Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 16.03.2021 в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Тист» к обществу с ограниченной ответственностью «Тист-Девелопмент» о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях и взыскании убытков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Тист», адрес: 197136, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 38, лит. А, пом. 7, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Тист-Девелопмент», адрес: 194356, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 132, корп. 1, лит. А, пом. 34-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Компания), о расторжении договора от 28.02.2015 аренды земельного участка на инвестиционных условиях площадью 3 812 кв. м с кадастровым номером 78:42:1832202:4436, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территориальная зона Ленсоветовский, д. 5, лит. А, а также взыскании 340 000 руб. убытков.

Впоследствии истец уточнил требования, просил дополнительно взыскать с ответчика 10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 22 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, понесенных при взаимодействии истца с Государственной административно-технической инспекцией (далее - ГАТИ), а также 100 000 руб. штрафа, начисленного истцу ГАТИ согласно протоколу от 08.11.2019 № 66397.

Уточнение иска в части взыскания с ответчика в общей сложности 32 000 руб. расходов на оплату услуг представителя судом первой инстанции принято, в остальной части в принятии уточнений отказано, поскольку первоначально заявленные исковые требования в части возмещения убытков основаны на иных составленных ГАТИ протоколах и постановлениях мировых судей, а увеличение цены иска за счет включения убытков в виде штрафа, начисленного по новым основаниям за иные нарушения, по смыслу и содержанию положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представляет собой новое требование.

Решением от 24.09.2020 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал его в апелляционном порядке. В своей жалобе он просил отменить обжалуемое решение и разрешить вопрос по существу путем удовлетворения его требований.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции необоснованно сделан вывод об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды; в нарушение положений пункта 1.2 договора аренды арендатором осуществлены действия, дающие истцу право для расторжения договора; генеральный директор ООО «Тист» ФИО4, действуя вопреки интересам Общества, заключил договор купли-продажи земельного участка, в том числе, с супругой генерального директора Компании ФИО3, на экономически невыгодных для Общества условиях; пунктом 2.4 договора купли-продажи предусмотрено, что до оплаты стоимости участка у продавца не возникает право залога; в результате злоупотребления генеральным директором Общества полномочиями по указанной сделке был отчужден единственный актив Общества, что привело к фактическому его банкротству.

Податель жалобы полагал, что сделка купли-продажи участка является притворной, фактически прикрывающей договор дарения, в связи с чем факт продажи земельного участка с нарушением норм действующего законодательства не может являться основанием для отказа истцу в реализации права требования о расторжении договора аренды.

В отзыве на жалобу ответчик полагал ее неподлежащей удовлетворению, указал, что 03.07.2018 спорный земельный участок был продан ФИО5 и ФИО3, после заключения договора купли-продажи истец препятствовал указанным лицам в государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем они обратились с соответствующими требованиями в суд. Решением Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 26.08.2019 по делу № 2-2011/2019 произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок от ООО «Тист» к ФИО5 и ФИО3 по ½ доли каждому. Также ответчик полагал несостоятельным довод Общества о недействительности указанной сделки, поскольку решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2020 по делу № А56-130323/2019 в удовлетворении иска о признании названного договора недействительным отказано.

Определением от 16.02.2021 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с принятием судом первой инстанции решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 и ФИО3

ФИО5 в своем отзыве поддержал позицию Компании, представил выписку из ЕГРН от 10.02.2021, согласно которой собственниками спорного земельного участка являются ФИО5 и ФИО3

В судебном заседании представитель Общества просил удовлетворить исковые требования, а представитель ответчика и ФИО3 указал на отсутствие у Общества права на обращение с иском о расторжении договора.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) в лице генерального директора ФИО4 и Компанией (арендатор) в лице генерального директора ФИО6 28.02.2015 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок площадью 3 812 кв. м с кадастровым номером 78:42:1832202:4436, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территориальная зона Ленсоветовский, д. 5, лит. А, относящийся к категории земель населенных пунктов и имеющий разрешенное использования для размещения многоквартирного жилого дома.

Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома и дальнейшей реализации после осуществления проекта. Приведенная цель использования земельного участка является окончательной, а изменение условий использования участка допускается лишь с согласия арендодателя (пункт 1.2 договора).

Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия до 01.07.2020, при этом заключенным договор считается с момента его государственной регистрации (пункт 3.2), которая осуществлена 04.06.2015 (регистрациенный номер 78-78/006-78/059/032/2015-227/1).

Пунктом 7.2.4 предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целями, предусмотренными пунктом 1.2 договора.

Согласно пункту 8.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения его условий сторона, нарушившая обязательства, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду.

Пунктом 9.2 договора предусмотрены основания для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке: при использовании арендатором участка не под цели, предусмотренные пунктом 1.2 договора (подпункт 9.2.1); при использовании арендатором участка в соответствии с целями его предоставления в течение 24 месяцев с даты вступления договора в силу (подпункт 9.2.2); если арендатор умышленно либо по неосторожности ухудшает состояние участка (подпункт 9.2.3).

Упомянутый земельный участок передан Компании по акту приема-передачи от 28.02.2015.

На Общество ввиду нарушения им пункта 3.2.3 Правил благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 06.10.2016 № 875 (далее – Правила благоустройства), постановлением ГАТИ от 14.12.2018 № 3935 наложен административный штраф в размере 100 000 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 10.04.2019 на основании постановления ГАТИ от 14.12.2018 № 3935 в отношении Общества возбуждено исполнительное производство № 15857/19/78022-ИП.

Впоследствии ввиду неисполнения постановления ГАТИ в установленный срок постановлением мирового судьи судебного участка № 156 Санкт-Петербурга ФИО7 от 25.06.2019 по делу № 5-1090/2019-150 на Общество наложен административный штраф в размере 200 000 руб.

По аналогичным обстоятельствам постановлением ГАТИ от 26.04.2019 № 2498 на Общество наложен административный штраф в размере 70 000 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.08.2019 на основании постановления ГАТИ от 26.04.2019 № 2498 в отношении Общества возбуждено исполнительное производство № 56861/19/78022-ИП.

Поскольку постановление ГАТИ от 26.04.2019 в добровольном порядке исполнено не было, постановлением мирового судьи судебного участка № 156 Санкт-Петербурга ФИО7 от 25.09.2019 по делу № 5-1718/2019-156 на Общество наложен административный штраф в размере 140 000 руб.

Платежными поручениями от 20.09.2019 № 67, от 26.09.2019 № 70, 71 Общество уплатило штрафы на общую сумму 340 000 руб. со ссылкой на исполнительные производства № 15857/19/78022-ИП и № 56861/19/78022-ИП.

Общество со ссылкой на положения пункта 7.2.10 договора, согласно которым арендатор обязан обеспечить безопасность строительных работ до начала их осуществления (возвести забор, иное ограждение, препятствующее проникновению третьих лиц на объект), а также установить на участке в доступном для общего обозрения месте информационный щит с указанием наименования объекта инвестирования, целей инвестиционного проекта, номера договора и реквизитов арендатора, генерального подрядчика, подрядчика, субподрядчика по проведению работ на объекте, сроков начала и окончания проведения работ, и пункт 8.1 договора направило 01.08.2019 в адрес Компании уведомление о расторжении договора (РПО № 19421437032613; л.д. 87 т.д. 1), а впоследствии 07.10.2019 требование о возмещении убытков (РПО № 19421439450262; л.д. 91 т.д. 1).

Поскольку ответчик в добровольном порядке требования Общества не исполнил, ООО «Тист» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против заявленных требований, ООО «Тист-Девелопмент» полагало, что истец не является стороной по договору аренды от 28.05.2015, поскольку на основании договора от 03.07.2018 продал земельный участок ФИО5 и ФИО3 в общую долевую собственност, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка на бланках 78 АБ 5227291 и 78 АБ 5227889, удостоверенным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО8

Вступившим в законную силу решением Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 26.08.2019 по делу № 2-2011/2019 исковые требования ФИО5 и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на арендуемый земельный участок от Общества к новым покупателям удовлетворены.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, а также исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 10.02.2021 на земельный участок с кадастровым номером 78:42:1832202:4436 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО5 и ФИО3 (запись о регистрации от 10.02.2021 № 78:42:1832202:4436-78/011/2021-4).

