Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-29756/2017 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2017 по делу № А56-20115/2016 (судья Кротов С.М.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алиот"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: Санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"

о признании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Алиот» (место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Кронверкский пр., д. 45, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 1027804916150, ИНН 7810147011) (далее – Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 25.02.2016 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) (далее - Комитет) в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения 7-Н площадью 71,9 кв.м. с кадастровым номером 78:07:0003034:1334, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Кронверкский пр., д. 45, лит. А, а также об обязании Комитета принять решение о предоставлении Обществу в собственность указанного объекта недвижимости, направить предложение о заключении договора купли- продажи названного помещения и проект этого договора.

Решением арбитражного суда от 23.08.2016 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2017 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга».

Решением арбитражного суда от 26.09.2017 суд признал незаконным отказ Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права приобретения нежилого помещения и обязал Комитет направить в адрес Общества решение о предоставлении преимущественного права приобретения данного нежилого помещения, а также предложение о заключении договора купли-продажи и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Комитет обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявления, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела.

По мнению Комитета, Обществом систематически допускались просрочки в исполнении обязательства по внесению арендной платы, в том числе за период с 01.04.2012 по 30.04.2012 заявителем была оплачена арендная плата 10.05.2012 (30 дней просрочки), за период с 01.05.2012 по 31.05.2012 арендная плата оплачена 06.06.2012 (27 дней просрочки), за период с 01.06.2012 по 30.06.2012 - 10.07.2012 (30 дней просрочки).

Как полагает Комитет, на момент обращения Общества с заявлением о выкупе от 22.12.2015 (поступило в Комитет 24.12.2015) у Общества имелась задолженность по неустойке в размере 10 292 руб. 60 коп. При этом платежным поручением № 34 от 19.11.2015 Общество перечислило в Комитет 55 000 руб., назначение платежа «оплата пени по договору № 15-А004508 от 02.12.2005». Письмом от 16.12.2015 № 24/12 ответчик просил зачесть часть денежных средств, в сумме 54 312 руб. 88 коп., перечисленных платежным поручением № 34 от 19.11.2015, в счет арендной платы за январь 2016 года, в связи с чем, Комитетом произведен зачет денежных средств в счет арендной платы за январь 2016. Таким образом, на момент обращения Ответчика с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения у Общества имелась задолженность по неустойке в сумме 10 292 руб. 60 коп., что в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" является основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в отзыве на жалобу Комитета с ее доводами согласился.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Общество является арендатором части нежилого помещения 7-Н (комнаты 1, 2, 3, 4) площадью 81 кв.м. с кадастровым номером 78:3034:2:2:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронверский пр., д. 45, лит. А, на основании заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) договора аренды от 02.12.2005 № 15-А004508 (далее – Договор аренды).

28.07.2008 Договор аренды прошел в установленном порядке государственную регистрацию.

На основании решения администрации Петроградского района Санкт-Петербурга от 28.07.2014 № 01-37-1974/14-0-0 Общество произвело перепланировку помещения 7Н, в результате которой образованы самостоятельные объекты - помещение 7-Н площадью 71,9 кв.м., которому присвоен кадастровый номер 78:07:0003034:1334, и помещение 9-Н площадью 40,9 кв.м., которому присвоен кадастровый номер 78:07:0003034:1333.

В связи с осуществленной перепланировкой помещения Общество обратилось в Комитет с заявлением, в котором просило внести изменения в Договор аренды, указав в качестве объекта аренды помещение 7-Н площадью 71.9 кв.м. с кадастровым номером 78:07:0003034:1334.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 по делу № А56-27967/2015 удовлетворено заявление Общества и признано незаконным бездействие Комитета, выразившееся в уклонении от заключения дополнительного соглашения к договору аренды в части замены объекта аренды на помещение 7-Н площадью 71,9 кв.м. с кадастровым номером 78:07:0003034:1334.

Во исполнение указанного судебного акта Комитет издал распоряжение от 29.01.2016 № 22-рк о внесении соответствующих изменений в Договор аренды.

22.12.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта - помещения 7-Н площадью 71,9 кв.м. в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Однако, письмом от 25.02.2016 Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права на выкуп помещения, поскольку на дату регистрации заявления в Комитете (24.12.2015) у Общества имелась неоплаченная задолженность по неустойке в сумме 10 292 руб. 60 коп.

Ссылаясь на то, что отказ в выкупе арендованного помещения является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявления, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования подлежащими удовлетворению.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В том числе положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе помещения, предусмотрен перечень условий, при наличии которых субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Так, необходимым условием для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, отказывая в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, Комитет ссылался исключительно на наличие у Общества задолженности по уплате пеней в размере 10 292 руб. 60 коп. по состоянию на 24.12.2015 – дату регистрации заявления Общества в Комитете.

