Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28972/2017) АО высоковольтного оборудования "Электроаппарат" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2017 по делу № А56-17898/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску религиозной организации "Объединение Церквей евангельских христиан- баптистов по Санкт-Петербургу и Ленинградской области"

к АО высоковольтного оборудования "Электроаппарат"

3-е лицо: Комитет имущественный отношений Санкт-Петербурга

о досрочном расторжении договора, о взыскании;

по встречному исковому заявлению о признании договора аренды недействительным,

установил:

религиозная организация "Объединение Церквей евангельских христиан-баптистов по Санкт-Петербургу и Ленинградской области" (адрес: Россия 194214, г. Санкт-Петербург, ул. Большая Озёрная 27, ОГРН: 1027800013669) (далее – истец, организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу высоковольтного оборудования "Электроаппарат" (адрес: Россия 199106, г. Санкт-Петербург, 24-я Линия В.О. 3-7, ОГРН: 1027800510638) (далее – ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.2004 №01/ЗК-03703, взыскании задолженности по арендной плате в размере 51 340 руб. за период с 3 кв. 2016 года по 1 кв. 2017 года, также 7 936 руб. неустойки за просрочку платежей по состоянию на 24.01.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества о признании договора аренды земельного участка от 16.07.2004 №01/ЗК-03703 недействительным.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2017 первоначальный иск удовлетворен, суд расторг договор аренды от 16.07.2004 №01/ЗК-03703, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 51340 руб., также 7 936 руб. неустойки. В удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, полагая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции нарушил нормы материального и процессуального права; изложенные в решении выводы не соответствуют обстоятельствам дела. Как полагало общество, договор аренды является недействительной сделкой, поскольку противоречит положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации; суд не исследовал вопрос о действительности договора аренды земельного участка №01/3K-03703 с даты перехода права собственности (23.04.2012) на здание, расположенное на спорном земельном участке, к организации; о переходе прав и обязанностей арендатора от общества к организации по договору аренды земельного участка №01/ЗК-03703 за период с 23.04.2012 до 06.06.2016 (даты перехода к организации права собственности на спорный земельный участок). При этом, по мнению общества, проверка договора аренды земельного участка от 16.07.2004 №01/3K-03703 на соответствие закону (действительность договора) входила в круг обстоятельств, подлежащих обязательному выяснению по делу, вне зависимости от пропуска срока исковой давности по встречному иску.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить; представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 16.07.2004 №01/ЗК-03703 (далее – договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) в отношении земельного участка, находящегося по адресу: 199026, г. Санкт-Петербург, 24-я линия В.О., дом 3-7, литер А, Зона 6, предоставленного для использования под производство на срок до 08.04.2053.

Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем договора аренды, согласно которому арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

Права и обязанности арендодателя перешли к организации на основании заключенных договоров от 23.04.2012, от 06.06.2016 о передаче в собственность организации имущества религиозного назначения, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга (нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, 24-я линия Васильевского острова, дом 3-7, литер А); также о безвозмездной передаче в собственность земельного участка по адресу Санкт-Петербург, 24-я линия В.О., дом 3-7, литер А.

Уведомлением от 22.08.2016 №22/08-16 общество извещено о смене арендодателя по договору аренды, также изменении реквизитов для оплаты по данному договору.

Указав на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь, общество, не согласившись с требованиями организации, предъявило встречные требования.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению и отказал в удовлетворении требований, изложенных во встречном исковом заявлении.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество доказательства внесения арендной платы в размере 51 340 руб. не представило, в связи с чем исковые требования о взыскании основного долга обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Ответственность общества за нарушение сроков внесения арендной платы установлена пунктом 5.2 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Требования истца о взыскании с ответчика 7 936 руб. неустойки соответствуют положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5.2 договора аренды, в связи с чем также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

По правилам пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктом 6.3.3 договора аренды предусмотрено, что невнесение арендной платы в течение трех месяцев является основанием для его расторжения.

Учитывая фактические обстоятельства дела, расторжение договора аренды в судебном порядке соответствует положениям статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды.

Возражая против иска и заявляя встречные требования, общество указало на отсутствие объективной возможности использования земельного участка по причине перехода к организации права собственности на расположенное на данном участке здание. По мнению общества, договор аренды является недействительным, как противоречащий требованиям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом в силу положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Учитывая изложенное, доводы жалобы, мотивированные ссылкой на переход к организации права аренды земельного участка, основаны на ошибочном толковании правовых норм. Вместе с тем смена собственника земельного участка не влияет на судьбу договора аренды в силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность арендатора по внесению арендной платы не прекращается.

Допустимых доказательств невозможности использования земельного участка в связи с переходом к организации прав на здание, а равно фактического освобождения участка общество не представило.

Напротив, из установленных судом первой инстанции обстоятельств по делу следует, что договор аренды сторонами исполнялся, в период с 2004 года по 2016 год арендную плату общество вносило в установленном договором порядке и размере; возможность использования земельного участка с 2004 года обществом не оспаривалась.

Ввиду доказанности факта использования обществом земельного участка в спорный период, доводы о недействительности договора аренды не представляются убедительными.

Данный вывод подтверждается также правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество не влияет на обязательство арендатора по внесению арендной платы за пользование объектом аренды.

Также апелляционный суд принял во внимание, что в силу положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При таких обстоятельствах позиция арендатора, фактически пользовавшегося земельным участком с момента заключения договора аренды, не соответствует изложенным законодателем в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципам гражданского законодательства.

Кроме того, суд первой инстанции обосновано указал на истечение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной (статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации), о применении последствий пропуска которого было заявлено организацией.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 сентября 2017 года по делу №А56-17898/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Ж.В. Колосова

Н.С. Полубехина