Гражданский кодекс часть 1

при участии от акционерного общества «Концерн «Гранит-Электрон» ФИО1 (доверенность от 09.01.2019); от Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга ФИО2 (по доверенности от 26.12.2018),

рассмотрев 18.11.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Концерн «Гранит-Электрон» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 по делу № А56-157377/2018,

установил:

Акционерное общество «Концерн «Гранит-Электрон», адрес: 191014, Санкт-Петербург, Госпитальная ул., д. 3, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – АО «Концерн «Гранит-Электрон», Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предписания Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), от 25.10.2018 № AП-145-2018/ККИ.

Решением суда первой инстанции от 26.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.07.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе АО «Концерн «Гранит-Электрон» просит отменить решение и постановление судов и принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, размещение на земельном участке объектов, указанных в постановлении, не является нецелевым использованием участка; отсутствие государственной регистрации полного перечня применяемых Обществом разрешенных видов использования земельного участка в рамках одной установленной зоны не содержит состава вменяемого правонарушения. Заявитель отмечает, что временно неиспользуемые площади в зданиях могут сдаваться во временное пользование для поддержания надлежащего уровня базы, такое использование объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не свидетельствует о его использовании не по целевому назначению, тогда как изменение вида разрешенного использования может повлечь нарушение лицензионных требований. Податель жалобы также указывает, что документ, содержащий список договоров аренды, подписан со стороны Общества неуполномоченным лицом, в связи с чем не может являться допустимым доказательством по делу, как и фототаблица, являющаяся приложением к акту проверки, поскольку не подтверждает установленных Комитетом обстоятельств в отношении рассматриваемого земельного участка. По мнению заявителя, оспоренное предписание является неисполнимым.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель Комитета против удовлетворения кассационной жалобы возразил по основаниям письменного отзыва.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в период с 28.09.2018 по 25.10.2018 на основании приказа Комитета от 25.09.2018 № 13406-ПО в отношении АО «Концерн «Гранит-Электрон» проведена плановая выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства Российской Федерации в отношении земельного участка Общества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 6, лит. Д, кадастровый номер 78:12:0633102:4213, в ходе которой установлено следующее.

Земельный участок площадью 73 090 кв. метров относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов науки, поставлен на государственный кадастровый учет. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.09.2018 № 78/001/013/2018-120366 в отношении указанного участка зарегистрировано право собственности Общества.

В границах земельного участка расположено 14 объектов капитального строительства, из которых три объекта переданы в аренду обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) УК «Фортуна»: четырехэтажный офисный центр площадью 4 349,4 кв. метров, по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 6, лит. М, кадастровый номер 78:12:0633102:3108; двухэтажный офисный центр площадью 1 662,7 кв. метра по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 6, лит. Н, кадастровый номер 78:12:0633102:3133; четырехэтажное производственное здание площадью 1 461,7 кв. метра по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 6, лит. А, кадастровый номер 78:12:0633102:3106.

Часть земельного участка площадью 25 024,32 кв. метра огорожена и передана в аренду ООО УК «Фортуна».

Часть участка площадью 15 кв. метров передана в аренду ООО «Интертрейдагро» для парковки автомобилей.

Часть участка площадью 791 кв. метр передана в аренду акционерному обществу «Морские неакустические комплексы и системы» для складирования материалов и парковки автомобилей.

Часть земельного участка площадью 10 кв. метров передана в аренду публичному акционерному обществу «МТС» для размещения дизель-генераторной установки.

Указанные обстоятельства зафиксированы в акте проверки от 25.10.2018 № АП-145-2018/ККИ.

Предписанием Комитета от 25.10.2018 № АП-145-2018/ККИ в действиях Общества установлено нарушение требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), выразившееся в использовании Обществом указанного земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием, в связи с чем указано устранить нарушение в установленном законодательством порядке в срок до 25.03.2019 включительно.

