: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68, лит. А; далее – Инспекция, ГЖИ, административный орган) от 20.10.2022 № 3479-рл; внесении изменений в реестр лицензий, путем включения сведений в отношении Общества в качестве управляющей организации многоквартирным домом по адресу: <...>, стр. 1, на основании протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме от 26.09.2022 № 1 и договора управления многоквартирным домом, условия которого утверждены решением общего собрания от 26.09.2022 №1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга (ОГРН: <***>, адрес: 194100, Санкт-Петербург, пр-кт Б.Сампсониевский, 86, далее – Администрация, третье лицо-1), общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» (ОГРН: <***>, адрес: 199034, Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, пом. 2-Н, ком. №65, далее – ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик», третье лицо-2).

Решением от 07.08.2023 суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с решением суда, ООО "Эксплуатация ГС - СПб" обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает на неправомерное исключение Инспекцией голосов, которыми проголосовал застройщик – ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик». Право застройщика на спорные помещения подтверждается Договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №02/ЗК-06715 от 25.07.2017; помещения в здании, введенном в эксплуатацию, принадлежат застройщику на праве собственности, причем государственная регистрация этого права для цели его возникновения по смыслу пункта 2 статьи 263 ГК РФ не требуется.

В судебном заседании представитель ООО "Эксплуатация ГС - СПб" поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Инспекции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Администрация и ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик», извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено материалами дела, 07.10.2022 Общество обратилось в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербург и включении многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Толубеевский проезд, д. 36, корп. 1, стр. 1 (далее – МКД) в реестр лицензий на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом на основании Протокола № 1 общего собрания собственников помещений в очной форме от 26.09.2022.

К заявлению Общество представило копию протокола общего собрания от 26.09.2022 №1; копии доверенностей на лиц, представляющих интересы собственников помещений МКД для направления заявления в Инспекцию; реестр собственников МКД, принявших участие в голосовании; реестр собственников МКД, заключивших договор управления; типовая форма договора управления МКД; копия справки обмерных работ.

Распоряжением от 20.10.2022 № 3479-рл Инспекция отказала Обществу во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербург, сославшись на то, что согласно подпункту «е» пункта 5 утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее – Порядок, Порядок № 938/пр), решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленные протоколом от 26.09.2022 № 1, имеют признаки ничтожности по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку решения приняты при отсутствии необходимого кворума.

Не согласившись с указанным распоряжением, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в виду следующего.

На основании части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе управление управляющей организацией.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в этом доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 7 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, согласно которому лицензирование осуществляют органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (пункт 2); лицензирующий орган формирует и ведет реестр лицензий субъекта Российской Федерации (пункт 15).

После получения сведений, указанных в части 2 статьи 198 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 ЖК РФ).

Перечень документов, представляемых с заявлением о внесении изменений в реестр, установлен пунктом 3 Порядка N 938/пр.

Пунктом 5 Порядка N 938/пр предусмотрено, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет, в том числе, отсутствия признаков ничтожности решения ОСС помещений в МКД по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации (подпункт "е").

По результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает решение о внесении изменений и реестр; об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов; о приостановлении рассмотрения заявления (пункт 7 Порядка N 938/пр).

В силу пункта 9 Порядка N 938/пр основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов являются несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами "а", "г" - "е" пункта 5 настоящего Порядка.

Как следует из материалов дела, 07.10.2022 Общество обратилось в Инспекцию с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий в отношении спорного МКД, к которому, в том числе, приложены копия протокола общего собрания от 26.09.2022 № 1, копии доверенностей на лиц, представляющих интересы собственников помещений МКД, реестр собственников помещений в МКД, принявших участие в голосовании, реестр собственников помещений МКД, заключивших договоры управления МКД, типовая форма договора на оказание услуг по эксплуатации МКД; копия справки по данным обмерных работ МКД, что подтверждено соответствующей описью документов, представленной в материалы дела.

Из протокола общего собрания от 26.09.2022 № 1 следует, что в собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 84,4% (13 195,8 м. кв.) от общего числа голосов собственников помещений МКД (согласно разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – 15 635,1 м.кв.).

Инспекцией установлено и зафиксировано в акте от 19.10.2022 № б/н, что согласно реестру собственников, решениям собственников, являющихся приложением к протоколу от 26.09.2022 № 1, в общем собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 0,65 % голосов (102,7 м.кв.), от общего числа голосов собственников помещений в МКД (согласно разрешения на ввод в эксплуатацию МКД – 15 635,1 м.кв.).

При этом Инспекция установила, что на момент подачи Обществом заявления в ГЖИ право собственности/полномочия на участие застройщика ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» (в представленном Обществом реестре застройщик указан как собственник жилых помещений) не подтверждено надлежащими доказательствами (доказательствами, что помещения построены за свой счёт).

Инспекция заключила, что ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик», являясь застройщиком, не является собственником помещений в МКД. Кроме того, не учитывался бюллетень голосования по помещению №92 в связи с расхождением данных о собственнике помещения в бюллетене голосования с реестром собственников в МКД, представленным Обществом как приложение №2 к протоколу общего собрания, представленного в Инспекцию.

С учётом изложенного из подсчёта голосов Инспекцией исключены голоса в количестве 13046,7 (помещения 1-91, 93-206, 208-292, 298, 300, 304, 308, 310, 314, 316, 322, 324, 326, 328, 329, 332, 334, 337, 340, 346, 347, 350, 352-362, 364-381).

Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов.

Пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Заключением от 20.10.2022 Инспекцией установлено наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников МКД, оформленного протоколом общего собрания от 26.09.2022 № 1 и установлено несоответствие заявления и документов, представленных Обществом, условиям, предусмотренным пп. «е» п. 5 Порядка, которые в соответствии с пп. «а» п. 9 Порядка являются основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает на неправомерное исключение Инспекцией голосов, которыми проголосовал застройщик – ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик». Право застройщика на спорные помещения подтверждается Договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №02/ЗК-06715 от 25.07.2017; помещения в здании, введенном в эксплуатацию, принадлежат застройщику на праве собственности, причем государственная регистрация этого права для цели его возникновения по смыслу пункта 2 статьи 263 ГК РФ не требуется.

Указанные доводы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции обоснованно им отклонены.

Из анализа положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ следует, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены собственники помещений в многоквартирном доме и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи.

В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства. Помещения в МКД не передавались и не могли быть преданы ему по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика).

Согласно протоколу общего собрания от 26.09.2022 №1 и приложениям к нему зарегистрированное право собственности на помещения в многоквартирном доме у ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» отсутствует.

Следовательно, решение собрания от 26.09.2022 нельзя признать решением правообладателей помещений в многоквартирном доме по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 10, пункта 6 части 2 статьи 153, частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ.

Застройщик, не являющийся собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления домом.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» подтвердило, что в отношении всех квартир в МКД, за исключением четырех жилых помещений (2, 4, 12, 369), заключены договоры участия в долевом строительстве, денежные средства участников долевого строительства размещались на счетах эскроу.

Таким образом, факт привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства, в случае размещения таких средств на счетах эскроу не свидетельствует о возникновении права собственности у застройщика на жилые помещения, в отношении которых заключены договоры участия в строительстве, а равно не подтверждает правомерность участия застройщика в качестве собственника указанных жилых помещений в общем собрании собственников помещений в МКД.

Необходимо отметить, что норма части 14 статьи 161 ЖК РФ устанавливает обязанность застройщика заключить договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, который действует до проведения конкурса по отбору управляющей организации органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ.

Как указывает Инспекция, Обществом и застройщиком реализованы положения части 14 статьи 161 ЖК РФ и многоквартирный дом включен в раздел реестра лицензий, содержащий сведения о перечне многоквартирных домов находящихся в управлении Общества, что подтверждается распоряжением Инспекции от 05.02.2021 №305-рл.

Факт отсутствия передачи жилых помещений МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании.

Кроме того, согласно разъяснениям Минстроя России, изложенным в письме от 26.02.2020 № 5607-ОГ704, при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

В настоящем случае, сведений, подтверждающих, что ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» как застройщик оформило право собственности на помещения, которыми голосовало при проведении собрания собственников, оформленного протоколом от 01.02.2021 №1, материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, Инспекция не могла признать протокол от 26.09.2022 №1, имеющий признаки ничтожности, достаточным основанием для внесения изменений в реестр лицензий, в связи с чем заявителю в оспариваемом распоряжении обосновано отказано во внесении изменений в реестр лицензий со ссылкой на положения подпункта «е» пункта 5 Порядка и статьи 181.5 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом, как несостоятельные, необоснованные и не опровергающие правомерные выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении.

Принимая во внимание, что судом правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 104 АПК РФ и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации Обществу из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 1500 руб., излишне оплаченная при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07 августа 2023 года по делу № А56-128799/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эксплуатация Главстрой – СПб» - без удовлетворения.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «Эксплуатация Главстрой – СПб» излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Б. Семенова

Судьи

Н.А. Мильгевская

О.В. Фуркало