Гражданский кодекс часть 1

при участии от открытого акционерного общества «Промышленно-коммерческая фирма «ХОРС» ФИО1 (доверенность от 12.04.2017), от администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области ФИО2 (доверенность от 23.10.2017),

рассмотрев 22.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу № А56-21490/2017,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Промышленно-коммерческая фирма «ХОРС», место нахождения: 191028, Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 8, лит. Б, пом. 3-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного протоколом заседания земельной комиссии муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Комиссия) от 15.02.2017 № 06/17 отказа администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, место нахождения: 188643, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация района), в предоставлении Обществу в собственность земельного участка площадью 25 300 кв. м с кадастровым номером 47:07:1715023:93, расположенного в районе Первомайской ул. в гп им. Морозова Всеволожского р-на Ленинградской обл., обязании Администрации района принять решение о предоставлении заявителю в собственность указанного земельного участка и заключить с ним договор купли-продажи по цене, равной 15% кадастровой стоимости участка.

Решением от 19.05.2017 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 20.09.2017 решение от 19.05.2017 изменено в части способа устранения допущенных Администрацией района нарушений прав и законных интересов Общества: заинтересованному лицу вменено в обязанность принять решение о предоставлении заявителю в собственность испрашиваемого земельного участка, подготовить и направить Обществу проект договора купли-продажи этого участка по цене, равной 15% его кадастровой стоимости.

В кассационной жалобе Администрация района, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый.

Как указывает податель жалобы, суды не дали правовой оценки факту предоставления в аренду Обществу земельного участка площадью 23 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:1715023:55; постановлением Администрации от 25.02.2015 № 588 названный участок предоставлен в собственность заявителю, однако договора купли-продажи стороны не заключили; по смыслу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельного участка в собственность без торгов возможно лишь под объектами недвижимости, расположенными на нем, и площадью, необходимой для их использования; вывод судов о законности постановки на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 25 300 кв. м является неверным; в силу подпункта 31 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и части 4 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» основанием, препятствующим кадастровому учету, является, в том числе, изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ, не обусловленное образованием земельного участка или уточнением его границ; в данном случае границы изначально предоставлявшегося в аренду земельного участка с кадастровым номером 47:07:1715023:55 были установлены, поэтому оснований для их уточнения не имелось; земельный участок с кадастровым номером 47:07:1715023:93 для строительства спортивного комплекса с хоккейной площадкой заявителю никогда не предоставлялся.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Администрации района поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании заявления Общества 10.03.2010 оформлен акт выбора земельного участка ориентировочной площадью 23 000 кв. м для строительства в районе Первомайской ул. в гп им. Морозова Всеволожского р-на Ленинградской обл. спортивного комплекса с хоккейной площадкой.

Постановлением от 21.06.2010 № 1075 Администрация района приняла решение о предварительном согласовании места размещения спортивного комплекса с хоккейной площадкой и утвердила акт выбора указанного земельного участка под его строительство, указав на необходимость установления границ земельного участка, его государственного кадастрового учета и заключения с Обществом сроком на 1 год договора аренды для проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования в целях строительства названного объекта.

На основании постановления Администрации района от 11.10.2012 № 3321 о предоставлении Обществу в аренду земельного участка площадью 23 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:1703013:35 (в редакции ее постановления от 03.04.2014 № 918 о внесении изменений в упомянутое постановление в части кадастрового номера участка, измененного на 47:07:1715023:55 в связи со снятием предыдущего участка с кадастрового учета), а также решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2013 по делу № А56-46857/2013 Администрация района (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.09.2014 заключили договор № 5004/1.6-08 аренды названного земельного участка для использования в целях строительства здания спортивного комплекса с хоккейной площадкой.

По завершении строительства за Обществом зарегистрировано право собственности на одноэтажное здание спортивного комплекса с хоккейной площадкой площадью 4134,8 кв. м с кадастровым номером 47:07:1715023:64 и построенное в рамках второго этапа возведения объектов трехэтажное здание спортивного комплекса площадью 11 477,4 кв. м с кадастровым номером 47:07:1715023:82 (корпус для отдыха спортсменов, лит. Б), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.10.2014 серии 47-АВ № 119504 и от 29.04.2015 серии 47-АВ № 718797.

В качестве основания регистрации в свидетельствах указаны: договор аренды от 01.09.2014 № 5004/1.6-08 и выданные администрацией муниципального образования «Морозовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения) разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 25.09.2014 № RU47504104-33 и от 29.12.2014 № RU47504104-30.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Общество указало, что в связи с недостаточностью территории земельного участка с кадастровым номером 47:07:1715023:55 для эксплуатации достроенных объектов Администрация поселения 16.07.2015 обратилась в филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области (далее – Кадастровая палата) с заявлением № 681 о снятии с кадастрового учета названного участка.

На основании данного заявления, как указывает Общество, Кадастровая палата внесла в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1715023:55, а 08.07.2016 в соответствии с частью 4 статьи 42.9 Закона № 221-ФЗ поставила на кадастровый учет новый земельный участок площадью 25 300 кв. м с присвоением ему кадастрового номера 47:07:1715023:93.

В поданном 12.08.2016 в Администрацию района заявлении о предоставлении в собственность вновь образованного земельного участка Общество указало, что принадлежащие ему здания спортивного комплекса с хоккейной площадкой расположены на данном участке, и приложило к нему копии свидетельств о государственной регистрации прав на упомянутые объекты недвижимости, кадастровый паспорт земельного участка от 08.07.2016 № 47/201/16-480568, а также перечень всех находящихся на участке зданий и сооружений.

Рассмотрев заявление, Комиссия приняла решение, оформленное протоколом от 21.09.2016 № 13/16, о расторжении договора аренды от 01.09.2014 № 5004/1.6-08 и заключении с заявителем на основании статьи 39.20 ЗК РФ договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:1715023:93 по цене, равной 15% его кадастровой стоимости, для эксплуатации зданий спортивного комплекса с хоккейной площадкой при условии предоставления им кадастрового паспорта испрашиваемого участка с приведенным в соответствие с утвержденным приказом Министерства экономического развития от 01.09.2014 № 540 классификатором вида разрешенного использования земельных участков видом его разрешенного использования – «спорт», код (числовое обозначение вида 5.1), в связи с чем Обществу рекомендовано обратиться в Администрацию поселения.

На основании заявления Общества Администрация поселения постановлением от 02.12.2016 № 671 установила вид разрешенного использования спорного земельного участка «для эксплуатации здания спортивного комплекса с хоккейной площадкой и спортивного комплекса (лит. Б – корпус отдыха спортсменов)», после чего Общество 28.12.2016 повторно обратилось в Администрацию района с заявлением о выкупе участка, указав, что установление в отношении него вида разрешенного использования «спорт», по сведениям Администрации поселения, возможно только на территории, для которой не утверждены Правила землепользования и застройки.

Рассмотрев указанное заявление, Комиссия приняла решение, оформленное протоколом от 15.02.2017 № 06/17, об отмене её решения от 21.09.2016 и отказе Обществу в предоставлении в собственность спорного земельного участка в связи с необоснованностью испрашиваемой заявителем площади.

Общество, считая отказ Администрации района незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, приложив к нему подготовленное специалистом общества с ограниченной ответственностью «Флагман» ФИО3 заключение № 0617/4707-ОЗУ (далее – Заключение), из которого следует, что земельный участок площадью 25 300 кв. м с кадастровым номером 47:07:1715023:93 нормативно необходим для эксплуатации зданий спортивного комплекса с крытой хоккейной площадкой и корпуса, предназначенного для отдыха спортсменов.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, указав, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

При этом в силу статьи 39.3 ЗК РФ предоставление земельных участков в собственность возможно как на торгах, так и без проведения торгов.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Судами установлено, что в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность испрашиваемой площади, Общество представило Заключение, согласно которому такая площадь является нормативно необходимой для эксплуатации расположенных на участке зданий спортивного комплекса с крытой хоккейной площадкой, поскольку с учетом назначения данных объектов и особенностей их использования для их обслуживания требуются вспомогательные объекты: место для организационных сборов спортсменов, парковка для легковых автомобилей и автобусов (машино-места), контейнерная площадка для сбора и вывоза твердых бытовых отходов, пожарные въезды, проезды, тротуары – с одновременным сохранением допустимого уровня озеленения территорий, что отражено в схеме (приложении к Заключению).

Суды, оценив Заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными представленными в материалы дела документами, обоснованно приняли его в качестве допустимого доказательства необходимости площади испрашиваемого земельного участка, равной 25 300 кв. м, для функционирования и использования расположенных на нем объектов недвижимости, учтя при этом, что выводы специалиста обоснованы нормами постановления от 31.03.2014 № 7 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области», постановления правительства Ленинградской области от 22.03.2012 № 83 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области», а также СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», которые предусматривают наличие на участке вышеперечисленных объектов инфраструктуры.

При этом суды обеих инстанций верно указали, что постановка земельного участка с кадастровым номером 47:07:1715023:93 на кадастровый учет Администрацией района в установленном порядке не оспорена и не признана незаконной, поэтому ссылка заинтересованного лица на данное обстоятельство в рамках настоящего дела оценке не подлежит.

С учетом указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе приведенного в статье 39.16 ЗК РФ перечня оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, довод подателя жалобы о непредоставлении Обществу участка такой площади в аренду не имеют правового значения для разрешения спора.

Доказательств превышения площади участка, указанной в заявлении Общества от 28.12.2016, площади, указанной в одном из документов, перечисленных в пункте 1 статьи 11.3 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент постановки испрашиваемого земельного участка на кадастровый учет (июль 2016 года), Администрацией района также не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения и постановления не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 по делу № А56-21490/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области – без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Т.Г. Преснецова

Г.М. Рудницкий