Гражданский кодекс часть 1

19 февраля 2018 года	Дело №	А56-14831/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2018 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Петербургское агентство недвижимости» ФИО1 (доверенность от 04.12.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 28.12.2017 № 122594-42), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Петербургское агентство недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Тимухина И.А.) по делу № А56-14831/2017, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Петербургское агентство недвижимости», место нахождения: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, д. 112, корп. 2, лит. И, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – Комитет), выразившегося в уклонении от применения отчета от 01.07.2016 № 9691 об оценке рыночной арендной платы к определению размера арендной платы по договору от 03.08.99 № 00-(А)003941 (10) аренды объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н; обязании Комитета устранить нарушение прав заявителя путем применения с 28.04.2016 к расчету размера арендной платы в названном договоре аренды метода индивидуальной оценки (с учетом уточнения требований). Решением от 25.07.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 данное решение оставлено без изменения. Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, Общество избрало надлежащий способ защиты права, поскольку в данном случае Комитет необоснованно уклоняется от применения обязательного для него порядка определения арендной платы, установленного законом Санкт-Петербурга. В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными, полагая, что требования Общества направлены на изменение условий договора. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет; арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Трикотажное объединение» «ЛАК» (арендатор) заключили договор от 03.08.99 № 00-(А)003941 (10) аренды нежилого помещения общей площадью 2026,1 кв. м с кадастровым номером 78:1285:3:5:3, расположенного на первом-втором этажах здания-памятника по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н, для использования под магазин смешанного ассортимента сроком действия до 02.08.2009. Размер и порядок внесения платежей определены разделом 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора арендная плата устанавливается в условных единицах (у.е.) и на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м в год на основании индивидуальной рыночной оценки составил 250 у.е. (без учета налога на добавленную стоимость), ежемесячный размер за объект - 42 210,42 у.е. (без учета налога на добавленную стоимость). Пунктом 3.3 договора арендодателю предоставлено право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы. По акту приема-передачи от 27.07.99 помещения переданы арендатору. Дополнительным соглашением от 22.04.2002 № 1 к договору срок его действия продлен по 02.08.2048. На основании дополнительного соглашения от 20.05.2003 № 2 к договору аренды от 03.08.99 № 00-(А)003941 (10) права и обязанности арендатора по данному договору перешли к Обществу. Уведомлением от 21.12.2007 № 9314 Комитет сообщил арендатору об изменении размера арендной платы, рассчитанного в рублях с применением метода массовой оценки. В пункте 3 данного уведомления указано, что в случае несогласия с размером арендной платы Общество вправе за свой счет заказать проведение индивидуальной оценки, результаты которой будут применены путем заключения дополнительного соглашения к договору. Общество, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 2.2.3 Положения о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (в редакции, вступившей в силу с 01.01.2015), утвержденного Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 (далее – Положение), арендная плата по договору может рассчитываться с применением метода индивидуальной оценки, и на явное несоответствие уплачиваемой Обществом по договору арендной платы рыночным условиям аренды помещений на текущий момент, обратилось в Комитет с предложением от 14.11.2016 № 1438/16 пересмотреть размер арендной платы и заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, уменьшив арендную плату до 3 015 000 руб. в месяц в соответствии с отчетом от 01.07.2016 № 9691 об оценке рыночной арендной платы за нежилое помещение в здании-памятнике, выполненным по его заказу обществом с ограниченной ответственностью «Новая Оценочная Компания». Письмом от 16.12.2016 № 135480-32 Комитет сообщил о невозможности применить данный отчет по указанным в письме причинам. Общество повторно обратилось в Комитет с письмом от 28.12.2016 № 1463/2016, в котором просило рассмотреть вопрос о снижении размера арендной платы. Заявление Общества Комитетом оставлено без удовлетворения. Общество, полагая, что Комитет незаконно уклоняется от изменения размера арендной платы в соответствии с обязательным для него действующим законодательством Санкт-Петербурга, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Применение конкретного способа защиты возможно, если это приведет к восстановлению нарушенного права, поэтому выбор того или иного способа защиты зависит от содержания права и характера его нарушения. В данном случае Общество, считающее нарушенным свое право как арендатора на определение размера арендной платы по действующему договору аренды в соответствии с существующим в Санкт-Петербурге порядком, заявило требования по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в порядке устранения допущенных Комитетом нарушений его прав просило обязать Комитет применить с 28.04.2016 к расчету размера арендной платы в договоре аренды метод индивидуальной оценки. Таким образом, по сути требования Общества направлены на пересмотр размера арендной платы по ранее заключенному договору аренды. Между тем исходя из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение условий договора возможно тремя способами: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, иными законами или договором; в одностороннем порядке в предусмотренных Кодексом, иными законами или договором случаях. В то же время требование о внесении изменений в договор на основании указанной статьи Общество не заявляло. Согласно пункту 4.1 Положения результаты индивидуальной оценки ставок арендной платы применяются при заключении договора аренды или дополнительного соглашения к нему. Таким образом, применение результатов индивидуальной оценки ставок арендной платы возможно при наличии волеизъявления обеих сторон. При таких обстоятельствах, поскольку из Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 не вытекает обязанность Комитета по заявлению Общества пересмотреть размер арендной платы по договору, суды правомерно не усмотрели оснований для признания оспариваемого бездействия Комитета незаконным и удовлетворения требований Общества. Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, верно примененных судами. Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 по делу № А56-14831/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Петербургское агентство недвижимости» – без удовлетворения.
Председательствующий			И.В. Сергеева
Судьи			А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина