Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «МАКВЭР» генерального директора ФИО1 (решение единственного учредителя общества от 29.09.2008 № 1), от общества с ограниченной ответственностью «Л1-1» ФИО2 (доверенность от 01.06.2015 № 291-Д/юр), от ФИО3 представителя ФИО1 (доверенность от 17.05.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МАКВЭР» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2014 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу № А56-19916/2014,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «МАКВЭР», место нахождения: 191025, Санкт-Петербург, Дмитровский пер., д. 11, лит. А, пом. 20‑Н, ОГРН 1089848003761, ИНН 7840401106 (далее – ООО «МАКВЭР»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Л1-1», место нахождения: 197372, Санкт-Петербург, Камышовая ул., д. 6, лит. А, ОГРН 1037811037439, ИНН 7805148669(далее – ООО «Л1-1»), о взыскании 1 785 176 руб. убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по предварительному договору от 21.05.2008 № К3603-Р/П-1 купли-продажи жилого помещения (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Решением от 21.08.2014 в удовлетворении иска отказано по мотиву предъявления иска с пропуском срока исковой давности.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 данное решение оставлено без изменения.

ООО «МАКВЭР» в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. По мнению подателя жалобы, к правоотношениям сторон подлежали применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве), а к заключенному сторонами договору – правила о договоре участия в долевом строительстве, одной из сторон которого является гражданин; имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что договорные отношения между сторонами продолжались по крайней мере до 14.04.2011, пока дольщик не отказался от исполнения договора, подав иск в суд общей юрисдикции, в связи с чем срок исковой давности начал течь не ранее чем с 14.04.2011; настоящий иск подан в арбитражный суд 02.04.2014, в пределах трехлетнего срока исковой давности; к предъявленному ООО «МАКВЭР» требованию подлежит применению статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.09.2013; решением об отказе в иске нарушен принцип равенства всех участников гражданско-правовых отношений.

ООО «Л1-1» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что исковая давность применена судами правильно; спорный договор не может быть квалифицирован как договор участия в долевом строительстве.

ФИО3 в отзыве на жалобу поддерживает доводы истца, просит отменить состоявшиеся по делу решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель ООО «МАКВЭР» и ФИО3 (в одном лице) поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы; уточнив просительную часть жалобы, просил после отмены обжалуемых судебных актов направить дело на новое рассмотрение. Представитель ООО «Л1-1» против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Г.С.К.», действующее от имени общества с ограниченной ответственностью «ЛЭК-1» (далее – ЛЭК-1, в настоящее время ООО «Л1-1»), (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили предварительный договор от 21.05.2008 № К3603-Р/П-1 купли-продажи жилого помещения с характеристиками, указанными в пункте 1.1 договора, в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...> (Варшавская ул., <...>).

Согласно пункту 2 предварительного договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – I квартал 2009 года.

В соответствии с пунктом 4 предварительного договора стороны обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и при условии полного исполнения покупателем обязательств по пункту 5 данного договора заключить основной договор купли-продажи.

Согласно пункту 5 предварительного договора покупатель в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по предварительному договору вносит денежную сумму, равную продажной стоимости квартиры, что составляет 173 512 у.е., эквивалентных на момент заключения данного договора 4 684 824 руб., в порядке и сроки, установленные пунктом 5.1 предварительного договора.

В соответствии с пунктом 6 предварительного договора квартира может быть передана покупателю в безвозмездное пользование до заключения основного договора по акту приема-передачи в течение 90 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии полного исполнения покупателем обязательств по внесению платежа.

Пунктом 8 названного договора установлена обязанность продавца обеспечить государственную регистрацию права собственности продавца на квартиру в ориентировочный срок 180 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 10.3 предварительного договора покупателю предоставлено право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения по вине продавца указанного в пункте 4 срока заключения основного договора свыше 90 дней. В этом случае покупателю возвращается уплаченная им сумма в полном объеме в течение 30 дней с момента расторжения договора и на основании письменного заявления покупателя.

Во исполнение обязательств по предварительному договору ФИО3 уплатила ООО «Л1-1» 4 684 824 руб.

К указанному в предварительном договоре сроку дом в эксплуатацию не введен, квартира покупателю не передана. Основной договор купли-продажи стороны не заключили.

Вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 08.06.2011 по делу № 2-2263/11 с ЛЭК-1 в пользу ФИО3 взыскано 4 684 824 руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с неисполнением продавцом обязательств по предварительному договору.

