Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-21715/2017 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 по делу № А56-1564/2017 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб»

третьи лица: 1) ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор», 2) ООО «Союз-Инвест»

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» (далее – ООО «Главстрой-СПб», общество, ответчик) 1 574 719 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с 24.03.2016 по 31.10.2016 и 276 033 руб. 39 коп пени за просрочку платежей за период с 03.04.2016 по 02.11.2016 по договору аренды от 28.02.2007 №00*ЗК-006069 земельного участка, с кадастровым номером 78:1056Д6:1, зона 2, расположенного по адресу: <...>, площадью 765 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и ООО «Союз-Инвест».

Решением от 28.06.2017 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области присудил к взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 2 097 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате. В удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Комитет обратился с апелляционной жалобой на данное решение, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Комитет не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что расчет арендной платы, произведенный Комитетом исходя из кода функционального использования 18.0, является неверным.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возразили. Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из имеющихся в деле доказательств и не оспаривалось сторонами, между Комитетом по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга (правопредшественником истца) и ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» (в настоящее время ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор») заключен инвестиционный договор от 23.08.2006 №00-(И)006051 для осуществления проектирования и реконструкции здания по адресу: <...>, под административно-торговые цели, сроком действия до 10.09.2008; и договор аренды земельного участка от 28.02.2007 №00*ЗК-006069, с кадастровым номером 78:1056Д6:1, зона 2, расположенного по адресу: <...>, площадью 765 кв.м, образованного в границах расположенного на нем здания.

В связи с неисполнением ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» обязательств по инвестиционному договору Комитет в 2009 году обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 23.08.2006 №00-(И)006051, взыскании 536 597 руб. 64 коп. пеней.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 по делу А56-10750/2009 утверждено мировое соглашение между Комитетом, ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и ООО «Главстрой-СПб», в соответствии с которым предусмотрено выполнение действий по подготовке проекта постановления правительства Санкт-Петербурга по замене стороны в обязательствах по инвестиционному договору на ООО «Главстрой-СПб» и продлении сроков реализации инвестиционного договора, при исполнении сторонами ряда условий, на срок до 01.10.2020.

На основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 №155 между Комитетом, ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и ООО «Главстрой-СПб» заключено дополнительное соглашение от 24.03.2016 №2 к инвестиционному договору о замене стороны по договору на ООО «Главстрой - СПб» и продлении срока реализации инвестиционного проекта до 01.10.2020.

Земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 28-30, корпус 50, кадастровый номер 78:31:0105605:1, площадью 765 кв.м, в отношении которого заключен договор аренды земельного участка, образован практически в границах расположенного на нем здания, подлежащего реконструкции и находится в фактическом пользовании ООО «Главстрой-СПб» - стороны по инвестиционному договору.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, полагая, что ООО «Главстрой-СПб» в силу возникновения у него права на проведение реконструкции нежилого здания (допуска к зданию) на основании инвестиционного договора, приобрело право пользования земельным участком, предъявил к взысканию с ООО «Главстрой-СПб» 1 574 719 руб.77 коп. задолженности по арендной плате за период с 24.03.216 – 31.10.2016. При определении арендной платы Комитет использовал код функционального пользования 18.0 в связи с нарушением срока реализации инвестиционного проекта, связанным с ненадлежащим исполнением инвестором своих обязательств.

Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка от 28.02.2007№ 00*ЗК-006069 установлено, что в случае нарушения арендатором пунктов 3.4 и 3.7 (срок внесения арендной платы по договору) начисляются пени в размере 0,15 процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

За просрочку перечисления арендной платы Комитет за период с 03.04.2016 по 02.11.2016 начислил ООО «Главстрой-СПб» 276 033 руб.39 коп. неустойки.

ООО «Главстрой-СПб» против иска возразило, пояснив, что права по инвестиционному договору на реконструкцию корпуса 50 ФИО4 двора переданы ООО «Главстрой-СПб» на основании дополнительного соглашения от 24.03.2016 в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 №155, где установлен срок проведения реконструкции до 01.10.2020. Поскольку срок реконструкции не истек, оснований к применению в расчете арендной платы повышающего коэффициента не имеется.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, арбитражный суд отметил, что права по инвестиционному договору переданы ответчику на основании дополнительного соглашения от 24.03.2016, срок проведения реконструкции продлен до 01.10.2020, при этом изменение сроков реконструкции не связано с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по инвестиционному договору. Земельный участок сформирован непосредственно под зданием, подлежащим реконструкции; согласно ведомости, подготовленной государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 14.06.2016, функциональное использование земельного участка – неиспользуемое здание в стадии реконструкции с прилегающей территорией, код функционального использования – 10.1. Доказательства использования обществом земельного участка для каких-либо иных целей в материалах дела отсутствуют. Таким образом, расчет арендодателем арендной платы за земельный участок должен производиться с применением кода 10.1, а не 18.0, как предложил Комитет в проекте дополнительного соглашения к договору аренды.

Согласно расчету общества и справочному расчету Комитета размер арендной платы с использованием кода 10.1 составит 23 601,21 руб. в квартал, ООО «Главстрой-СПб» полностью оплатило второй-четвертый кварталы 2016 года, задолженность за период с 24.03.2016 по 31.03.2016 составляет 2097 руб. 89 коп., предъявлена к взысканию с ответчика по решению суда.

Поскольку размер арендной платы в нарушение мирового соглашения не установлен по вине Комитета, арбитражный суд во взыскании неустойки отказал.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, апелляционный суд полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 разъяснено, что по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из содержания статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений), стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее – Постановление №1379).

В соответствии с пунктом 3.1.1 приложения №1 к Постановлению N1379 арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется в особом порядке:

- по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс;

- по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Разногласия сторон по размеру подлежащей оплате арендной платы касаются применения при расчете арендной платы пункта 3.1.1 приложения №1 к Постановлению N1379, регламентирующего порядок применения кодов 10.1 и 18.0.

Применительно к пункту 3.1.1 приложения №1 к Постановлению N1379 (в редакции постановления правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2013 №356) правовое значение для определения порядка расчета арендных платежей имеет факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендатора - инвестора.

Комитет в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что несоблюдение сроков реконструкции объекта связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны ООО «Главстрой-СПб». Установив, что реконструкция объекта недвижимости осуществляется обществом в пределах установленного срока, суд первой инстанции обоснованно определил размер арендной платы за пользование земельным участком с учетом функционального использования по коду 10.1.

Расчет платы за пользование земельным участком в заявленный период выполнен судом правильно. При таких обстоятельствах исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции частично.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно; нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 июня 2017 года по делу № А56-1564/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

Ж.В. Колосова