Указанные лица привлечены судом апелляционной инстанции к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку на момент подачи Обществом иска о расторжении договора аренды являлись владельцами участка на основании договора купли-продажи от 03.07.2018, что предопределяло необходимость учета их позиции по требованию о расторжении договора аренды вне зависимости от того, что переход права собственности к ним не был зарегистрирован. Согласно письменной позиции ФИО5 и ФИО3, являющихся с 10.02.2021 собственниками земельного участка, требование Общества о расторжении договора они не поддерживают.

Таким образом, принимая во внимание произошедшую смену собственника арендованного ответчиком земельного участка, прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, в связи с чем апелляционный суд полагает требование истца о расторжении договора аренды не подлежащим удовлетворению.

Что касается требования Общества о взыскании 340 000 руб. убытков, суд полагает необходимым отметить следующее.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В силу разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В обоснование исковых требований в указанной части истец представил документы, свидетельствующие о привлечении Общества к административной ответственности и наложении на него штрафов, которые, по мнению истца, оплачены последним в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Вместе с тем из материалов дела следует, что постановлением ГАТИ от 14.12.2018 № 3935 именно Общество признано виновным в совершении административных правонарушений, предусмотренных пунктом 3 статьи 14 и пунктом 11 статьи 20 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге», в связи с чем на него наложен административный штраф в размере 100 000 руб.

Неисполнение постановления ГАТИ от 14.12.2018 № 3935 в добровольном порядке послужило основанием для привлечения Общества к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 20.25. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП), и назначения наказания в виде административного штрафа в размере 200 000 руб. в соответствии с постановлением от 25.06.2019 по делу № 5-1090/2019-156 мирового судьи судебного участка № 156 Санкт-Петербурга ФИО7

При этом в постановлении указано, что в судебное заседание представитель ООО «Тист» не явился, о причинах неявки в судебное заседание не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

По аналогичным обстоятельствам постановлением ГАТИ от 26.04.2019 № 2498 на Общество наложен административный штраф в размере 70 000 руб., а впоследствии ввиду его неисполнения постановлением от 25.09.2019 по делу № 5-1718/2019-156 мирового судьи судебного участка № 156 Санкт-Петербурга ФИО7 на Общество наложен административный штраф в размере 140 000 руб.

При этом представитель ООО «Тист», извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание так же не явился.

Согласно постановлениям ГАТИ от 14.12.2018 № 3935, от 26.04.2019 № 2498 административные дела возбуждены в отношении ООО «Тист» по факту совершения административных правонарушений, выразившихся в отсутствии информационного щита и ограждения зоны производства работ, что не соответствует требованиям, установленным Правилами благоустройства, в нарушение требований к осуществлению мероприятий по содержанию элемента благоустройства (временного ограждения зоны производства работ).

Из постановлений следует, что согласно ордеру от 20.02.2015 № К-995 производителем работ по размещению временного ограждения, на которого возложены обязанности при производстве земляных, ремонтных и отдельных работ, связанных с благоустройством территории Санкт-Петербурга, предусмотренные пунктами 3.2.1, 3.2.3, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.11 Правил благоустройства, является ООО «Тист».

Согласно пункту 3.2.21 Правил благоустройства производитель работ обязан осуществлять контроль за выполнением требований Правил привлеченными им субподрядчиками и нести ответственность за необеспечение выполнения таких требований.

При этом возложение на арендатора пунктом 7.2.10 договора аналогичных установленным пунктами 3.2.21, 3.2.22 Правил благоустройства обязанностей не отменяет необходимость соблюдения последних самим Обществом.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств направления истцом ответчику требований устранить выявленные нарушения, отсутствие доказательств того, что понесенные истцом расходы вызваны виновными действиями ответчика, неисполнение истцом постановлений ГАТИ, что, в свою очередь, привело ко взысканию в судебном порядке с Общества сумм штрафа в двойном размере, апелляционный суд полагает, что оснований для удовлетворения иска в части взыскания убытков не имеется.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2020 по делу № А56-1717/2020 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов