Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-38554/2021) общества с ограниченной ответственностью «Вакрус» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2021 по делу № А56-15524/2021, принятое по иску:

истец: Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (адрес: Россия, 125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Вакрус» (адрес: Россия,188491, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.12.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договора и обязании,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вакрус» (далее - Общество) о расторжении заключенного с Обществом договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, от 09.04.2014 № 115, об обязании ответчика в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить Агентству по акту передачи являющиеся имуществом Российской Федерации объекты нежилого фонда, расположенные по адресу: Ленинградская область, Ивангород, ул. Пасторова, д. 50, в составе:

- литеры Г, часть здания корпуса № 1, фабуправления на 2 этаже, пом. № 36, 33-44, 46 общей площадью 181,7 кв.м (РНФИ П12480000404);

- литеры Б, часть здания корпуса № 3, прядильного корпуса на 1 этаже, пом. № 21, 23-27, 30-34 общей площадью 1 887,2 кв.м (РНФИ П12480000406);

- литеры Е, часть здания корпуса № 4, цеха подготовки сырья на 1 этаже, пом. № 1-15 - общей площадью 1 005,5 кв.м (РНФИ П2480000406);

- литеры Е, часть здания корпуса № 6, материального склада на 1 этаже, пом. № 5, 8 общей площадью 160,0 кв.м (РНФИ П12480000408);

- литеры З, часть здания корпуса № 8, склада готовой продукции на 2 этаже, пом. № 8-12 общей площадью 1 180,3 кв.м (РНФИ П12480000411).

Решением от 15.10.2021 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; ссылается на то, что пристройки не принадлежат ответчику; каких-либо обязательств по производству ремонта как текущего, так и капитального, Общество на себя не принимало; Общество не совершало каких-либо перепланировок, переустройства; полагает, что именно собственник помещения, обладая соответствующими полномочиями по выдаче разрешений на осуществление ремонтно-строительных работ, должен инициировать выполнение работ, а ответчик, в свою очередь, должен понести расходы и принять долевое участие в ремонте; ссылается на то, что здания 1980 года постройки переданы со степенью износа 60% с дефектами; полагает неразумным срок, установленный судом для возврата объектов арендованного имущества.

В судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, ходатайствовало об отложении судебного заседания. Агентство просило в удовлетворении жалобы отказать, возражало против отложения разбирательства.

Рассмотрев ходатайство Общества об отложении рассмотрения дела, апелляционный суд отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ленинградской области (арендодатель, далее - Управление) и Общество (арендатор) 09.04.2014 заключили договор № 115 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты нежилого фонда, являющиеся имуществом Российской Федерации, расположенные по адресу: Ленинградская область, Ивангород, ул. Пасторова, д. 50, в составе:

Указанные части объектов переданы единым комплексом на срок 49 лет для ведения производственной деятельности.

Распоряжением Управления от 19.05.2016 № 83-р с учетом изменений, внесенных распоряжением от 11.10.2016 № 223-р, объекты культурного наследия федерального значения, находящиеся по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, Ивангород, ул. Пасторова, д. 50, закреплены за Агентством на праве оперативного управления.

Объект является выявленным объектом культурного наследия.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора арендатор обязан содержать объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

По условиям договора арендатор обязуется заключить в течение двадцати дней с момента вступления договора в силу договор на обслуживание арендуемых помещений и снабжение их энергетическими и иными ресурсами (пункт 2.2.11 договора); обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора (пункт 2.2.13 договора); поддерживать в надлежащем состоянии фасад объекта (пункт 2.2.17 договора); ежеквартально представлять арендодателю копии документов об изменении данных об объекте или уведомления об отсутствии изменения этих данных (пункт 2.2.20 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок, нарушений целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя на основании решения суда или при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях условий арендатора: в случае, если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта или инженерного оборудования либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.6, 2.2.7-2.2.16, 2.2.17 договора (пункт 5.3.5 договора); в случае отсутствия договоров на обслуживание объекта или снабжение его энергетическими и другими ресурсами в течение более чем одного месяца (пункт 5.3.7 договора); при непредоставлении арендодателю в соответствии с пунктом 2.2.20 договора копий документов об изменении данных об объекте или уведомлений об отсутствии изменения этих данных (пункт 5.3.10 договора).

Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора, если арендатор не устранит существенные недостатки в срок, указанный в соответствующем письменном предупреждении (пункт 5.4 договора).

По условиям пунктов 6.2.1, 6.2.4, 6.4 договора арендатор обязуется соблюдать требования сохранности объекта культурного наследия федерального значения, а именно: не производить никаких пристроек и перегородок как снаружи, так и внутри его без специального разрешения госоргана охраны памятников; проводить ремонтно-реставрационные работы в соответствии с архитектурно-реставрационным заданием, выданным департаментом по охране использованию памятников истории и культуры Комитета по культуре Ленинградской области, силами лицензированной организации, на основании утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации, по письменному разрешению госоргана охраны памятников; заключить в установленном порядке охранное обязательство по обеспечению сохранности объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 7.1 договора неотделимые улучшения, в т.ч. капитальный ремонт объекта производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

В результате проведенного 06.11.2020 Агентством с участием представителя Комитета по культуре Ленинградской области внепланового осмотра объекта установлено следующее:

- лит. Г (пом. 36, 38-44, 46, 2 эт.): помещения требуют ремонта, состояние неудовлетворительное, имеются следы протечек, штукатурка местами утрачена, существует угроза обрушения (в лестничном проеме), теплоснабжение отсутствует;

- лит. Б (пом. 21, 23-27, 30-34): произв. цех здания в неудовлетворительном состоянии, требует ремонта, обрушение штукатурного слоя, возведена пристройка (при входе) из бетонных блоков, кирпичей примыкает к зданию ОКН, внутри помещения в антисанитарном состоянии, оконные заполнения частично утрачены;

- лит. В (пом. 1-15): оборудована перепланировка, в части установления перегородок, оборудована антресоль; в неудовлетворительном состоянии, требуется ремонт, на стенах трещины, обрушение штукатурного слоя;

- лит. Е (пом. 5, 8): общее состояние неудовлетворительное, обрушение штукатурного слоя, трещины на стенах, оконные заполнения закрыты кирпичом, требуется ремонт;

- лит. З (пом. 1-12): помещения находятся в аварийном состоянии, стены частично отсутствуют, перекрытие кровли утрачены.

Общие выводы: помещения в неудовлетворительном состоянии, требуется ремонт, частично противоаварийные работы, арендатором не выполнялись работы по сохранению, на территории объекта возведены постройки (гаражи), примыкающие к лит. Е, трансформаторная подстанция примыкает к лит. Б, компрессорная, склад ГСМ, здания артезианской скважины; производственные отходы сжигаются на территории объекта (земельном участке); вывоз ТБО не осуществляется; произведена фотофиксация нарушений.

Указав в иске на нарушение Обществом установленных договором обязанностей по соблюдению требования сохранности объекта культурного наследия федерального значения, в том числе по выполнению ремонтно-реставрационных работ (пункт 6.2.4), сохранению объекта, содержанию объекта в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.9); снабжению помещений энергетическими и иными ресурсами (пункт 2.2.11); заключению в установленном законом порядке охранного обязательства по сохранению объекта культурного наследия (пункт 6.4.); нарушение запрета на производство прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования (пункт 2.2.6); запрета на устройство пристроек и переделок как снаружи, так и внутри его без специального разрешения госоргана охраны памятников (пункт 6.2.1), Агентство просило суд расторгнуть договор в судебном порядке.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий договора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пунктов 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен пунктом 1 статьи 619 ГК РФ. Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу указанной правовой нормы по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По условиям договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя на основании решения суда при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях условий договора:

- при необеспечении арендатором в соответствии с пунктом 2.2.13 договора в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям арендодателя на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора (пункт 5.3.3);

- в случае если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта или инженерного оборудования либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.6, 2.2.7, 2.2.16, 2.2.17 договора (пункт 5.3.5);

- в случае отсутствия договоров на обслуживание объекта или снабжение его энергетическими и другими ресурсами в течение более чем одного месяца (пункт 5.3.7);

- в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 6.2, 6.3, 6.4 договора (пункт 5.3.9);

- при непредставлении арендодателю в соответствии с пунктом 2.2.20 договора копий документов об изменении данных об объекте или уведомлений об отсутствии изменения этих данных (пункт 5.3.10).

Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора если арендатор не устранит существенные недостатки в срок, указанный в соответствующем предупреждении (пункт 5.4 договора).

В обоснование факта нарушения Обществом условий договора в материалы дела представлены, в том числе акт осмотра объекта от 06.11.2020 с материалами фотофиксации, постановление Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10.06.2021 по делу № 5-1039/2021 об административном правонарушении, претензия от 24.11.2020 № 1071 с требованием устранить выявленные нарушения; письмо заместителя Председателя Правительства Ленинградской области - председателя комитета по сохранению культурного наследия, согласно которому факт повреждения объекта культурного наследия установлен.

Постановлением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10.06.2021 по делу № 5-1039/2021 об административном правонарушении установлено, что в нарушение действующего законодательства объект культурного наследия содержится в ненадлежащем состоянии, имеется разбросанный неустановленного характера отработанный материал, территория объекта культурного наследия захламлена, не благоустроена, в части объектов имеются разбитые окна и выпадение кирпичей, частичное обрушение; выявленные нарушения требований законодательства об охране объектов культурного наследия подтверждены актом проверки 06.11.2020 Комитета по культуре Ленинградской области и другими материалами проверки; нарушения свидетельствуют о ненадлежащем исполнении Обществом обязанностей по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, что создает угрозу его повреждения и уничтожения, что является недопустимым, в связи с чем Общество привлечено к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 7.13 КоАП РФ.

Как видно из постановления от 10.06.2021 по делу № 5-1039/2021, Общество признало вину в совершении административного правонарушения; с декабря 2020 года на постоянной основе по договору на оказание услуг и выполнению работ по сбору, транспортированию и размещению отходов производства, вывозятся с арендуемой территории отходы производства.

Таким образом, судом установлен факт нарушения Обществом договорных условий, в том числе пунктов 2.2.9, 2.2.4, 6.2.1, 2.2.6, 2.2.16, 2.2.17 договора, что в силу пункта 5.3 признается существенным нарушением договора и является основанием для его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя.

Доводы ответчика со ссылкой на недостаточность предоставленного срока для устранения нарушений (30 календарных дней), в том числе для выполнения работ по устранению самовольных пристроек и перепланировок, на техническое состояние переданных в аренду объектов согласно техническим паспортам зданий лит. Г, Б, В, Е, З; неуказание арендодателем в претензии конкретных подлежащих выполнению работ обоснованно отклонены судом.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По условиям пункта 2.2.4 договора арендатор обязался производить за свой счет текущий ремонт, а также капитальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора, в разумный срок, с предварительным письменным уведомлением арендодателя; иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

Судом учтено, что доказательств выполнения с момента заключения договора в 2014 году по дату рассмотрения настоящего дела, то есть на протяжении более 7 лет ни текущего, ни капитального ремонта объекта Обществом не представлено. Кроме того, суд учел, что с момента получения претензии Агентства в ноябре 2020 года до октября 2021 года Общество также не предприняло мер к устранению выявленных арендодателем в ноябре 2020 года нарушений.

Приняв во внимание отсутствие доказательств того, что Общество совершает действия, направленные на поддержание арендованного имущества в надлежащем состоянии, допущенные Обществом нарушения условий договора являются существенными, суд правомерно удовлетворил иск.

Довод Общества о неисполнимости решения в пятидневный срок с момента решения суда в законную силу документально не подтвержден.

При изложенных выше обстоятельствах оспариваемое решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2021 по делу № А56-15524/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.А. Нестеров