Гражданский кодекс часть 1

при участии от закрытого акционерного общества «Магазин № 2» Объединения «Внешобувьторг» Сергеева Д.Г. (доверенность от 21.01.2004), от закрытого акционерного общества «Гарун» Иванова С.В. (доверенность от 26.05.2003),

рассмотрев 22.04.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Магазин № 2» Объединения «Внешобувьторг» на решение от 05.11.2003 (судья Попова Н.М.) и постановление апелляционной инстанции от 05.02.2004 (судьи Хайруллина Х.Х., Бойко А.Е., Слобожанина В.Б.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-20157/03,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Магазин № 2» Объединения «Внешобувьторг» (далее – ЗАО «Магазин № 2») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Гарун» (далее – ЗАО «Гарун») о взыскании (с учетом уточнения размера исковых требований) 91 497 руб. 60 коп., уплаченных ответчику в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору от 31.10.2002 № IV-ПК/Г-04, и 14 657 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.11.2002 по 05.10.2003.

Решением от 05.11.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.02.2004, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ЗАО «Магазин № 2» просит решение от 05.11.2003 и постановление от 05.02.2004 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно не учел предусмотренный пунктом 3.7 предварительного договора срок его действия, поставив сроки заключения основного договора аренды только в зависимость от условия, содержащегося в пункте 1.4 договора. Также суд первой и апелляционной инстанций не принял во внимание то обстоятельство, что целью заключения и исполнения предварительного договора является заключение в будущем основного договора, а не направление оферты о его заключении. Поэтому само по себе направление оферт, независимо от сроков, когда они направлены, не является надлежащим способом исполнения обязательства по предварительному договору. Кроме того, на момент направления оферты ответчик не обладал полномочиями на заключение основного договора.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «Гарун» просит оставить судебные акты без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ЗАО «Магазин № 2» поддержал доводы жалобы, а представитель ЗАО «Гарун» - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Магазин № 2» и ЗАО «Гарун» заключили предварительный договор от 31.10.2002 № IV-ПК/Г-04, в соответствии с условиями которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды нежилого помещения площадью 57,6 кв.м, расположенного на третьем этаже встроенно-пристроенных помещений жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, озеро Долгое, квартал 29а, корп. 17, для использования его истцом под обувной магазин. Здание, в котором располагается спорное помещение, является объектом незавершенного строительства.

В целях обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору и в соответствии с пунктом 3.1 договора ЗАО «Магазин № 2» перечислило на расчетный счет ответчика по платежному поручению от 05.11.2002 сумму, эквивалентную 2880 долларам США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа, что составило 91 497 руб. 60 коп.

Согласно пункту 1.4 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение 30 дней со дня подписания акта государственной комиссии (акта о вводе в эксплуатацию расположенных в здании встроенно-пристроенных помещений). Пунктом 3.7 предварительного договора срок его действия установлен до 28.02.2003.

Ссылаясь на то, что в срок до 28.02.2003 основной договор между сторонами не был заключен по вине ответчика, а в соответствии с пунктом 3.3.1 предварительного договора в указанном случае сумма обеспечения подлежит возврату, ЗАО «Магазин № 2» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что заключение основного договора стороны поставили в зависимость от срока, установленного пунктом 1.4 предварительного договора. Поскольку после 28.02.2003 (даты подписания акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта) ответчик дважды направлял в адрес ЗАО «Магазин № 2» предложение заключить основанной договор, но истец ответил отказом на данное предложение, то в силу пункта 3.3.2 договора сумма обеспечения возврату не подлежит.

Кассационная инстанция считает данные выводы суда необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права.

Целью заключения предварительного договора являлось заключение между сторонами в будущем договора аренды.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В акте государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденного 04.03.2003, на основании которого был произведен ввод в эксплуатацию Торгово-развлекательного центра по адресу: Санкт-Петербург, Комендантский пр., д. 11, (строительный адрес: Санкт-Петербург, Приморский административный район, озеро Долгое, квартал 29а, корп. 17), в качестве заказчика строительства выступает закрытое акционерное общество «Строй-Капитал».

Из имеющихся в деле материалов усматривается, что ни к моменту окончания установленного пунктом 3.7 предварительного договора срока его действия, ни на момент направления ответчиком предложений заключить основной договор аренды ЗАО «Гарун» не являлось собственником спорного нежилого помещения и не было управомочено собственником выступать в качестве арендодателя в отношении данного помещения.

Более того, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Между тем сведения о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав отсутствуют. Представитель ответчика в суде кассационной инстанции пояснил, что после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию только летом 2003 года произведена государственная регистрация права собственности на указанное помещение, причем не за ЗАО «Гарун», а за иным лицом.

Таким образом, в нарушение пункта 1.6 предварительного договора ЗАО «Гарун» ни к 28.02.2002, ни по истечении 30 дней с момента подписания акта государственной комиссии о вводе в эксплуатацию здания, в котором расположено указанное помещение, не подтвердило наличие у него законных прав и оснований на сдачу данного помещения в аренду.

Договор аренды, не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенный ненадлежащим арендодателем, в силу статьи 168 того же Кодекса является недействительной сделкой и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Следовательно, договор аренды не мог быть заключен между сторонами в течение 30 дней со дня подписания акта государственной комиссии вследствие невозможности со стороны ЗАО «Гарун» исполнить обязательство предоставить во временное владение и (или) пользование истцу спорное помещение.

Пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании с ответчика 91 497 руб. 60 коп., уплаченных истцом в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Поскольку предъявленные ЗАО «Магазин № 2» ко взысканию проценты по своей природе являются неосновательным обогащением со стороны ответчика, то в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 28.03.2003 № 10 (л.д. 10) ЗАО «Магазин № 2» уведомило ответчика о своем отказе заключить договор аренды и указало на необходимость возвратить сумму обеспечения. Следовательно, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию только с момента направления истцом названного письма, то есть с 28.03.2003.

Учитывая, что судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применены нормы материального права, подлежащие применению, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новое решение о частичном удовлетворении заявленного иска и взыскать с ЗАО «Гарун» в пользу ЗАО «Магазин № 2» 91 497 руб. 60 коп. суммы обеспечения и проценты за пользование денежными средствами, размер которых в период с 28.03.2003 по 05.10.2003 составил 8115 руб. 84 коп.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с отменой решения от 05.11.2003 и постановления апелляционной инстанции от 05.02.2004 с ЗАО «Гарун» в пользу ЗАО «Магазин № 2» надлежит взыскать 7 176 руб. 80 коп. судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение от 05.11.2003 и постановление апелляционной инстанции от 05.02.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-20157/03 отменить.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Гарун» в пользу закрытого акционерного общества «Магазин № 2» Объединения «Внешобувьторг» 91 497 руб. 60 коп., перечисленных закрытому акционерному обществу «Гарун» в качестве обеспечения по предварительному договору от 31.10.2002 № IV-ПК/Г-04, 8115 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.03.2003 по 05.10.2003 и 7 176 руб. 80 коп. судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи М.Г. Власова

ФИО1

2.4.3.7; 2.4.3.11; 2.10.4.5.2