Не согласившись с предписанием, Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленного требования, установили использование Обществом земельного участка и расположенных на нем спорных объектов недвижимости не в соответствии с документально учтенным видом разрешенного использования, в связи с чем не нашли оснований для признания оспоренного предписания недействительным.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие их выводов фактическим обстоятельствам и материалам дела, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Аналогичный подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2019 № 308-ЭС19-10562.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ в порядке реализации конституционных предписаний закрепляет в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Этот принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и принцип деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации данных объектов (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются. Из того же исходит и законодатель. В частности, обязанность при возведении и последующей эксплуатации объектов соблюдать целевое назначение и правовой режим земельных участков вытекает из абзаца седьмого статьи 42 ЗК РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 263) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 4, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 11 статьи 51 и часть 6 статьи 52; далее - ГрК РФ).

Таким образом, законодательные требования, предусматривающие использование земельных участков по их целевому назначению, будучи по своей природе определенным ограничением свободы владения, пользования и распоряжения имуществом, обусловлены прежде всего публичными интересами и особенностью земли как природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, подлежащего в этом качестве особой охране и нуждающегося в эффективном использовании, в том числе в общих интересах.

Судами отмечено, что согласно действующему законодательству вид разрешенного использования указанного выше участка «для размещения объектов науки» предполагает размещение объектов капитального строительства для проведения научных исследований и изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры, опытно-конструкторские центры, государственные академии наук, в том числе отраслевые), проведения научной и селекционной работы, ведения сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира).

Подпунктом 4 пункта 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) предусмотрено внесение в кадастр недвижимости в качестве дополнительной информации об объекте недвижимого имущества сведений о виде или видах разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

При этом вид или виды разрешенного использования земельного участка, относящиеся в соответствии со статей 8 Закона № 218-ФЗ к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, влияют на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, сведения о которой также подлежат внесению в кадастр недвижимости собственником земельного участка на основании вышеуказанной статьи.

Судами установлено и следует из материалов дела, что Общество, сдавая в аренду часть объектов недвижимости, расположенных на указанном выше земельном участке, допустило его использование не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка. Иной вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием Обществом не избирался.

Судами правильно отмечено, что наличие у землепользователя в соответствии с градостроительным регламентом права использования земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования для конкретной территориальной зоны не отменяет исходя из системного толкования статей 7, 42 ЗК РФ, статьи 37 ГрК РФ, статей 8, 13 Закона № 218-ФЗ обязанности землепользователя оформить в установленном законом порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка.

Использование земельного участка не в соответствии с документально установленным и учтенным в кадастре недвижимости видом разрешенного использования является нарушением правового режима его использования, установленного требованиями статей 1, 7 и 42 ЗК РФ.

Доводы кассационной жалобы о подписании документа, содержащего список договоров аренды со стороны Общества неуполномоченным лицом, а также невозможности принятия в качестве доказательств по делу фототаблицы явились предметом оценки судов двух инстанций и обосновано отклонены ввиду следующего.

Согласно установленным судами обстоятельствам и пояснениям сторон сведения о заключенных договорах аренды были предоставлены Комитетом начальником отдела арендной деятельности Общества ФИО3 во время проведения проверки и отражены в акте проверки от 25.10.2018, составленном в присутствии указанного должностного лица.

Возражений относительно содержания отраженных в акте обстоятельств от подписавшего его представителя не поступало; доказательств отсутствия трудовых отношений Общества с ФИО3 на момент проведения проверки заявитель в материалы дела не представил; доверенностью от 31.07.2018 (том 2, лист дела 101-102) Общество уполномочило ФИО3, в частности, быть его представителем во всех государственных учреждениях по вопросам, связанным с земельными участками, в таком случае у Комитета не было оснований полагать, что у лица, представляющего интересы Общества, нет соответствующих полномочий.

