Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания ФИО1
в помещении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д.65, зал №215

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Стройсвязьурал 1»

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2017 по делу № А56-16121/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1"

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО САНКТ-ПЕТЕРБУРГУ
3-е лицо: Закрытое акционерное общество "СТРЁМБЕРГ"
о признании незаконным действие по регистрации права собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на объект капитального строительства - нежилое здание Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерленд», кадастровый номер 78:34:0416602:3012, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., 72, лит. А

при участии:
от истца: ФИО2 (по доверенности от 29.12.2016), ФИО3 (по доверенности от 29.12.2016),
от ответчика: ФИО4.(по доверенности от 28.08.2017),

от 3-го лица: ФИО5 (по доверенности от 02.11.2016),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" (далее – ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – ответчик, заинтересованное лицо, Управление, Росреестр) о признании незаконным действие по регистрации права собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на объект капитального строительства – нежилое здание Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерленд», кадастровый номер 78:34:0416602:3012, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., 72, лит. А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Закрытое акционерное общество «СТРЕМБЕРГ» (далее – ЗАО «СТРЕМБЕРГ», третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, удовлетворить заявление ООО «Стройсвязьурал 1» в полном объеме, признать незаконными действия Росреестра по государственной регистрации права собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на объект капитального строительства: нежилое здание Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерлэнд», кадастровый номер 78:34:0416602:3012, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., 72, лит. А. В обоснование доводов апелляционной жалобы, заявитель ссылается, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя Росреестр обязан был отказать в поданном ЗАО «СТРЕМБЕРГ» заявлении о государственной регистрации права на введенный в эксплуатацию объект, со ссылкой на то, что имеются противоречия с ранее зарегистрированными правами, а именно в связи с наличием непогашенной записи о правах ООО «Стройсвязьурал 1» и ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на тот же объект, только зарегистрированные в период, когда данный объект имел статус незавершенного строительством объекта, действия Управления по государственной регистрации права собственности третьего лица на спорный объект недвижимости нарушают права и законные интересы истца, как собственника 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:4166Б:0:12.

В Тринадцатый арбитражный апелляционный суд от ЗАО "СТРЁМБЕРГ" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо возражает против доводов апелляционной жалобы и просит решение оставить без изменения.

От Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу также поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Управление указывает, что объект с кад.№78:34:0416602:3012 стоял на государственном кадастровом учете, при наличии документов, необходимых в соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", у Управления не имелось оснований для отказа в регистрации права собственности заявителя.

В судебном заседании апелляционной инстанции 23.10.2017 представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в ней. Просит решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласен. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласен. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании на стадии реплик объявлен перерыв до 26.10.2017.

После перерыва в судебном заседании представители сторон и третьего лица поддержали ранее высказанные позиции по существу спора.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно данным ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Приморский пр., д.72, лит.А, зарегистрировано право общей долевой собственности ООО "Стройсвязьурал 1" (1/2 доля в праве общей собственности) и ЗАО "СТРЁМБЕРГ" (1/2 доля в праве общей собственности).

14.01.2014 ЗАО «СТРЕМБЕРГ» было отказано в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - здания, расположенного по адресу: <...>, лит. А кадастровый номер: 78:34:4166Б:15:14 одним из оснований отказа было указанно, что в ЕГРП содержатся актуальные записи о наличии права общей долевой собственности: ЗАО «СТРЕМБЕРГ» (1/2 доля) и ООО «Стройсвязьурал 1» (1/2 доля), на объект незавершенного строительства готовностью 65% площадью 32083 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Приморский проспект, д. 72, лит. А кадастровый № 78:34:4166Б:0:12.

В силу п. 9 ст. 12 Закона о регистрации, ст. 131, 235 Гражданского Кодекса Российской Федерации, п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, все ранее зарегистрированные на него права собственности подлежат прекращению в Едином государственном реестре прав на основании заявления правообладателя, с одновременной регистрацией права собственности на вновь образованный объект недвижимости.

В нарушение ст. 16 Закона о регистрации заявления правообладателей: ЗАО «СТРЕМБЕРГ» и ООО «Стройсвязьурал 1» о государственной регистрации прекращения права на объект незавершенного строительства готовностью 65% площадью 32083 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Приморский проспект, д. 72, лит. А кадастровый № 78:34:416бБ:0:12 в Управление Росреестра не представлены.

В нарушение п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, ст. 244 Гражданского кодекса РФ, п. 2 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ от 08.06.2007 №113 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не представлено заявление на регистрацию права общей долевой собственности ООО «Стройсвязьурал 1» на завершенный строительством объект по адресу Санкт-Петербург, Приморский проспект, д, 72, лит. А.

Представленное на государственную регистрацию Соглашение от 01.08.2011 к Договору № 3 от 06.10.2006 не может быть принято во внимание, т.к.: 1) право общей долевой собственности ООО «Стройсвязьурал 1» на объект незавершенного строительством объекта по указанному адресу зарегистрировано в ЕГРП 15.08.2012, т.е. после даты подписания указанного соглашения; 2) на государственную регистрацию не представлен Договор № 3 от 06.10.2006 со всеми дополнениями и изменениями к нему.

В обоснование отказа Управлением Росреестра также указано, что в отношении объекта незавершенного строительства готовностью 65% площадью 32083 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Приморский проспект, д. 72, лит. А кадастровый № 78:34:4166Б:0:12 в ЕГРП содержатся непогашенные записи об ипотеке на основании договора об ипотеке от 16.06.2011, об аресте и запрете на основании Определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и запрете на совершение регистрационных действий на основании постановления УФССП по Санкт-Петербургу.