В дальнейшем в соответствии с договором цессии от 14.09.2011 № 11/ФЗ и дополнительным соглашением от 01.03.2014 к нему ФИО3 уступила ООО «МАКВЭР» возникшее на основании предварительного договора купли-продажи от 21.05.2008 право требования от ЛЭК-1 уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, а также возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательств по предварительному договору.

ООО «МАКВЭР», считая, что в результате неисполнения продавцом своих обязательств истец понес убытки в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества на настоящий момент, на основании заключенного с ФИО3 договора цессии 02.04.2014 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, определяемые в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

В данном случае требование ООО «МАКВЭР» о взыскании убытков мотивировано неисполнением ответчиком обязательства, вытекающего из договора от 21.05.2008 № К3603-Р/П-1, поименованного сторонами как предварительного, заключить основной договор купли-продажи квартиры с целью передачи ее в собственность ФИО3

До принятия судом решения ООО «Л1-1» заявило о применении исковой давности.

При разрешении вопроса о применении исковой давности суды обоснованно исходили из следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Содержание прав и обязанностей сторон определяется условиями договора. В данном случае при заключении договора, поименованного как предварительный, воля сторон была направлена на достижение определенного правового результата, в частности для ООО «Л1-1» - на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, для ФИО3 – на получение квартиры и оформление ее в собственность. Таким образом, независимо от правовой квалификации договора вытекающее из него право покупателя может считаться нарушенным, когда для него в указанные в договоре сроки не наступили соответствующие правовые последствия.

Поскольку в договоре определены сроки совершения ответчиком действий, направленных на передачу гражданину жилого помещения в собственность, суды верно посчитали, что право требовать возмещения убытков в виде разницы между суммой, уплаченной по договору, и текущей рыночной стоимостью аналогичного жилого помещения возникло у покупателя по окончании срока, в течение которого стороны должны были оформить итоговый документ о передаче застройщиком дольщику права собственности на квартиру.

Проанализировав условия предварительного договора (пункты 2, 4, 8) в совокупности, суды правомерно посчитали, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен сторонами не позднее конца 2009 года.

Кроме того, в соответствии с пунктом 10.3 предварительного договора в случае, если продавец допустил просрочку в заключении основного договора свыше 90 дней, покупатель вправе потребовать расторжения предварительного договора и возврата уплаченной по нему суммы. Поскольку в течение первого квартала 2010 года основной договор купли-продажи также не был заключен сторонами, ФИО3 во всяком случае уже с 01.04.2010 могла воспользоваться способами защиты своего права, нарушенного неисполнением ответчиком обязательств по предварительному договору.

Как усматривается из решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 08.06.2011 по делу № 2-2263/11, при рассмотрении дела судом общей юрисдикции ФИО3 считала, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен между сторонами до 22.05.2009. Суд, не определяя конкретную дату окончания срока для заключения основного договора, указал в названном решении, что этот срок истек к моменту обращения истца в суд общей юрисдикции.

В материалах дела имеется заявление ФИО3 от 12.11.2009, направленное застройщику, в котором она просила возвратить ей фактически уплаченные по предварительному договору денежные средства, не предлагать иные варианты квартир в строящихся домах.

С учетом положений статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления, и совокупности сроков, установленных пунктами 2, 4, 8 предварительного договора от 21.05.2008 № К3603-Р/П-1, суды в соответствии со статьями 196, 199, 200, 314 Кодекса пришли к правильному выводу, что настоящий иск предъявлен ООО «МАКВЭР» в апреле 2014 года с пропуском трехлетнего срока исковой давности.

Истечение сроков исковой давности является самостоятельным основанием для принятия судебного акта об отказе в иске.

Ссылка подателя жалобы на представленную в материалы дела переписку, подтверждающую, по мнению истца, сохранение между сторонами отношений по предварительному договору до отказа ФИО3 от договора 14.04.2011, не принимается во внимание, поскольку указанная переписка не свидетельствует ни о признании долга ответчиком, ни о достижении сторонами соглашения о переносе сроков заключения основного договора купли-продажи и передачи квартиры дольщику в собственность.

Довод истца о ненадлежащей правовой квалификации судами договора от 21.05.2008 № К3603-Р/П-1, поименованного как предварительный, также подлежит отклонению, поскольку в данном случае выводы судов основаны на толковании конкретных условий договора исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, позволяющих определить точные сроки совершения сторонами определенных действий, независимо от правовой квалификации договора.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу № А56-19916/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МАКВЭР» – без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи М.В. Захарова

А.В. Кадулин