Кроме того, из скриншота сайта Общества в общедоступной сети Интернет следует, что информация о сдаче помещений, находящихся на рассматриваемом земельном участке, в аренду содержится в публичном доступе для неопределенного круга лиц (том 2, лист дела 125).

Из представленного в материалы дела списка договоров аренды (том 2, лист дела 103) следует, что большинство из них заключены в 2012 году и ежегодно пролонгируются; доказательства, опровергающие данные обстоятельства, заявителем в судах не представлены.

Фототаблица, являющаяся приложением к акту проверки от 25.10.2018, составлена в присутствии ФИО3, возражений представителя Общества относительно проведения фотосъемки акт не содержит. Комитет пояснил, что географические координаты осматриваемого участка устанавливались в ходе проведения Комитетом проверки в присутствии представителя Общества, впоследствии сопоставлялись с координатами публичной кадастровой карты, сведениями региональной информационной системы, содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства «Геоинформационная система Санкт-Петербурга». Данные обстоятельства отражены на схеме земельного участка, прилагаемой к акту проверки с указанием направления съемки и номерами фотоматериалов.

Оценка доказательств по делу произведена судами с учетом требований статей 64, 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их совокупности и взаимной связи.

Ссылаясь на допустимость размещения парковочных мест на спорном земельном участке, заявитель не учитывает, что Комитетом выявлена сдача участка в аренду иным лицам в указанных целях.

Довод Общества о неисполнимости предписания, поскольку в нем не содержится перечень конкретных действий, которые заявитель должен совершить или от совершения которых должен отказаться, отклоняется.

В предписании содержится описание нарушения с учетом требований законодательства, выбор способа устранения нарушения является прерогативой Общества. Апелляционным судом отмечено, что поскольку Общество не произвело юридически значимого выбора дополнительных видов разрешенного использования принадлежащего ему участка, в соответствии с которыми используется Участок, и в государственный реестр недвижимости не внесены дополнительные сведения об основных видах разрешенного использования участка, в соответствии с которыми Общество фактически использует участок, Комитетом правомерно вынесено предписание.

За разъяснениями требований предписания ввиду их неясности заявитель в Комитет не обращался, просив только о продлении срока его исполнения, в связи с чем письмом Комитета от 22.03.2019 № 01-22-56/18-5-1 срок исполнения предписания был продлен до 25.09.2019.

Кроме того, Общество не отрицало пояснения Комитета, согласно которым земельный участок был снят с государственного кадастрового учета 26.08.2019, при этом в его границах сформированы три земельных участка, в том числе имеющие вид разрешенного использования «Деловое управление», тем самым Обществом предпринимаются меры по устранению выявленных нарушений.

Довод Общества о том, что предписание влечет за собой вмешательство в осуществление его основной деятельности, а также незаконное увеличение цены на продукцию по государственному оборонному заказу, выходит за предмет рассмотрения настоящего спора и не может исключать обязанность по соблюдению требований статьи 42 ЗК РФ.

На основании вышеизложенного судами констатировано, что оспариваемое предписание соответствует нормам законодательства, выдано Комитетом в пределах предоставленных полномочий и при наличии достаточных фактических оснований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах и получили надлежащую правовую оценку, дело рассмотрено судами полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах, в связи с чем кассационная инстанция исходя из полномочий, установленных статьями 286, 287 АПК РФ, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ).

Судом округа учтено, что в протоколе судебного заседания суда первой инстанции от 22.04.2019 отсутствует подпись рассматривающего дело судьи. Между тем с учетом положений части 6 пункта 4 статьи 288 АПК РФ при наличии аудиозаписи судебного заседания на диске в материалах дела и размещенной в «Картотеке арбитражных дел» по настоящему делу данное обстоятельство не может являться основанием для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 по делу № А56-157377/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «Концерн «Гранит-Электрон» – без удовлетворения.

Председательствующий

В.М. Толкунов

Судьи

О.А. Алешкевич

Л.Б. Мунтян