Далее 07.03.2017 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу было зарегистрировано право собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на объект капитального строительства - нежилое здание многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д.72, лит. А, кадастровый номер 78:34:0416602:3012.

Зарегистрированный за ЗАО «СТРЕМБЕРГ» объект является результатом достройки указанного объекта незавершенного строительства.

ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" считая действия Управления Росреестра незаконными, нарушающими права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании действий Управления.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления истца, указал, что объект незавершенного строительства свое существование прекратил, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и установлено судами в деле № А56-50563/2013, а сохранение записи в ЕГРН о правах на объект незавершенного строительства связано лишь с формальными требованиями Закона о регистрации. Само по себе наличие записей в ЕГРН о правах ООО «Стройсвязьурал 1» и ЗАО «Стремберг» на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в регистрации права собственности ЗАО «Стремберг», при условии представления заявителем всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

Изучив материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

За ООО «Стройсвязьурал 1» было зарегистрировано право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, готовность объекта 65%, площадью 32083,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12, за ЗАО «СТРЕМБЕРГ» зарегистрировано право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, готовность объекта 65%, площадью 32083,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12.

07.07.2011 между ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» (продавец) и ЗАО «СТРЕМБЕРГ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ» продал ЗАО «СТРЕМБЕРГ» 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, цена договора определена в размере 824 800 000 руб.

Соглашением от 01.08.2011 стороны расторгли Инвестиционный договор, а также все заключенные к нему соглашения, предусмотрев условия их расторжения.

Пунктом 2.1 соглашения стороны определили стоимость инвестиционных вложений ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» в размере 1504989903,02 руб., пунктом 2.2 определили стоимость Объекта незавершенного строительства – 1397966101,70 руб., также сторонами был согласован порядок возврата от ЗАО «СТРЕМБЕРГ» к ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» инвестиционных средств и капитальных вложений. 08.12.2011 на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 произведена регистрация права общей долевой собственности ЗАО "СТРЁМБЕРГ" на 1/2 долю в праве собственности на Объект незавершенного строительства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу № А76-2928/2012 договор купли-продажи от 07.07.2011 признан расторгнутым в одностороннем порядке 26.12.2011 по инициативе ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» в связи с неисполнением ЗАО «СТРЕМБЕРГ» обязательств, предусмотренных разделом 5 договора, при этом суд обязал ЗАО «СТРЕМБЕРГ» возвратить в собственность ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» 1/2 в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, являвшуюся предметом договора купли-продажи от 07.07.2011. На основании названного судебного акта 15.08.2012 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства.

Регистрация права общей долевой собственности в 2008 году за обеими сторонами была произведена на основании соглашения сторон о принадлежности Объекта незавершенного строительства на праве общей долевой собственности, об определении размера долей, в порядке, определенном Законом о регистрации. Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 по делу №А56-50563/2013, и имеют преюдициальное значение в рассматриваемом споре.

Из указанного следует, что ООО «Стройсвязьурал 1» владеет 1/2 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства готовностью 65%, расположенный по адресу Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12.

На основании пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Кроме того, в соответствии с п. 8 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.

В соответствии пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с п.2 ст. 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Из совокупности указанных норм следует, что в данном случае регистрация прав собственности на введенный в эксплуатацию объект (вне зависимости от распределения долей сторон в праве на него) должна была производиться одновременно с прекращением прав сторон на незавершенный строительством объект, а также наличием заявление об этом от обоих собственников незавершенного строительством объекта.

ПравособственностиООО«Стройсвязьурал 1»на 1/2 долювправеобщей долевойсобственностинанезавершенныйстроительствомобъект, какуказывалось вышезарегистрированонаоснованиивступившеговзаконнуюсилурешениясуда поделу№А76-2928/2012. ИзпостановленияАрбитражногосудаСеверо-Западного округаподелу№А56-50563/2013 следует, чтовведениеобъектавэксплуатациюне являетсяоснованиемдляпрекращенияправаобщейдолевойсобственностина объектнезавершенногостроительства. Решениемот 27.04.2014 поделу№А56-50563/2013, установлено, чтозавершениеработвотношенииобъектакапитального строительстваневлечетавтоматическипрекращенияправанаОбъект незавершенногостроительства.

Из материалов дела следует, что ООО «Стройсвязьурал 1» заявления о прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Приморский пр., д.72, лит.А в регистрирующий орган не подавало. Доказательств обратного истцом не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по регистрации права собственности ЗАО «Стрёмберг» на объект капитального строительства: нежилое здание Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерленд», кадастровый номер 78:34:0416602:3012, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., 72, лит. А.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует отменить, заявление ООО «Стройсвязьурал 1» удовлетворить.

Судебные расходы в виде оплаченной истцом при подаче искового заявления и апелляционной жалобы государственной пошлины распределяются судом по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2017 по делу № А56-16121/2017 отменить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по регистрации права собственности ЗАО «Стрёмберг» на объект капитального строительства: нежилое здание Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерленд», кадастровый номер 78:34:0416602:3012, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., 72, лит. А.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу ООО «Стройсвязьурал 1» 6 000 рублей государственной пошлины за подачу искового заявления и апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

В.Б. Слобожанина

В.В. Черемошкина