Однако, суд первой инстанции, правильно сославшись на пункт 3-1.1 Положения об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда при реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение, утвержденного распоряжением Комитета от 03.08.2006 N 233-р, правомерно исходил из того, что заявление Общества было в установленном порядке подано в Комитет через структурные подразделения Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Многофункциональный центр предоставления государственных услуг" 22.12.2015, в связи с чем именно по состоянию на указанную дату следовало проверить наличие у Общества задолженности по Договору аренды.

При исследовании вопроса о наличии у Общества задолженности по Договору аренды по состоянию на 22.12.2015 суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно представленной в материалы дела справке о расчетах за период с 01.12.2012 по 24.12.2015 спорная задолженность по пеням в размере
10 292 руб. 60 коп. была начислена Комитетом только 24.12.2015 за период с 24.12.2015 по 24.12.2015. Следовательно, указанная справка наличие задолженности по состоянию на 22.12.2015 в любом случае подтверждать не может.

На вопрос апелляционного суда о том, за какой период Обществу были начислены пени в сумме 10 292 руб. 60 коп., представитель Комитета пояснила, что пени были начислены 24.12.2015 за период с 01.04.2012 по июнь 2012 года, однако, Общество по условиям Договора аренды должно было самостоятельно проверять правильность перечисления арендной платы по договору, а равно проверять состояние задолженности по нему, в том числе по пеням. В свою очередь, фактически по состоянию на 22.12.2015 вне зависимости от соответствующего уведомления Общества Комитетом у последнего имелась задолженность по пеням в сумме 10 292 руб. 60 коп., что, по мнению Комитета, является основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа, однако данный довод не принимается судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу статьи 3 Закона
№ 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Комитет до обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права 22.12.2015 извещал Общество о наличии задолженности по арендной плате, по неустойкам (штрафам, пеням), возникшей до июня 2012 года, и предъявлял Обществу требования об их уплате. Фактически указанные требования были заявлены за пределами трехлетнего срока исковой давности, что практически исключало возможность их взыскания.

При этом при оценке состояния расчетов сторон апелляционный суд учитывает, что у Общества по состоянию на 22.12.2015 имелась переплата по Договору аренды в счет исполнения обязательств, срок по которым еще не наступил и размер переплаты превышал размер задолженности по пеням.

Так, не имея достоверных сведений о размере задолженности по пеням по Договору аренды, Общество платежными поручениями от 19.11.2015 №34 и №35 перечислило на счет Комитета 55 000 руб. и 54 000 руб. соответственно, в счет пени. Таким образом, по состоянию на 24.12.2015 Обществом были оплачены пени на общую сумму не менее 109 000 руб. При этом задолженность по арендным платежам отсутствовала, поскольку оплата за октябрь и ноябрь 2015 года произведена 19.11.2015 платежными поручениями №32 и 33, оплата за декабрь была осуществлена 03.12.2015 и 18.12.2015 платежными поручениями
№ 36 и 37.

Впоследствии, Общество, полагая, что обязательства из Договора аренды исполнены им надлежащим образом, обратилось в Комитет с заявлением от 16.12.2015 N 24/12, зарегистрированным 24.12.2015, в котором просило зачесть в счет арендной платы за январь 2016 года денежные средства в размере
54 312 руб. 88 коп., перечисленные платежным поручением от 19.11.2016 N 34, в отсутствие каких-либо претензий Комитета добросовестно заблуждаясь о состоянии расчетов, тем более о наличие не погашенных пеней за 2012 год.

По результатам совместной сверки расчетов сторонами установлено, что часть денежных средств в размере 687 руб. 12 коп., перечисленных платежным поручением от 19.11.2015 N 34, были отнесены Комитетом в счет погашения задолженности по пеням за период с 02.12.2015 по 02.12.2015, а
54 312 руб. 88 коп. - на основании письма от 16.12.2015 в счет оплаты аренды за январь 2016 года.

Таким образом, Комитет, установив наличие задолженности за 2012 год, вместе с тем, без извещения арендатора произвел зачет денежных средств в счет арендной платы за январь 2016 года, после чего письмом от 25.02.2016 отказал в реализации преимущественного права по причине наличия задолженности по пеням за 2012 год.

Письмом от 24.10.2016 N 10 после установления действительного состояния расчетов сторон Общество просило Комитет произвести зачет денежных средств, уплаченных по платежному поручению от 19.11.2015 N 34, в счет погашения спорной задолженности, что, согласно пояснениям представителя Комитета, данным апелляционному суду, было выполнено арендодателем.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что возражения Комитета относительно наличия у Общества задолженности по пеням за 2012 год по сути представляют собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. В этом случае суд, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, может признать наличие у арендатора преимущественного права на приобретение имущества.

Признав наличие у Общества указанного права, суд первой инстанции обоснованно возложил на Комитет обязанность восстановить нарушенные права заявителя путем совершения всех предусмотренных действующим законодательством и правовыми актами действий, направленных на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2017 по делу № А56-20115/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина