Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20566/2018) АО "Ассоциация Северные цветы" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2018 по делу № А56-14508/2018 (судья Геворкян Д.С.), принятое

по иску АО "Ассоциация Северные цветы"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о взыскании денежных средств

установил:

Закрытое акционерное общество "Ассоциация "Северные цветы" (адрес: Россия 191025, Санкт-Петербург, Невский пр. д.80, ОГРН: <***>, далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный 1/Б, ОГРН: <***>; далее – Комитет, ответчик) о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями государственного органа, в размере 2957303 руб. 58 коп.

Протокольным определением от 25.04.2018 судом произведена замена закрытого акционерного общества «Ассоциация "Северные цветы» на акционерное общество «Ассоциация "Северные цветы».

Решением суда от 02.07.2018 в удовлетворении заявления отказано.

Истец, не согласившись с решением суда, направил апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просил решение суда.

Определением суда от 29.08.2018 рассмотрение дела отложено до 26.09.2018.

В судебном заседании 26.09.2018 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником КИО СПб) (арендодатель) и государственным учреждением кинотеатр «Паризиана» (арендатор) был заключен договор аренды №10/17176)0 от 03.03.1995 (далее - Договор), по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 144.2 кв. м по адресу: <...> д 78/64. а арендатор принимает на себя обязательство уплачивать арендные платежи.

Дополнительным соглашением № 9 от 18.01.2007 к Договору сторона арендатора заменена на ЗАО «Ассоциация «Северные цветы» (далее - истек).

Дополнительным соглашением № 1 от 04.06.2008 сторонами согласовано изменение объекта аренды, в качестве таковых сторонами определены: нежилое помещение 5-11 площадью 73.8 кв. м. кадастровый номер 78:31:1219:5:99:25. по адресу: г Санкт-Петербург. Литейный пр., д 6477 8, лит. А, и нежилое помещение 42-11 площадью 98 кв. м, кадастровый номер 78:31:1219:27 по адресу: г. Санкт-Петербург. Литейный пр.. д.64/78, лиг. А (далее - Помещение 42-11).

Истец 02.12.2014 подал ответчику заявление с приложениями, в котором сообщил о своем намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда (помещения 42-Н).

06.03.2016 Арбитражным судом города дской области по делу №А56-79807/2015 принято решение, согласно которому суд признал отказ ответчика от 29.06.2015 №23777-19 незаконным и обязал ответчика выполнить действия, предусмотренные Федеральном законом от 22.07.2008 № 159-Ф3 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», для реализации истцом преимущественного права выкупа помещения 42-Н.

31.10.2016 истец получил письмо АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» №3708/30 от 17.10.2016 с договором купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге

В пункте 2.1 договора купли-продажи цена объекта указана в размере 14 890 000 (Четырнадцать миллионов восемьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек.

В абзаце третьем пункта 2.2 договора купли-продажи оговорено, что размер процентов, начисляемых на оставшуюся после уплаты первого платежа сумму денежных средств, равен одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже объекта недвижимости в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт- Петербург», и составляет 10,5%.

Не согласившись с незаконными условиями выкупа указанная стоимость не является рыночной (противоречие Федеральному закону от 22.07.2008№159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднею предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Росси некой Федорации»):

Указанная ставка в размере 10,5% не соответствует ставке, установленной па юридически значимый период ЦБ РФ в размере 10% (см. Информацию Банка России от

«Банк России принял решение снизить ключевую ставку до 10,00% годовых» и Информацию Банка России от 13.09.2013 «О системе процентных инструментов денежно- кредитной политики Банка России»);

истец письмом № 192 от 29.11.2016 направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи помещения 42-11.

В письме № 4919/30 от 07.12.2016 представитель ответчика - АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» сообщил, что в случае несогласия истца с условиями продажи и достоверностью величины рыночной стоимости объекта продажи, истец вправе обратиться в суд.

Оспаривать незаконные условия договора купли-продажи истец продолжил в рамках арбитражного дела № А56-8166/2016, производство по которому было возобновлено.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017 по делу № А56-8166/2016 исковые требования истца были удовлетворены в полном объеме:

суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения 42-14. общей площадью 98.5 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001219:4398.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не находит оснований для отмены решения.

В пункте 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Арендатор, не являющийся собственником спорного помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (статья 606, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, до момента приватизации основанием владения Общества спорным помещением является действующий договор аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением. Указанный вывод подтверждается п.п. 5-8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Поскольку в силу статьи 654 ГК РФ пользование недвижимым имуществом по договору аренды является платным, а возложение на Комитет вступившим в законную силу судебным актом обязанности совершить действия, предусмотренные статьей 9 Закона N 159-ФЗ, с учетом положений пункта 9 статьи 4 названного Закона не свидетельствует о возникновении у общества иных оснований для владения спорным помещением, кроме как на основании договора аренды, то внесенные Обществом арендные платежи по действующему договору аренды не могут быть признаны убытками, причиненными истцу неправомерными действиями ответчика.

Нормы Закона N 159-ФЗ не позволяют определить точный срок
принятия решения о приватизации даже при условиисоблюдения

государственным органом всех процедур, связанных с реализацией заявителем права на выкуп.

Согласно ст. 3 ФЗ № 159 субъекты малого и среднего
предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества
из государственной собственности субъекта Российской Федерации или
муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на
приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и
определенной независимым оценщиком в порядке, установленном
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации".

Согласноп. 1 ст. 4 ФЗ № 159 орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 ФЗ № 159.

Таким образом, принятие положительного решения о выкупе и, как следствие, заключение договора купли-продажи невозможно при отсутствии отчета о рыночной стоимости имущества определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации. При подаче заявления о выкупе истцом не был представлен вышеуказанный отчет, в связи чем к установленному нормативными актами сроку для принятия решения о выкупе необходимо прибавить срок для подготовки отчета о рыночной стоимости имущества определенной независимым оценщиком.

Нормативными актами, на которые ссылался истец установлены сроки для принятия решения Комитетом, но не установлены сроки для подготовки независимым оценщиком отчета о рыночной стоимости имущества. Более того, очевидно, что действия независимого оценщика независимы от КУГИ и, как следствие, сроки оценки не связаны с действиями Комитета. Таким образом, невозможно точно определить срок для принятия решения о выкупе (в случае отсутствия отчета об оценке при подаче заявления о приватизации).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Данная обязанность арендатора является встречной по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество в аренду по договору аренды.

Поскольку договор являлся действующим вплоть до даты заключения договора купли-продажи, когда произошло совпадение арендодателя и арендатора в одном лице, то Общество в силу статьи 614 ГК РФ обязано было вносить арендную плату за пользование помещением по включительно.

В связи с изложенным расходы по внесению в период .... арендной платы за пользование помещением не могут быть отнесены к убыткам Общества, так как они были произведены им не с целью восстановления его нарушенного права, а во исполнение обязательства по договору.

Установленными по делу обстоятельствами не подтверждается наличие причинно-следственной связи между заявленными к взысканию истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.

Суд также обоснованно счел, что представленный истцом договор на проведение работ по оценке и платежное поручение, не могут быть признаны достаточными доказательствами для взыскания убытков, так как не усматривается причинная связь между произведенной на основании указанных документов оплатой и заявленными к взысканию убытками.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, внесение арендной платы было обусловлено не какими-либо действиями или бездействием Комитета, а наличием между сторонами обязательства, вытекающего из договора аренды.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 ГК РФ).

Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Обязанностью арендатора является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГКРФ).

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В абзаце 3 пункта 6 Постановления от 17.11.2011 № 73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, следовательно, обязанность Общества по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения договора купли-продажи

Таким образом, установленными по делу обстоятельствами не подтверждается наличие причинно-следственной связи между заявленными к взысканию истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы исследованы судом первой инстанции, и способных повлиять на правильность принятого по делу судебного акта.

Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не является процессуальным основанием отмены судебного акта, принятого с соблюдением норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах следует признать, что нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи, с чем у апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2018 по делу № А56-14508/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.П. Загараева

Судьи

М.В. Будылева

О.В. Горбачева